先日、オーナー向けの小冊子を作製し納品

された。その名も

【オーナーズマガジン】　計12ページです。

従来、オーナズタイムスというフリーペーパー

があったが、そのバージョンアップ版です。

この冊子を作製した経緯は、

オーナーへ賃貸市場の情報等を発信するものであることと共に、ある【仕掛け】がある。

それは、営業マンのマニュアル・営業ツールにも使えることである。

正直、最近の営業マンには【創造性（クリエイティブさ）】が無いと思う場面が多い。

我々の仕事は、そのお客様に対して新たなものを創り出す（＝提案）が使命だと

私は思っています。

ただ、創造が出来ない人に、いくら『考えろ！アイデアを出せ！知恵を絞れ！』

と言っても、成功体験の少ない人には、何も創造することが出来ない。

だったら、アイデアが満載の冊子を創ってしまえ！となった訳です。

ダメな営業でも、この冊子を持ってお客様に説明するだけで

『へぇ～～、ほぉ～～、ふぅ～～ん』

と　ハヒフヘホの反応をしてもらえる。

中味の基本は、成功事例、オーナーの感想、新商品のメリットや

市場動向など、共感が出来そうなものにしてあります。

成功事例が語れるほど無い営業マンは、他の営業の成功事例を語れば

いいだけです。それも冊子に書いてあるのですから、簡単。

そして、その営業に与える目標も

『来月の冊子に載せられる、成功事例を提案してきてくれ』と指示してある。

リフォームの売上を上げろ！建築を獲ってこい！数字で追いつめることは

相手の利益を考えない売上重視の仕事になってしまいます。

ただこなすだけの仕事は　　『作　業』型営業マン

相手の為に創造するのが　 『提　案』型営業マン

どちらの営業マンの話しが聞きたいか？明白だと思います。

成功事例に載せる提案を考えながら、切り口（提案）を考えるようになる。

又、自分が提案した内容が事例として、冊子に掲載されるという

"わくわく感"　

