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神奈川県（横浜・湘南・横須賀）のアパート・マンション・貸家・店舗・駐車場の空室・管理でお困りのオーナー様へ。賃貸管理・資産管理のことならウスイホームへお任せください。
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投資物件ブログ京浜急行本線
「金沢文庫」駅バス10分 「白山道公園」停徒歩5分 販売価格：４，８８０万円 年間想定利回り 約１０％
●（平成20年1月現在）月間賃料収入 40万円 年間賃料収入 480万円 ●全10室中9室賃貸中
●高台の住宅地・北西角部屋
相談内容
先日、ワンルームマンション（分譲）の賃貸契約を結びました。
その際に不動産屋で重要事項説明を受け印鑑を押した後、
鍵の受け渡しの話をされ、3本ある鍵のうち1本は借主である
私の分で、残りの鍵は不動産屋とマンション所有しているオーナー
が持つといわれました。
不動産屋はともかくオーナーまでも合鍵を持つ必要があるのでしょうか？
不動産屋からもそういった話を契約後に聞かされたのでそれも問題かとは
思うのですが・・・。
物騒な事件も多い中、いつでも出入りされると思うととても気持ち悪く感じて
しまいます。
先日、ワンルームマンション（分譲）の賃貸契約を結びました。
その際に不動産屋で重要事項説明を受け印鑑を押した後、
鍵の受け渡しの話をされ、3本ある鍵のうち1本は借主である
私の分で、残りの鍵は不動産屋とマンション所有しているオーナー
が持つといわれました。
不動産屋はともかくオーナーまでも合鍵を持つ必要があるのでしょうか？
不動産屋からもそういった話を契約後に聞かされたのでそれも問題かとは
思うのですが・・・。
物騒な事件も多い中、いつでも出入りされると思うととても気持ち悪く感じて
しまいます。
賃貸マンションの鍵の所有についての続きを読む
相談内容
灯油価格の上昇を理由に、今まで料金を取られていなかった
ロードヒーティング代（冬季のみ）の負担をアパートの管理会社から
要求されました。
管理会社の説明によると、今までは大家がロードヒーティング代を
負担していたが、昨今の原油価格高騰のため、もう自己負担では
限界とのこと。
ただ管理会社としては、なるべくそういうことはしないように努力したい
ので、本当に負担してもらうかどうかはわからない。
でも、とりあえず覚書だけは出して欲しいとのこと。
このご時世だし、それなりに納得してしまったので、覚書に署名捺印して
管理会社に送りました。
しかしそのあとで、同じアパートの住人からそういうのは色々理由をつけて
毎年来ており、そもそもこのアパートは当初の家賃を設定する段階で積算
が甘かったから管理会社の責任みたいなものだし、払う義務も無いから
今回も覚書を出す気はないという話を聞きました。
確かに家賃というのは契約ですから、それぞれ違う金額で契約をしている
場合もあるでしょうし、覚書を出してしまってから言うのは遅いとは思います。
でも、同じアパートで共益費であるロードヒーティング代を支払っている家と
そうでない家があり、善意の住人が不利益をこうむる状況を作り出している
管理会社のいいかげんさやそのことを事前に伝えなかった態度は納得できません。
ちなみに覚書には毎月の賃料に家賃の増額分として加算するが、増額の期間
は冬期間（12月から3月）のみ増額すると記載されており、何年何月から適用する
という記載はありません。
そして、初回分はすでに家賃と一緒に引き落とされています。
お忙しい中申し訳ありませんが、ご回答をよろしくお願いします。
灯油価格の上昇を理由に、今まで料金を取られていなかった
ロードヒーティング代（冬季のみ）の負担をアパートの管理会社から
要求されました。
管理会社の説明によると、今までは大家がロードヒーティング代を
負担していたが、昨今の原油価格高騰のため、もう自己負担では
限界とのこと。
ただ管理会社としては、なるべくそういうことはしないように努力したい
ので、本当に負担してもらうかどうかはわからない。
でも、とりあえず覚書だけは出して欲しいとのこと。
このご時世だし、それなりに納得してしまったので、覚書に署名捺印して
管理会社に送りました。
しかしそのあとで、同じアパートの住人からそういうのは色々理由をつけて
毎年来ており、そもそもこのアパートは当初の家賃を設定する段階で積算
が甘かったから管理会社の責任みたいなものだし、払う義務も無いから
今回も覚書を出す気はないという話を聞きました。
確かに家賃というのは契約ですから、それぞれ違う金額で契約をしている
場合もあるでしょうし、覚書を出してしまってから言うのは遅いとは思います。
