ブログにも書かせていただいておりました『空室改善リフォーム』を実施した

１Ｒ１０戸のアパート　７月末時点で入居率５０％（つまり半分）だった物件

昨日、無事に202号室を契約させていただきまして

入居率100％　達成

 Ｆオーナー様とパチリｯ！　撮影させてもらいました。

成約ごとに、次のリフォームを進めていたこともあり

空室５部屋解消まで、約４ヶ月。

Ｆオーナー様と最初にお打ち合わせをして、現地へ行ったときには

ものすごく暑い夏の日で、汗だくだった覚えがあります。

すっかり、朝晩寒さが厳しくなってきましたが、年内に全て決まりました！！

『最初は、何で私がこんなにしないといけないのかなぁ』

　と思っていたとお話されていました。（汗

『でも、結果が出るとね』　ともおっしゃっていただけました。

この場を借りて改めて御礼申し上げます。

本当に、ありがとうございます。

オーナー様のご理解あっての事でしたので、結果も出て本当に良かったです。

『次は、外壁やらないとなぁ・・』

と次の一手まで、共考させていただきました。

入居率が50%→100%　（２倍）になったので、家賃収入も上がりました。

 修繕計画をしっかり立てましょう！という事になりました。

外壁塗装費用を毎月の収入から、積立をしていく事で施工日の目標も立てやすく

なります。自己資金をいくらか投入できれば、時期を早める事も可能ですし。

空室を埋めることは、我々の使命であるのはもちろんです。

しかし、物件飽和状態の中で入居率を満足していただける状態を維持するには

市場動向の変化をご理解いただき、

一緒に『共考』していただけることが必要になってきています。

我々も、ただ進化するだけでなく　

 より深く　深化した知恵を提供し続けていきたいと思っております。

おしまい

まずは基礎部分「土台」の施工です。

よね　の取扱説明書

『よね』をご使用する際には以下のことに気を付けて下さい。

• 女性を近づけてはいけません。
• 臭くなる前のお手入れが大切です。
• お手入れの際にはアルコールをご使用下さい。
• 狭いところが苦手です。誤動作の原因となりますので、必ず広いところでご使用下さい。
• 天然ではありません。誤動作です。

