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神奈川県（横浜・湘南・横須賀）のアパート・マンション・貸家・店舗・駐車場の空室・管理でお困りのオーナー様へ。賃貸管理・資産管理のことならウスイホームへお任せください。
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投資物件ブログ財）日本賃貸住宅管理協会 神奈川支部主催
１０月４日（土）開催
～国土交通省主唱『住生活月間』協賛行事～
毎年恒例 日管協主催
オーナーセミナー
のチラシが完成し、会員会社に配布された。
今年のテーマは、資産の収益力分析ですかね。
連日といっていいほど、不動産・建築デベロッパーの倒産のニュースが流れています。
負債総額７８５億と言われ、不動産業では今年５番目の規模である。
やはり、サブプライムローン問題に端を発し、金融機関の引き締めや改正建築基準法の
改正により着工戸数の減少、原材料の高騰が追い打ちをかけたようです。
お寒いニュースが続く中、賃貸経営者や資産家の方たちに向けたセミナー内容になって
います。サブプライムローンの影響って、本当のところどうなの？？
逆に、現在資金的余裕のある投資家、投資を考えている方には競争が少なく、
価格水準も落ち着いてきたことで絶好のチャンス！ という見方もある。
又、自己の資産の収益力の分析や投資対象の分岐点を探る講演も行われます。
オーナーだけでなく、不動産管理会社や売買営業マン、賃貸営業マンにも為になる
セミナーです。普段は、お金を払わなければ聞けないような話しですよ。
『えっ！？なんでそんなに宣伝するのかって？？』
現在、わたくし日管協神奈川支部の役員会に出席しており、セミナー当日の
司会（しかい）
役員会の出席者は、ほとんどが会社の代表者
役割を決める会合で、西田コーポレーション社長の一言
（西田社長）
「司会は、ヨネヤマ君でいいか？他に推薦なければ・・皆さんどうですか？」
（出席されている代表者の方々）
『賛成』 『いいんじゃない』 『異議なし』
（西田社長）
「じゃ、おねがいねっ ＾＾／ 」
（よね）
『ハイ、わかりました。』
ハイって言うしかないですよね・・・・・・・・・・・・・。
当社の管理オーナー様には、ご案内を送付させていただきます。
是非、ご参加ください。
おしまい
我々、資産コンサルティングを行う部署では
いけいけの営業部隊と違い、辛い仕事も多い。
←← 資産コンサルの山さん
朝礼で
『今日は担当オーナーへ、新規入居者の件で伺います。ご理解いただくのに
相当苦戦が予想されるので帰社時には、グタッリしているかもしれないので・・
その時は優しい言葉をかけてください。』
と発表をしていました。
入居者選定について、当社の選定した入居者が高齢でケアが必要な方であったため
入居後間もなく、退去させるように言われているようです。
詳細は、ここでは書けませんが、名義人である息子さんに了解は得ていたようですが
経営全般をしきっておられる母親からの意向で、退去させなさい・・・・・って。
営業店の担当者と山さん
オーナー宅へ訪問して、そのリスクについて講じてある対策（賃料保証・健康診断書）等
についてご説明して、ひとまずご理解は得られたようです。
それほど、ぐったりした様子も無かったので
優しい言葉は、誰もかけてなかったようですが・・・（笑）
オーナー様から、大切な資産をお預かりしている以上
自分の担当オーナー物件から生じる事は、オーナー担当者へ話が集まります。
滞納、クレーム、故障、空室・・・・・・・・・・
通常業務の７～８割は、コンサル業務外と言ってもいいです。
でも、これが我々の仕事なのです。オーナーと同じ目線で、
滞納処理、クレーム対応、故障手配、空室改善提案等々を行っていくことで
少しづつ信頼をいただいていく。この積み重ねです。
この継続が、一番難しいんですけどね。
ただ、一度信頼をいただけたオーナーは、全てを担当者に任せていただいて
います。
『おまえが、そう言うなら任せるよ。』
この言葉の為に、日々辛い仕事も耐えられるのかもしれません。
そんな 山さん がゴルフを始めました。運動不足解消ですよ！！
十数年前にやってたことは、あるらしいので、復活！ですかね。
相談内容
居住年数11年になるマンションの備え付け家電についてお伺いします。
引越しの際、すでにエアコンが備え付けてありましたので、持ってきた
エアコンは知り合いに譲り、備え付けを使用してきました。