でも、同じアパートで共益費であるロードヒーティング代を支払っている家と
そうでない家があり、善意の住人が不利益をこうむる状況を作り出している
管理会社のいいかげんさやそのことを事前に伝えなかった態度は納得できません。
ちなみに覚書には毎月の賃料に家賃の増額分として加算するが、増額の期間
は冬期間（12月から3月）のみ増額すると記載されており、何年何月から適用する
という記載はありません。
そして、初回分はすでに家賃と一緒に引き落とされています。
お忙しい中申し訳ありませんが、ご回答をよろしくお願いします。
イレギュラーな費用の徴収についての続きを読む
相談内容
水道代についてご相談したいです。
うちは毎月7,000円くらいかかっています。
友人宅は半分くらいです。
水道代の請求は、水道局からまとめて大家さんにされており、
大家さんが個々のメーターを確認して、家賃と一緒に振り込む
ようになっています。
メーターを確認してみたのですが、確かにあっているようです。
ただメーターがものすごく古いようで、交換していないようです。
大家さんに言ってみたら、水道局が交換するものだと言われ、
水道局に電話したら大家さんに変えてもらってくださいと
言われました。
どちらが正しいのでしょうか？
また大家さんに変えてもらわなければならない場合、どのように
伝えればいいか教えてください。
水道代についてご相談したいです。
うちは毎月7,000円くらいかかっています。
友人宅は半分くらいです。
水道代の請求は、水道局からまとめて大家さんにされており、
大家さんが個々のメーターを確認して、家賃と一緒に振り込む
ようになっています。
メーターを確認してみたのですが、確かにあっているようです。
ただメーターがものすごく古いようで、交換していないようです。
大家さんに言ってみたら、水道局が交換するものだと言われ、
水道局に電話したら大家さんに変えてもらってくださいと
言われました。
どちらが正しいのでしょうか？
また大家さんに変えてもらわなければならない場合、どのように
伝えればいいか教えてください。
水道代の請求についての続きを読む
相談内容
外国籍の友人が賃貸契約後、家主より契約解除を言い渡され
解約することになりました。
敷金・礼金は戻ってきました。
仲介手数料は戻らない性質なものなのでしょうか？
外国籍の友人が賃貸契約後、家主より契約解除を言い渡され
解約することになりました。
敷金・礼金は戻ってきました。
仲介手数料は戻らない性質なものなのでしょうか？
Q.5管理を任せる流れはどうなりますか？
まずは、メール、お電話でお問い合せ下さい。
まず、今後の窓口として「専属アドバイザー」と専任し、
お打合せの予定を組ませていただきます。
お打合せで、お困りな点、入金状況、空室状況の確認や物件の状況を確認させていただき、
最適な管理プランをご提案させていただきます。
まずは、メール、お電話でお問い合せ下さい。
まず、今後の窓口として「専属アドバイザー」と専任し、
お打合せの予定を組ませていただきます。
お打合せで、お困りな点、入金状況、空室状況の確認や物件の状況を確認させていただき、
最適な管理プランをご提案させていただきます。
Q.4賃貸管理会社を選ぶポイントは？
まず最低限確認したいのが、会社の中で管理部門の専任のスタッフがいるかどうかです。
オーナー様から、お預かりした物件を熟知したスタッフがどれだけいるかが重要です。
ウスイホームでは、現在「１オーナー、１担当者制」を導入し、
入居募集から入居中の管理状況までオーナー様の専属アドバイザーとして報告、
提案を実施しています。
窓口が一つとなることで、オーナー様から信頼をいただいております。
まず最低限確認したいのが、会社の中で管理部門の専任のスタッフがいるかどうかです。
オーナー様から、お預かりした物件を熟知したスタッフがどれだけいるかが重要です。
ウスイホームでは、現在「１オーナー、１担当者制」を導入し、
入居募集から入居中の管理状況までオーナー様の専属アドバイザーとして報告、
提案を実施しています。
窓口が一つとなることで、オーナー様から信頼をいただいております。
Q.3管理会社は何をしてくれるの？
管理会社によって、サービスの内容は違ってきます。
毎月同じ管理料を払うのであれば、サービスを充実し、
タイムリーに報告のある管理会社を選ぶことがベストなことは言うまでもありません。
基本的な項目として
ウスイホームでは、空室がある場合は各営業店から、毎月「空室現状分析シート」の提出があり、案内状況や問題点・改善点の報告、提案のレポートを毎月しております。
管理会社によって、サービスの内容は違ってきます。
毎月同じ管理料を払うのであれば、サービスを充実し、