を持たせることで、営業マンもやらされてる感から、『楽しみ』が出てきます。

そんなわくわく感を持った営業マンからの『提案』であれば、

聞く側も、ついハヒフヘホの反応をしてしまうはずです。

今回発行したオーナーズマガジンには、そんな仕掛けがしてあることに

営業マンには気づいて欲しいのだが・・・・・。

当社のリフォーム課が、昨日と今日の２日間

本社ビル横で、イベントを開いている。

「包丁研ぎ」「網戸張替え」「障子張替え」

１０円〃〃〃〃です。

当社の協力会社の建具屋さんとサッシ屋さんに協力してもらって開催しています。

来るわ来るわ、網戸と障子の山∧です。

まーでも、チャキチャキと貼り替えていく姿を見ているとさすが職人だなぁーと感心します。

こないだ、うちの女房と障子を２枚張替えた時は、大騒ぎでしたよ、出来も悪いし。

建具屋の増田君

１日中、障子貼り替えて、腰が痛いらしい。

明日は、ウスイホームのゴルフコンペで

一緒に回ることになっているんで・チャンス。

今回のリフォーム課のキャンペーンで、６００万近いリフォーム見積依頼があったりと

この張替えイベントは、なかなか効果的だったようです。

やはり、　入り口戦略が大事ということかもしれません。

相手が入ってきやすい　動機づけ　を　提供しなければ、イベントも閑古鳥になる。

「どうせ、リフォームさせられるんでしょ。」と、入り口で思われたらおしまい。

こちらの利益を優先した企画やこちらの都合の良い開催場所、時間だったりと

お殿様商売では、もはや誰も見向きもしない。

わくわく感、期待感という仕掛けが無ければ、相手は感動してくれない。

　「えっー、ホントに網戸１０円でやってくれるの？」

リフォーム社員　『ええ、やりますよ。持ってきてください。』

えっー！！という感動を与える事を目的とした事が良かったのでしょう。

この後

『何かの時は、ウスイホームに来てくださいね　＾　＾　』

『お知り合いの方でも、リフォームしたい人いたらうちの事紹介してね』

と声をかけておく事を忘れない。

きっと、いつか困ったときにウスイホームを思い出してくれればいい。

おしまい

昨日はお休み。

久々に、草野球チームの試合がありました。

学生時代に働いていたホテルの野球チームです。

チームが出来て、かれこれ１６，７年ですかねぇ・・・・・

現役生活長いです。

ホテルコスモ横浜 　　横浜駅西口にあるホテルのチームです。

横浜エリアのホテルが集まる草野球リーグで、当時は練習だけで集まったりしていました。

昨日のメンバー見渡すと・・・・・・

写真左　社員の阿部さん４０歳　を筆頭に　４０　４０　３８　　３９歳　　・・・・・・・

４０歳前後ばかり

まさに、アラウンドフォーティ　ばかりの集団になっちゃってますよ　（汗・・・・・

相手は、若さハツラツ　２０歳代のお兄ちゃん達ばかりなので、ひときわ際だちます。

まーまー、この歳まで健康で毎年７～８試合続けられていることが大事ですね。

それにしても、久々の試合だったこともあり

昨日は１塁までの距離が遠く感じましたょ・・・・。気持ちと体がバラバラって感じ。

筋肉痛？？　きっと、明日頃からでしょ（笑）

売アパート（根岸町５丁目・常盤台分譲地内）

２DK×４世帯　全室角部屋　満室稼働中！

おかげさまでご成約頂きました。

ありがとうございました。 

月間収入　　　２９８，０００円

年間収入　３，５７６，０００円

表面利回り　　　　　８．９８%

☆平成３年築！建物の手入れ良好です！

☆住環境良好！分譲地内

☆入居者に喜ばれる各部屋駐車場付

【物件概要】

■所在地：横須賀市根岸町５丁目

■交通：京浜急行線「新大津」駅徒歩７分

■土地権利：所有権

■構造・規模：木造２階建

■用途地域：第一種低層住居専用地域

■建ぺい率：４０％　■容積率：８０％

■土地面積：２２８．９４㎡（６９．２５坪）

■建物面積：１５８．９８㎡（４８．０９坪）

■築年数：平成３年１１月

■現況：賃貸中　■引渡日：相談

■設備：公営水道・公共下水・都市ガス

■取引態様：専属専任媒介

※表記の表面利回りは、満室時を想定した年賃料収入÷売買価格で算出された表面利回りです。

撤去、処分、設置費込

まずは、かなり古い設備を交換していきます。エアコン（霧ヶ峰級）を交換

処分交換費込

ミニキッチンの電気コンロ→ＩＨヒーターへ交換

何人もの入居者利用してきた

ミニ冷蔵庫・・・・・・・・新品に交換しました。

