投資物件ブログ
早いもので今年もあと1週間あまりです。
先日までのCPM（全米不動産経営管理士）資格試験も終わりました。
試験は、朝9時から夕方6時までの9時間ぶっ通し。
昼飯は、おにぎり・サンドウィッチ置いておくので勝手に食べなさい的な。
それでも、書ききれなかったような感じです。結果はまた報告します。
そんなこんなで、12月は目が回るほどにやることが多く師走とは、良く
言ったもんだなと感じます。師も、走る走る走る走るほどです。
そんな中、昨日は我が最強チーム「不動産管理部」の忘年会でした！
つじ名人の目隠しピアニカ演奏は
まさにエンターティナーでした（笑）
気づくと我が部門は、18名の大所帯に。
今年も最強チームでした。来年も更なる進化をしていくことでしょう。
みなから、誕生日のお祝いをしてもらいました。
ありがとうございます。感謝・感謝です。
ついにというか・・・とうとうというか・・・・・・・・
４０歳 大台です。
まだまだ、若手には負けないよ。
おしまい
いよいよ、横須賀市大矢部での「戸建賃貸」プロジェクトが始まります。
約300坪の敷地の有効活用として、「相続税評価」「管理法人設立」
「底地の売買」を経て、元々バイク屋さんの倉庫に貸していた土地へ
相続税対策、固定資産税軽減等の対策と、近隣分析、市場分析を
行い、投資分析を重ねたうえでのプロジェクトです。
将来の相続時の遺産分割を考え
分割しやすように敷地中央に
「位置指定道路」を入れて、左側を「戸建賃貸」ゾーン・右側を「駐車場」ゾーン
としました。敷地に１棟ドーンと賃貸住宅を建てても、将来３人のご子息へ均等に
相続することが難しい。その場合、結局換金して現金で分けるということになる。
ということから、「戸建賃貸」を４棟（今回２棟）を建てて、スムーズに敷地分割に
よって分け与え、売るも良し、貸すもよし、自分が住むもよし、と受け取った子供
たちが、その時の状況により個々の選択肢を残しておくことにしました。
右側の駐車場ゾーンは、相続税資金のために売却用資産として維持します。
元々、オーナーのご意向は
「売らないで相続税を減らし、子供たちに複雑な資産を残さない」
という目標がありましたので、このようなご提案になりました。
先日、「大安」に地鎮祭を行い
いよいよ着工です。
【基礎工事】 年明けに上棟です。
【駐車場ゾーン】
既に、12台と１区画（3台分）の募集が
あと1台で満車というところです。
新商品「FELIZ 22」
今回のプロジェクトは、従来商品の２LDKタイプ「FELIZ～oblong～」と
新商品３LDKタイプ「FELIZ２２」の２タイプです。
年明けから、本格的に「募集」を開始します。追ってご報告いたします。
つづく
価格：５９０万円
オーナーチェンジの分譲マンションです
年間確定賃料 ７２０,０００円
表面利回り １２．２％
外壁タイル貼り
昭和６２年１２月築
【物件概要】
○所在地／横浜市中区石川町５丁目
○交通／ＪＲ根岸線「石川町」駅徒歩８分
○権利／所有権
○専有面積／１６．２０㎡（壁芯）
○構造／ＲＣ造・地下１階地上４階建て３階部分
○建築年月／昭和６２年１２月築
○管理体制／全部委託
○管理費・修繕費／５,０００円（月額）・１,０００円（月額）
○本体設備／公営水道・本下水・都市ガス ○取引態様／仲介
※情報は 2009.12.19現在
価格：３５０万円
オーナーチェンジの１Ｒマンションです
年間確定賃料 ５４０,０００円
横須賀中央駅より平坦地６分
昭和６２年８月築
５階部分！
【物件概要】
○所在地／横須賀市米が浜通１丁目
○交通／京浜急行「横須賀中央」駅徒歩６分
○権利／所有権
○専有面積／１５．３０㎡（壁芯）
○構造／ＲＣ造８階建て５階部分
○建築年月／昭和 年５月築
○管理体制／全部委託
○管理費・修繕費／１２,４６０円（月額）・９,５２０円（月額）
○本体設備／公営水道・本下水・都市ガス ○取引態様／仲介
※情報は 2009.12.19現在
価格：２，５８０万円
オーナーチェンジの分譲マンションです
年間確定賃料 １,６８０,０００円
京急杉田駅も徒歩１５分と２駅利用可能です！
平成１３年築５月築
第４６回神奈川建築コンクール住宅部門優秀賞受賞
外観からもオシャレなデザイナーズ・マンションです
広々７５㎡超えの居住空間です
【物件概要】
○所在地／横浜市金沢区富岡東１－１－２１
○交通／ＪＲ根岸線「新杉田」駅徒歩１０分
○権利／所有権
○専有面積／７５．５１㎡（壁芯）
○構造／ＲＣ造７階建て２階部分
○建築年月／平成１３年５月築
○管理体制／全部委託
○管理費・修繕費／１２,４６０円（月額）・９,５２０円（月額）
○本体設備／公営水道・本下水・都市ガス ○取引態様／仲介
※情報は 2009.12.19現在
価格：５，１８０万円
全１０世帯の新築１棟売アパート
年間想定賃料 ６,０３６,０００円
年想定利回り １１.６５％
駅徒歩５分の高立地！
横須賀中央駅も徒歩６分と２駅利用可能です！
平成１９年築９月築
閑静な住宅街
ショッパーズプラザ横須賀まで約６００ｍ
モアーズ・丸井まで約７００ｍ
横須賀市役所まで約１０００ｍ と生活面充実しております。