個人的にはかなりマメにメンテナンスして使用していましたが、最近
エアコンから水が漏れ、壁紙にもシミが出来ました。
修理というより買い替えが妥当だと思いますが、この場合通常は大家
さんが買い替えてくれるのでしょうか？
出来れば省エネタイプなど自分の好みに買い替えたいのですが、
勝手に買い替えていいのでしょうか？
また湿気が溜まりやすい部屋に関しては壁紙が（タンスの裏）剥がれていたり、
汚れも気になりますが、壁紙の張り替えは勝手に行ってもいいのでしょうか？
今まで更新期間程度しか住んだ事がなく、長い間一つの物件に住んだ事
がないため、備え付け家電の不具合や、壁紙の劣化を気にしたことがなく
どうしてもらうのが正しいのか教えてください。
居住年数11年になるマンションの備え付け家電についてお伺いします。
引越しの際、すでにエアコンが備え付けてありましたので、持ってきた
エアコンは知り合いに譲り、備え付けを使用してきました。
個人的にはかなりマメにメンテナンスして使用していましたが、最近
エアコンから水が漏れ、壁紙にもシミが出来ました。
修理というより買い替えが妥当だと思いますが、この場合通常は大家
さんが買い替えてくれるのでしょうか？
出来れば省エネタイプなど自分の好みに買い替えたいのですが、
勝手に買い替えていいのでしょうか？
また湿気が溜まりやすい部屋に関しては壁紙が（タンスの裏）剥がれていたり、
汚れも気になりますが、壁紙の張り替えは勝手に行ってもいいのでしょうか？
今まで更新期間程度しか住んだ事がなく、長い間一つの物件に住んだ事
がないため、備え付け家電の不具合や、壁紙の劣化を気にしたことがなく
どうしてもらうのが正しいのか教えてください。
相談内容
【状況】
入居者：私と友人の2人
契約者：私の父親
緊急連絡先：友人の父親
保証人：保証会社
家賃：1ヶ月20万円（管理費込み）
元々は1年前（2007/7）に友人の名義で契約。その際の保証人は友人の父と私の父
（入居者二人が未婚の為管理会社の依頼で）。直後（1週間以内）に友人の
会社が社宅扱いにしてくれることになり会社名義に変更。
2008/4友人が上記会社を退職、私も当時無職だった為、どちらの名義にも変更できず、
まずは友人の父の名義で変更を依頼したが、友人の父が定年退職後再就職し年収が
700万円あるとはいえ年齢が65歳との理由で却下される。
次に私の父の名前に名義を変更を依頼。私の父は現在59歳で自営業（喫茶店経営、
年収約500万）の為、本来は難しいところだが（と管理会社）他に親族がいない為、
保証人を保証会社に依頼することと緊急連絡先として友人の父を指定することを条件
に私の父が契約者になることに決定。
2008/7友人、私ともに就職（年収 友人：800万円、私：420万円）名義を友人に変更を
希望、依頼。その際にこちらが付随して依頼したこと
1.保証人を保証会社ではなく1年前の契約同様保証人を友人の父と私の父にすること。
保証会社に依頼を続けるのは毎年更新料がかかることと、やはり信用できる親族に
依頼したいというのが理由。
2.契約期間をこれからの新たな2年間とすること。会社名義から私の父名義に変更した
際に、契約期間を新たな2年にすることを管理会社から提案されるが火災保険も新たに
契約し直す必要があるとのことで手続きが面倒だと思ったためその時はお断りした。
今回就職先も決まり今後長い間引っ越す必要がないため、新たな2年間で契約の名義
を変更できるのであれば、そうしたいと願うため。
管理会社から上記依頼2点を却下される。
1.に関しては詳しい理由が述べる必要がないとのことだが保証人が友人の父と私の父
では不可だというようなニュアンス。
友人の父も私の父も昨年より1歳年を取りはしたが勤務先、年収ともに変化はなく、
1年前は可能だったのになぜ？というこちらの疑問に対して「査定したものが違う者だから」
と全く理解できない返答がくる。
ちなみに1年前に査定をした方は現在まだ在職中とのことなので、それではその方に今回
も査定を依頼したいと伝えたところ、その方が査定しても今回は不可能とのこと。
その理由は社内基準の為とのこと。
社内基準を先方事務所にて拝見し内容を説明していただきたいと申し出たところ、社内基準
は形になっていないとのこと。（データや書面にてまとまっているものではなく都度上司と確認
し決めていくものとのことで私の社内基準のあり方と全く違うため、納得がいかない）
次に2に関しては会社名義から私の父名義に変更した際に管理会社側からそのような提案
をした覚えも記録もないし、通常そのようなことをするとは「社内基準」に基づき「多分」ないと