また、『よね』を以下の場所でご使用にならないよう気を付けて下さい。

• 静かなところ
• 動物園

『よね』が故障かな？と思われる場合は以下のことを試してみて下さい。

• 足の臭いをかいで、異常が無いようでしたら使用を続けても問題ありません。

それでも、『よね』が正常に動作しない場合は。

• うわ言のように繰り返している言葉があれば、メモを取って下さい。

ということなので

大事に、『よね』を扱ってください。お願いします。

http://u.p0k.net/torisetsu/

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑

これで占ったら、こんな事書いてありました（笑）

んっ・・・・・・、当たってますか？？？皆さん？？？？

皆さんもお試しあれっっ！！

おしまい

先日、当社に１通の封筒が届いた。

開けてみると、カギと１枚の手紙が入っている。

このたび、自己破産を申請することになりました。

未払い賃料、撤去費用は保証金から

相殺してください・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

当社で管理しているマンションで工場を営んでいた会社が

飛んだっ！！

うちの西やんと現地へ早速行き、カギを開けると中は真っ暗・・・・・

あれっ、誰かいる？？？

「こんにちはっ！ウスイホームですけどっ！！！！！」

『あっ、どっどっぅも・・・・・・・・・・』

工場の社長がこそこそ片付けしてました。

普通、出くわさないんだどねぇぇぇぇ。

『べ、べ、弁護士に全部任せてあるから、そっちと話してね　じゃ』

みたいな。

まま、未払いも１ヶ月だし、保証金も６ヶ月分くらい入っているから

何とかなるかなぁ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

それにしても、最近多いのです。

破産や夜逃げ、孤独死、自殺・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

賃貸管理業をやっている以上は、避けて通れないかもです。

この先、年末にかけてまだまだ増えるのかな？！

おしまい

基礎工事開始です。ウスイホームの基礎工事は「ベタ基礎」と呼ばれる工法を行います。

ウスイホームの建築でこの「ベタ基礎」工事は、ひとつの売りでもあり、

レベルの調整を最小限まで行います。

建物はやはり基礎が大事です。

基礎工事完了。次は大工さんの出番です！

つづく

今回のプランは、敷地面積を考慮し１LDK２戸のアパートプランになりました。

調査結果を持ってⅠオーナー宅へ訪問です。

調査結果を説明後、建て替えるのであればどんなものが良いかを説明します。

①近隣には築年数が経過している２DKタイプが多い。

②単身者が成約事例の過半数を占めている。

③商業施設が多く利便性が良い。

④何といっても海が近い！（久里浜海岸徒歩１分）

⑤駅まで平坦で通勤も楽である。

したがって

単身者用のアパートで、間取りは近隣にない１LDKタイプで差別化。

駐車場が確保されていないアパートが多いので駐車場も各戸分つくる。

この時点ではまだどうするか決めかねていたⅠオーナーでしたが、

近隣の間取り図や成約事例を見るにつれて「せっかく建てるのであればこんな間取りがいい」と、

イメージされるようになりました。

「では、どのような建物になるかプラン作成してきます。」

いよいよプラン作成です！

つづく

オーナーに会いに行く前にまずは調査です。

土地活用として何がオーナーにとっていいかをまず考えます。

立地状況：

久里浜７丁目は静かな住宅街でアパートも多いエリア。

ダイクマ・ヤマダデンキ・ヨコサンスーパーが近隣にあり、

またコンビニエンスストアも近くにある利便性も良い。

１１月にはカインズホームがオープンしさらに便利に。

Ⅰアパートの場所は海まで歩いて１分！海好きにはたまらない立地である。

最寄駅は京急久里浜線「京急久里浜」駅徒歩１４分の立地だが、駅まで平坦なので問題なし。

京急久里浜駅は品川方面快速特急の始発駅なので、遠方通勤の方にも人気のエリアである。

近隣状況：

近隣にアパート・賃貸マンションが多数あるが、いずれも築１０年以上の物件。

間取りも２DKが多い。新築物件は２棟のみ。成約事例では入居者は単身者が過半数以上である。

成約賃料は単身者で58,000円前後、ファミリー層で82,000円前後。

近隣の駐車場賃料相場は11,000円～13,000円。空きあり。

調査結果を踏まえ土地活用の選択肢を検討

①売却する・・・オーナーは手放す考えはない。

②更地にして駐車場で貸す・・・近隣に駐車場有。空きもあるため需要は見込めない。

③何もしない・・・空き家のためいたずらや不法侵入、放火、または倒壊も考えられるためリスクが高い。

④更地にして何もしない・・・税金がかかるだけ。管理も面倒。