業者と交渉をしたのですが、処分費もあったので

設備撤去、処分、交換、設置費だけで予算の１／３位かかってしまった・・

さぁー今度は、室内です。

ん・・・・・・・・・・

室内もだけど・・・・・・・物件に来るたびに気になっていた入り口の手摺り・・・・

『どーしても気になるから、塗ってくれないっすかぁー』

ってことで、ムリムリ塗ってもらいました。

費用は・・・・・・・・・・・・・・・・・

予算も決まっているし・・・、オーナーに言ってない・・・・・・からね。

つづく

～次回は室内編～

レ○パレスの前身時代のワンルームアパート

昔の看板を未だに設置している物件の空室対策の

提案を行っている。

何せ、一昔前のワンルーム　（約16㎡／部屋）

どうにも人気がない・・・・・・・・

まずは、看板を交換してあげました。

物件名はレ○パレスじゃないし

いかにも　古いので・・・・・・

この物件のバリューアッププランを実行しています。

このPLANのコンセプトは

　『効果的に第一印象を高める』　　です。

費用を多くかければ、立派になるのは当然です。

ただ、リフォームをしなければ　入居者に選ばれない物件になってしまい

収入は減るばかり・・・・・・・・・・

ここでオーナーは、悩む・・・・・・

ましてリフォーム資金を投資して

決まらなかったらどうすんだっ！！！

って言われること多くないですか？

１部屋あたりに空室改善リフォーム費用って、どれくらいを目安にするか？

今回は、賃料の10ヶ月分以内を目安にプランを検討してみた。

予算は、約３５～４０万円でどこまで出来るか？

私と巡回・営繕のサイイトウ監督、営業担当　の３人でアイデアを出していった。

つづく

引き続き、お休みネタで。

水曜日は、上の子と横浜スタジアムへ

タイガースVSベイスターズ戦を観戦に行った。

スタジアムに行くのは１０年振りくらいかなぁ・・

上の子が、オリンピックで野球、ソフトボールを連日見ていて興味を持ったので

３０年来のタイガースファンであったので、久々に見に行くことになった。

まぁ、ベイスターズには負けないだろうって思ってたんですが・・・・・・・・

かっきーん　/o　　　カッキ～ン/o

　さらに　

カッキーン/o     カッキーン/o

４本のホームランを打たれ、０対８　の惨敗　　ｱﾚﾚﾚﾚ・・・です

まぁまぁ、仕方ありませんね。。

うちの子が盛り上がって応援していたので

良しとしましょう。

タイガースファンになったかな？？？

帰りの電車で、　「楽しかった？」　と聞くと

『うん、すごい楽しかったょ！！』

つづけて

『でもさぁー、今日はベイスターズ応援すれば良かったね』

だって・・・（笑

８月度、我が部の売上目標がクリア出来たこともあり

久々に火曜の定休日（第１・３）を獲ることが出来た。

我が家のマンションから外を眺めると

気温は相変わらず暑いが、空は秋の気配ですね。

2008年も、残すところ後４ヶ月です。

年初にたてた目標が消化出来ているかな・・・・って

振り返ってしまいます。

あと４ヶ月しか・・？

まだ４ヶ月ある・・？

人によって捉え方は違うと思いますが、

私は間違いなく　「あと４ヶ月しか・・（汗）」ですね。

時間の捉え方って重要ですね。

時間って、決して返ってきませんからね。

若いうちは、まだまだよかったけど、４０歳の声が聞こえてきた最近は、『時間効率』

ってすごいかんがえてしまうんですよ。

イライラしないためにも、休みはしっかり休みたいし、残業もせずに終わらせたい。

遅くまで仕事をしている事で、満足している人ってどの会社にもいますよね。

『早く帰ればいいのに・・・』って思います。

ってことで、久々の火曜定休の時間を捻出したのですが

昼間に会長から携帯にコールが

『今から、昨日の件打ち合わせしたいんだけど』

「あっ、スミマセン。今日お休みいただいているんですが・・・・」

『あっ、そうなんだ。ならいいです。」

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

やっぱ休まなきゃ良かったかな。。。。。。。。。。。。。。。。。。

と思いながら

昨日は、うちのジュニア（じゅた：２歳）を連れて、

自転車で散歩していて発見した公園で見つけたもの。

げんこつ山のたぬきさん

歌詞とと遊び方が書いてあるんです。

他に、茶摘み、おちゃらかホイっとかいうのもあった。