思うとのこと。
ちなみに元々の契約（1年前に会社名義の前に友人の名義で契約書に署名をし、入金もした）
の記録もないようである。
2に関しては電話での会話を録音していたわけではないので、ついこの前に新たな2年間で
契約の名義の変更を提案されたのにと思っても、こちらの言い分を証明できるものがなく、
このまま依頼が通らなくても仕方が無いかもしれないと思っているのですが、1に関しては
先方にあいまいな部分が多々あるために査定結果を信用することが全くできなくなっております。
【状況】
入居者：私と友人の2人
契約者：私の父親
緊急連絡先：友人の父親
保証人：保証会社
家賃：1ヶ月20万円（管理費込み）
元々は1年前（2007/7）に友人の名義で契約。その際の保証人は友人の父と私の父
（入居者二人が未婚の為管理会社の依頼で）。直後（1週間以内）に友人の
会社が社宅扱いにしてくれることになり会社名義に変更。
2008/4友人が上記会社を退職、私も当時無職だった為、どちらの名義にも変更できず、
まずは友人の父の名義で変更を依頼したが、友人の父が定年退職後再就職し年収が
700万円あるとはいえ年齢が65歳との理由で却下される。
次に私の父の名前に名義を変更を依頼。私の父は現在59歳で自営業（喫茶店経営、
年収約500万）の為、本来は難しいところだが（と管理会社）他に親族がいない為、
保証人を保証会社に依頼することと緊急連絡先として友人の父を指定することを条件
に私の父が契約者になることに決定。
2008/7友人、私ともに就職（年収 友人：800万円、私：420万円）名義を友人に変更を
希望、依頼。その際にこちらが付随して依頼したこと
1.保証人を保証会社ではなく1年前の契約同様保証人を友人の父と私の父にすること。
保証会社に依頼を続けるのは毎年更新料がかかることと、やはり信用できる親族に
依頼したいというのが理由。
2.契約期間をこれからの新たな2年間とすること。会社名義から私の父名義に変更した
際に、契約期間を新たな2年にすることを管理会社から提案されるが火災保険も新たに
契約し直す必要があるとのことで手続きが面倒だと思ったためその時はお断りした。
今回就職先も決まり今後長い間引っ越す必要がないため、新たな2年間で契約の名義
を変更できるのであれば、そうしたいと願うため。
管理会社から上記依頼2点を却下される。
1.に関しては詳しい理由が述べる必要がないとのことだが保証人が友人の父と私の父
では不可だというようなニュアンス。
友人の父も私の父も昨年より1歳年を取りはしたが勤務先、年収ともに変化はなく、
1年前は可能だったのになぜ？というこちらの疑問に対して「査定したものが違う者だから」
と全く理解できない返答がくる。
ちなみに1年前に査定をした方は現在まだ在職中とのことなので、それではその方に今回
も査定を依頼したいと伝えたところ、その方が査定しても今回は不可能とのこと。
その理由は社内基準の為とのこと。
社内基準を先方事務所にて拝見し内容を説明していただきたいと申し出たところ、社内基準
は形になっていないとのこと。（データや書面にてまとまっているものではなく都度上司と確認
し決めていくものとのことで私の社内基準のあり方と全く違うため、納得がいかない）
次に2に関しては会社名義から私の父名義に変更した際に管理会社側からそのような提案
をした覚えも記録もないし、通常そのようなことをするとは「社内基準」に基づき「多分」ないと
思うとのこと。
ちなみに元々の契約（1年前に会社名義の前に友人の名義で契約書に署名をし、入金もした）
の記録もないようである。
2に関しては電話での会話を録音していたわけではないので、ついこの前に新たな2年間で
契約の名義の変更を提案されたのにと思っても、こちらの言い分を証明できるものがなく、
このまま依頼が通らなくても仕方が無いかもしれないと思っているのですが、1に関しては
先方にあいまいな部分が多々あるために査定結果を信用することが全くできなくなっております。
『賃貸トラブル相談』連帯保証人についての続きを読む
先週の休みに、会社の仲間達と家族連れで
走水海岸でバーベキューを開催。
大人から子供、赤ちゃんまで総勢４０名以上の大人数
になっていた。
写真は、うちの不動産管理部 斉藤監督と巡回リーダーのゴミさん。
当社の場合、店舗・部門ごとにそれぞれ毎日業務にあたっているので、
なかなか、家族ぐるみで集まることは少ない。
いつもは、仕事で休みがとりづらく
業者のつき合いと言っては、遅くまで飲んでいる