⑤建て替える・・・立地条件がよく近隣に競合する物件（新築物件）が少ないため、

差別化できる建物であれば需要が見込める。

結果、有効活用するのであれば、立地条件も踏まえ⑤の建て替えが、

もっともオーナーにとって有益であるとの結論を出しました。

早速、オーナーに提案です。

つづく

このブログでは、平成21年2月完成予定の横須賀市久里浜「Ⅰアパート」（仮称）の

完成するまでを日記形式でご紹介いたします。

今回ご紹介するのは横須賀市久里浜7丁目にある「Ⅰアパート」昭和38年に建築され、

築年数も45年経過した建物でした。

<写真は建て替え前のⅠアパート）

当社で管理していましたが、平成18年5月の退去を最後に空室となり、

その後入居申し込みもなく月日だけが過ぎていました。

今回施主であるⅠオーナーは「今の時代新しいアパートはいっぱい建っているし、

このままでは決まらないのは分かっているが、どうしたらいいものか...」と悩まれておりました。

一度は取り壊して駐車場にしようと検討はしたものの、取り壊し費用がかかるほか、

税金も上がってしまう。

近隣には駐車場もあり、需要があるかどうかもわからない。

しかし今のままでは近隣とのギャップ（建物が古い）のと、空家のままだといたずらや

事故も考えられるので、いずれにしても何かやらなければと考えておられました。

最初にその話を聞いたのが、当社巡回チームリーダーの五味川さん。

ウスイホームの管理システムには巡回点検報告があります。

当時Ⅰアパートも巡回点検を行い、報告書を持参した時の話でした。

「なんとかしたいけど、やっぱり建て替えた方がいいのかなあ」

五味川さんからこの話を聞いて、まずは一緒に言って話を聞きましょうと言う事になりました。

つづく

ここ数日、イベントが多くブログ更新出来ていませんでした。

先週土曜に11/15には

第１８回資産活用セミナーを開催しました。

１部では、賃貸住宅新聞社による

【現状の市場動向から見る、今後の賃貸住宅市況の可能性】

キーワードは

『経営者』

『事業パートナー』

「管理会社もオーナーを選別する時代になっている・・・・・」

決して、やらせでお願いした内容ではありませんが、なかなか我々では

切り出せないお話をされていました（汗

オーナー様方々も、経営的な視点で賃貸業をしていかないと・・・・・・・

見捨てられますよっ！！　

オーナーが上、管理会社が下という位置づけではなく

50:50　

お互いがお互いを認め合う関係が大事で、その過程では言い合いする事が

あっても良い。そこまで、言いあえる事業パートナーを創りましょうと。

第2部では、

タイガーアンドアソシエイツ株式会社

代表　山本　泰然　氏による勉強会です。

「所有不動産の資産価値と収益性について」

先月、日管協セミナーで講演いただいたものをより濃い内容になりました。

少し、難しい数字の話しもありましたが、経営判断する際に指標として

バックグラウンドとして、スキルを持っていることは大事です。

５年先の事は、分からなが、５年先の予測をしておくことは大事。

自分の担当している　女性Ｓオーナーも、「今までの中で１番良かった」という

感想もいただきました。今回参加いただいた　３０名ほどのオーナー様は、

経営的感覚の重要性を感じていらっしゃるのだなと感じました。

我々も、事業パートナーとして必要とされる存在価値を創り出さないといけない。

オーナーも、管理会社もお互いが選ばれる時代になっているのですね。

時代は、凄まじい勢いで日々変化をしています。変化に対応しなければならない。

皆、出来るはずです。年齢は、関係ありません。

気づいた時に、変わればいいのです。

気づくのが遅すぎたという事は、ありません。

問題なのは、気づいたのに　何もしない　事です。

こんな景況感が悪化している中でも、成長している企業はいくらでもあります。

成長していく社員も沢山います。

気づき

行動（実行）

スピード

ですかね。これからは。

昨日まで、研修旅行で北海道でした。

朝起きたら一面銀世界に変わってましたね

喰っちゃ寝

喰っちゃ寝　ZZZZZZZZZZZZZZZZZ

飲んじゃ寝　飲んじゃ寝zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz

体がだいぶ重いですが・・・・・何か？

おしまい

あっ－、やっぱりね・・・・　そうだと思ったょぉぉぉぉぉ　とか言われる事が多い

B 型　のよねやまデス。

以前から気にはなっていたのですが、

『私はB型ですっ！』と言いながら買うみたいで、買うのをためらっていた本

先日、１１月１５日に開催する

資産活用セミナーで、講師をお願いしております

タイガーアンドアソシエイツ株式会社の山本社長を

訪ね、ＪＲ辻堂へ行ってきました。

改めて、セミナーのお願いに伺ったのですが、もう一つ今回の伺った目的があります。

金融電卓の使い方教えてください。

山本社長は、　ＣＰＭ全米不動産管理協会が認定