これ、どこに書いてあると思います。

超ミニな公園なのですが、誰もいない割に遊具が揃っていて

貸し切り状態の公園なんです。１時間位遊んでました（笑）

公園の丸イスに、この歌が書いてあったんです。

なーんか、昔姉さんに教えられて

やったなぁーっ・・・　なんて思いながら見てました。

うちのジュニアに、

「せっせっせぇ～のヨイヨイヨイっ！」って手を出したら

『イエーィッ！＾＾／"』

ってハイタッチしてきたケド・・・・・

たまに、のんびり１日を過ごすと近くにあるもので、気がつかなかったものや風景に

気づくことが出来ます。

仕事でも、パンパン状態でやっている時には、

回りが見えず、相手の立場に立った仕事が出来なくなりやすい。

我々、オーナーコンサルをしている担当には、いつも

「余裕をもちなさい」と言います。

余裕をもつために、

「準備を怠らないこと」「必要なスキルを優先して学びなさい」

とも言います。

準備が無いから焦る、必要な事を予習しないから答えられない

から更に焦る・・・。

うちの部署は、皆勤勉でサボっている人はいない。

でも、余裕のある人もいないかな・・・。

余裕があるように見えるとサボっているように見えると勘違いしているのでは？

余裕は、仕事を放り投げて創り出すものでは無く

予習、準備をしたことのご褒美で、産まれてくるのかなと思います。

うちの山さん、８月度は目標達成して、

少し余裕が出来たのでしょう。

ゴルフにはまって、日々練習中です。

頑張りすぎて

筋肉痛らしいですが・・・・・

 今日は、当社が会員になっている

スターツSEAネットワーク事務局の小桧山さん（右側）が

いらっしゃいました。

スターツSEAネットワークとは、全国の不動産会社（賃貸仲介管理会社）が情報やスキル

を共有し、又スターツのノウハウをご教授いただきながら、共同経営をしていこう。

「Ｗｉｎ－Ｗｉｎで、新たな仕事を創り出そう」

といったところでしょうか。

全国各地で研究会が開かれており、今年は徳島・福岡へも行って来ました。

ノウハウを学ぶ（盗む）機会って、なかなかありません。社内でお山の大将に

なっていても、しょせん鳥かごの中にすぎません。成長が止まってしまいます。

そんなネットワークの事務局の当社担当が、小桧山さんです。時々、当社にも

顔を出していただいています。

いつも、たわいも無い話しをしているだけで、特に仕事の話しがメインという訳

でもないのですが、当社の税務セミナーを企画していただいたり、コインパーキング

提案の際、情報をいただいたりお世話になっています。

元々、仲介営業マンだった私、建築営業マンだった小桧山さんと今日話したのは

『営業しない』ことの難しさです。

営業をしないとは

「○○の商品があるんですが」「今日は、▲▲のご提案で・・・・」と、第１印象で

何か売り込みか？と警戒心を相手に抱かせないこと。

まだ、どこの誰だかもよく知らず

又、自分の営業スケジュールで動いていて、相手のスケジュールはお構いなし。

そんな自己チュウ営業が最近多くて困っています。

本当は、自分にとって有益な情報や商品の売り込みであったとしても、

まず、そんな営業マンの話しすら聞く気にもなりません。

いますよね　「間（ま）」の悪いやつって。

この「間」って、勉強や努力で身に付くものでもないですよね。

きっと、　余裕のある人、ふところの広い人にだけ、与えられた特権の

ようなものなんでしょう。

余裕のある人は、いきなり商品を売らない。

相手の余裕のある時間（タイミング）を見つけることが出来る。

又、話が聞きたくなるような　何か（仕掛け）を残していく。

直線的な「営業をしない」ことが、長いスパンでは成果でると分かっていても

毎月売上目標に追われる営業マンには、成績が出ないことで「余裕」という

最大の武器を忘れてしまうんですよね・・・、悲しいかな・・・。

難しい・・・・。余裕が先？　か　成績が先か？

余裕ぶっていて、結果も出なかったら・・・って思っちゃいますよね、ぶっちゃけ。

そのプレッシャーに我慢できず、

ガツガツ　　セカセカ　してしまうのですね。

ただ、余裕がある時は心も穏やか、表情もニコニコしていられますよね。

『鏡の法則』でいうと、余裕のある顔（表情）は相手も穏やかな表情に出来る。

コンサルのような、問題解決の場合は、やっぱ『余裕』が先なんでしょうね。

分かっちゃいるけど・・・、これが難しい・・・・・・・・・。