タイムリーに報告のある管理会社を選ぶことがベストなことは言うまでもありません。
基本的な項目として
| （1） | 家賃の集金代行 | |
| （2） | 滞納者への督促業務 | |
| （3） | 保証業務（サブリース、入居者賃貸（家賃）保証等） | |
| （4.） | 入居者対応（クレーム、24時間対応） | |
| （5） | 月次、年間収支報告書の作成 | |
| （6） | 入居立会い、退去立会い（～敷金精算業務） | |
| （7） | リフォーム工事 | |
| （8） | 建物の定期巡回 |
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| （9） | 設備保守点検定期、清掃 | |
| （10） | 空室がある場合は、月次での空室分析報告書作成 |
ウスイホームでは、空室がある場合は各営業店から、毎月「空室現状分析シート」の提出があり、案内状況や問題点・改善点の報告、提案のレポートを毎月しております。
Q.2管理会社に頼むメリットは？
大家業から賃貸経営の時代へ
今までの「貸してあげる」から、現在「借りていただく」という時代に変わってきています。
オーナー業とは、業種で分類すると「サービス業」とも言えるで しょう。
ホテルへ行って、「泊まらせてあげる」というような態度をスタッフにされたらどうでしょうか？
やはり、居心地の良い空間でサービスの行き届いたホテルに泊まりたいですよね。
賃貸住宅も同じです。
設備や清掃の行き届いた部屋なら、借りたくなります。
入居してからも、設備の故障などに２４時間緊急対応してくれたりすれば、
居心地の良い居住空間が保たれ、永くお住まいいただけます。
入居から入居中にいたるまで、きめ細かいサービスを提供するのが、
管理会社の役割なのです。
大家業から賃貸経営の時代へ
今までの「貸してあげる」から、現在「借りていただく」という時代に変わってきています。
オーナー業とは、業種で分類すると「サービス業」とも言えるで しょう。
ホテルへ行って、「泊まらせてあげる」というような態度をスタッフにされたらどうでしょうか？
やはり、居心地の良い空間でサービスの行き届いたホテルに泊まりたいですよね。
賃貸住宅も同じです。
設備や清掃の行き届いた部屋なら、借りたくなります。
入居してからも、設備の故障などに２４時間緊急対応してくれたりすれば、
居心地の良い居住空間が保たれ、永くお住まいいただけます。
入居から入居中にいたるまで、きめ細かいサービスを提供するのが、
管理会社の役割なのです。
Q.1最適な管理会社の選び方とは？
まず、管理会社には、大きく分けて２タイプに分けて考えられます。
Ａ．仲介部門（募集店舗）を持たない管理会社
入居者、物件の維持管理に特化しています。入居者募集に関しては、物件周辺にある仲介会社に募集の依頼をしています。
複数の仲介会社に依頼していることで、良い物件であれば競って入居者を探してくれます。反面、依頼をされた地元の仲介会社も自社に直接依頼をしていただい ているオーナーの物件を決めるという使命がありますから、他社の管理物件を優先的に決めることは少ない。
結果、仲介部門を持たない（又は、弱い、遠方）管理会社の物件は、空室期間が延びる恐れがあります。
Ｂ．仲介部門（募集店舗）を持つ管理会社
まず、管理会社には、大きく分けて２タイプに分けて考えられます。
Ａ．仲介部門（募集店舗）を持たない管理会社
入居者、物件の維持管理に特化しています。入居者募集に関しては、物件周辺にある仲介会社に募集の依頼をしています。
複数の仲介会社に依頼していることで、良い物件であれば競って入居者を探してくれます。反面、依頼をされた地元の仲介会社も自社に直接依頼をしていただい ているオーナーの物件を決めるという使命がありますから、他社の管理物件を優先的に決めることは少ない。
結果、仲介部門を持たない（又は、弱い、遠方）管理会社の物件は、空室期間が延びる恐れがあります。
Ｂ．仲介部門（募集店舗）を持つ管理会社
| 客付け（成約）能力の高い仲介部門をもつ管理会社なら、安心して任せられます。素晴らしい管理会社の物件であっても、空室があればオーナーは収入が入りません。 やはり、物件周辺に複数の仲介店舗をもつ管理会社が安心です。 ここで一つ注意したいのが、仲介部門と管理部門が区別されているかです。客付け能力が高くても、仲介営業スタッフが管理業務も兼務しているような会社では、管理業務がおろそかになりがちです。 社内でも、仲介営業セクションと管理セクションが組織されているかをチェックしてください。 |
| 仲介も管理も兼務して出来るほど簡単な業務ではないのです。だからこそＡの管理に特化している会社も仲介に特化している会社も存在しているのです。 |