する不動産経営管理士であり

その資格取得する方を教える日本人認定講師

（ファカルティー）なんです。

お忙しい方なのですが、約２時間ほどご教授いただきました。

どうにもこうにも、まず操作から・・・・・・・・・・・・という状態でした（汗

【ローン計算の例題】

社長曰く、ローン計算は１分以内で出来るようにならなければ、使う意味が薄れる。

・１億円のローンを組んで金利３％・２０年返済　枚津金支払いは？

・月々の支払いを１００万に抑えた場合、金利３．５％・３０年返済だといくら借りられる？

・借りたローンを５年後に、借り換えて場合の返済額は？

といった感じです。

これをクライアントの前で、タッタカタッー　と１分以内で喋りながら計算してあげる

が効果的なんですよ。とおっしゃっていました。だから、えっーっと・・・・・・、

なんて考えながら使っているうちは、人前でやるなっ！ってところです。

ローン計算が出来るようになったら

【投資評価】　の計算・・・活用するのですが

１分以内でローン計算を出来るようになったら、又教えていただけるとの事で

宿題となりました。

この日の山本社長との時間は、自分にとってとても刺激的でありました。

　　・こんなに勉強している人がいるんだ

　　・資産管理をするには、これくら知識があって当然、オレには足りない・・・

　　・創造力がスゴイ

会社の中にいると、お山の大将でふんぞり返ってしまいがちです。

やはり、外に出て多くの人と会話をすることで、本当の自分の現在値が見えます。

オバマ大統領候補では無いが、CHANGE　（変革）　の気持ちですね。

今のままの自分では、物足りない。自分を変えるためには、自分が行動しないこと

には何も変わらないですよね。動けば、新しい発見もあるし。

ＪＲ辻堂駅　北口側は現在、再開発中です。

南口の海側とは、世界が違うくら何もありません。

土地の相場は、線路へだてて全く違うそうです。

驚いたのは、駐輪場の多さ。しかも、ほとんど満車状態です。

自転車の街　辻堂って感じです。民家の一部みたいな駐輪場もありました。

こんな事も、外に出て初めて気づく発見ですね。

辻堂では、有効活用に【駐輪場】という選択肢も十分成り立つのかなぁ？

やはり、行動することで、気づくことって多いです。

また、そこからアイデア（創造）が産まれるわけですからね。

どんどん、外に出て多くの出会いを求めていきたいです。

おしまい

だいぶ前に、～リフォームにいくらかけられるか？～シリーズを書きましたが

その最終章です。

【室内編】

（右写真）床材をフローリング材から、コルクタイルへ変更

柔らかいし、暖かい。修繕も１枚単位で可能。

費用も１割くらいは高くなりましたが、与える印象は段違いです。

（節約術）左が施工前の収納扉。黄ばんでいますね・・

クリーニングでは、もはや落ちないが、交換すれば１枚２万円くらいかかるとのこと・・・

カッティングシート　で上から貼ってみました。　

 費用は、片側扉１枚分で９８０円だったかと思います。

シワが寄らないように、ゆっくり丁寧に・・と集中力にいる作業ですが、１枚３０分程度。

２枚交換して約２０００円　んっーネットで見たDIYリフォーム通りいきました（笑）

７月の最終日に、オーナーと打ち合わせした今回の取り組みました空室改善物件

当初、全１０室中　空室５部屋　という状況が、３室成約　になり

残り、２部屋も昨日のご案内で、２件共に申込　との連絡あり＾＾／

 これで満室　だぁーっ！！！！！！！

これから施工する部屋も入れて、今回オーナーにご負担いただいた費用の合計額は、

　約130万円

この金額を見て、どう思いますか？結構かけたねぇぇ・・と思いますか？

安いねっと思いますか？単純に今回130万円の投資をしたと

考えてみてください。１３０万円の投資したことで今まで入ってこなかった

（空室）賃料が入るようになったと考えてみると

平均４万円×５部屋＝２０万円　　　

ＰＢ（ペイバック）

6.5　ヶ月　（投資した金額の回収期間）　　それ以降は、収入増。

何もせずにいたら、半年、１年たっても満室にはならないでしょう。

こちら側から仕掛け　をした事で、入居希望者にニーズにマッチしたという事。 

とはいえ、今回の空室改善は営業スタッフの　飛ちゃん　が、

頑張ってご案内してくれた事が最大の要因です。ありがとう！

オーナー様も、お喜びいただけることでしょう。

又、オーナー様のご理解とご協力があっての結果だったとも感じています。

今回の空室改善は、われわれが理想とするオーナー様とコンサルタントの関係

Ｗｉｎ－Ｗｉｎ　　　です。

今後も、多くの方々と関係を深めていければなと思っております。

ついに禁煙２ヶ月目に突入っ！

ニコレットパッチもついにSTEP2へ

最近、微妙に体が重くなってきた気が・・・・・

今日も、牛丼を食べているだけで、汗汗汗汗汗汗汗汗汗汗

汗汗汗汗汗汗汗汗汗汗。。。。。。。。。。。。。。。　デブよね