ことがしばしば・・・・・・・
たまには、奥様たちの代わりに子供の面倒を見ないとね。
バーベキューの準備は、道具から食材まで海の家が用意してくれているので焼くだけ。
ここ走水は 『あさり』 が泳ぎながら採れるので、
採っては焼いて食べて、採っては焼いて食べて、飲んで飲んで ってな感じです。
普段は、会話を交わすことの少ないメンバーですが、こういう時に親交が深まるものです。
しかしながら、こういう集まりやイベントにいつも参加しない人っていますよね。
ま、人それぞれの考えや生き方があるので、強制はしていませんが、
そういう親交を図れる "絶好のチャンス"を逃しているのは間違いないですよね。
そして、
『どうせあの人は、誘っても来ないよ』
と、声もかけられなくなる。
それでは、仲間や部下が普段どういう事を考えていたり、どういう家族を持っていたりと
大事な情報を得ることが出来ません。乏しい情報の中で、普段の仕事時間で交流を
図ろうとしても、相手は心を開かないのではないでしょうか。
仕事でも、これからの時代、ただの物売り営業では食べていけないでしょう。
より相手に密着して、相手の『困った』を引き出すことが出来るだけの
"質問力" が重要と感じています。
ただ聞いているだけでは、ヒアリングとは言えないですよね。
質問をして、答えを導いてあげないと。その『質問』をするためには、相手の情報を
知る、データー、周辺知識（税務等）の準備も大事になってきます。
多くの人と交流することで、質問のレパートリーが増えていきます。
『人は、絶対人のマネをして成長する』
人にふれあわない人より、交流を持てる人間の方がはるかに
成長のスピードが速いと思うのは、私だけでしょうか・・・。
こないだ紹介した横浜横須賀道路の
延長工事の道路がつながった！！
３日ほど休暇していたので、久々に今朝出勤で
通った時の写真です。
んっ・・・・・・・・
横断幕がかかっている。
2009年春 開通
今年の予定じゃなかったみたいです。
すみません・・・・・・・・
☆ＪＲ根岸線・京浜急行線の２路線利用
☆最上階・南向き部屋
価格 550万円 （年間収入 60,0000円）
平成２０年８月１３日（水）
平成２０年８月１４日（木）
２日間は、誠に勝手ながら夏季休業とさせていただきます。
【管理物件入居者様へ】
建物に関する緊急トラブルは
０１２０－８３３－７０６
24時間対応コールセンターへ
１Ｒ１０世帯の賃貸アパートオーナーと
先日、『空室対策』を行った。
現在、入居率５０％
３点ユニットバスタイプを変更しては？
http://www.awe26.jp/index.html
という提案も現場の営業から提案が
ありましたが
本体商品だけで、約４０万円くらい・・・
施工費入れたら５０万位になっちゃいますよ・・・・・
賃料が37,000～40,000円 なので、回収に１年以上かかるなぁ・・・・・。
５部屋で２５０万超 それで決まるなら良いですねどね。
実際は、外壁塗装もやりたいくらいだし・・いっその事、
売却しちゃおうかとも話しが出ましたが
入居率５０％ では、魅力が無い。
駅まで、坂や階段を利用して徒歩１５分くらいという立地。
前面道路から、一段下がっている敷地であり、土地としても？？
しかしながら、２０年ほど前に購入された時は、
億 を超える物件だったそうです。
とりあえずオーナーから、１部屋約３０万円の予算をいただき
有効的な修繕・リフォームをしていくことに決まった。
一番にお願いしたのは、
物件の顔である物件名が書いてある看板の取替えです。
アルミ板であれば、１～２万円
それだけでも、印象がだいぶ違いますからね ＾＾／
募集方法も、『トリプル０』 （どっかで聞いたネーミング）
礼金０・敷金０・仲介料０ で募集をすることになりました。
うちの久里浜店の営業の子がさらに提案したのが・・・
『電動機付き折り畳み自転車』をプレゼントっ！！
駅からは坂なので・・・・ということらしい。
費用は、ネットで探してきたらしく 特価 ３万5~6千円 位
家賃の１ヶ月分位ということですね。
オーナーも苦笑いでしたが・・・（笑）
『私が買おうかな・・・（笑）』 って、おっしゃってました。
しかしながら、築２０年前後で立地がいまひとつという物件は
何か手を打たないと、『選ばれない』『見て貰えない』物件になっていく。
そういう境遇の賃貸物件がはふれている。
自転車はともかく、『空室対策（提案）』が出来る会社へ、この閑散期に
相談して手を打っておくことで、秋以降の需要期に差がつくでしょう。