付近には大学もあり学生の需要が望めます。
【物件概要】
○所在地／横須賀市汐入町３丁目
○交通／京浜急行線 『汐入』駅 徒歩５分
○地積／４０６㎡（約１２２．８２坪） ○建物／１８０㎡
○権利／所有権 ○用途地域／第１種中高層住居専用地域（60%・150％）
○構造／木造２階建て
○建築年月／平成19年9月築
○設備／公営水道・本下水・プロパンガス ○取引態様／仲介
※情報は 2009.12.19現在
見えますか？東京タワー
本日、概念試験と午後から管理計画書の分析を6人のグループで分析を行い
明日の9時から提案書作成試験（最終試験）です。
今日は、22時まで分析を行い、そのあとグループで食事をとりながら検証してました。
今回の試験場は、田町です。会場を出たら、ライトアップされた東京タワーが見えた。
3日目にして、気づきました（笑）
５か月に及ぶ研修も明日で終わりです。
結果は如何に・・・って感じですが、終わってしまうのも何か心残りです。
研修を通して言われ続けたことは
話は、相手に伝わるように論理的（ロジカル）に
いくら勉強しても、活用しなければ何もしなかったことと同じ
人生一生勉強だ！
会社に戻っても、学んだ計数管理の大事さを実行しています。
人事管理おいては、中期の教育プログラム策定しようと考えています。
資格を取得するために受講していましたが、多くの学びがありました。
不在の時間が多く会社にも家族にも迷惑をかけたので、これからでも
何らか返していきたいと思います。
おしまい
講習２日目が終了。
いよいよ明日からテストが始まります。
『概念試験』・・・・・・ ピンッときませんよね。
定義、目的、ステップ・・・・
論理的に書かれていないと、いくらいっぱい書いてても「０点」だそうです。
普段でも、話していることが伝わってこない話って退屈ですよね。
順序だてて、何を言いたいのか・・・・・を文章で書くって訓練は普段していないので
かなり頭を悩ませています。算数みたいに、正解がありませんからね。
シャーペンでは、既に指が痛いので『鉛筆』買ってきました。鉛筆削りも（笑）
社会人になると、定期的な試験って学校みたいにありませんから、自分を追い詰める
意味でもたまには苦しい思いが必要かな・・・と思いましたが、いやいや予想以上です。
宅建やFPの試験みたいに正解があれば、出来、不出来の進捗も感じられるんですが、
まったく感覚がつかめないところが苦しいところです。
おしまい
おしまい
いよいよ明日から４日間
夏から受講しているCPM講習が最終試験。
泊まり込みで挑んできます！
この試験は、暗記したり問題解いたりという試験ではないようです。
ある物件を想定して、メンテナンス・人事・市場分析・投資分析等々を含めたものを
ロジカル（論理的）に仕上げていくらしいのです。人によって表現や見せ方が違う。
最終日の前日は、分析を朝の9時から夜の10時までやると聞いて・・・・・・・・・・・
久々に「不安」でいっぱいです。
心が折れないよう集中して、ゴールまで辿り着きたいと思っています。
おしまい
今日は、戸建賃貸プロジェクトがいよいよ着工するにあたり
本日「地鎮祭」を行ってきました。
地鎮祭とは土工事などを始める前にとり行う儀式のことです。地鎮祭は「とこしずめのまつり」と読む場合もありますが、通例は「じちんさい」と読んでいます。地の神である大地主大神（おおとこぬしのおおかみ）・氏神（うじがみ）・地域の神である産土大神（うぶすなのおおかみ）をお迎えし土地を祓い清め、工事安全を祈願します
昨日までの悪天候、寒さが嘘のような快晴。汗ばむくらいでした。
木部社長も「晴れ男」を自称していますが、私もかなりの晴れ男です（笑）
いよいよ着工という前に、地盤調査の結果により
「地盤改良」が必要という報告書が来ました。
報告によると
【地質】砂・シルト？・粘土
【色】褐色系・灰色系
→深部まで荷重１．０KN自沈層が見られます。地域的に
谷筋のようなところに位置していますので将来、圧密等の
懸念が考えらます。補強対応が望ましい・・・・・・・・・・・・
簡単に言うと、支持力にばらつきがあるということらしい。
土地上に建物をのせるには、バランスが悪いということか。
改良方法は
口径約5センチのパイプ杭を７ｍの深さまで打ち込む。
その数１棟あたり６０本～７０本になります。
１棟あたりの改良費用が８０～９０万というから（汗
戸建賃貸の予測CF利回りにも、当初の計画が少し
くるいがでてしまいます。
強気の賃料設定で行かねば・・・と考えています。
本日、新人の小越が地鎮祭初体験！！
緊張のあまり
ロボットコゴシ になってた（笑）
いい経験です。
おしまい
こんにちは 西田です。
今回は集合ポストのチラシについてです。
巡回点検時、必ず持って帰るのが、空室のポストに入っているチラシです。
毎回かなりの量を回収しています。セールやキャンペーンの情報を頂けるのはいいのですが、住んでないところに投函しても意味がないと思いますが。。。
アパートやマンションのポストに多くのチラシが投函される理由としては、ポスティングする人の効率や、配布枚数が稼げるからなのですが、それにしても毎回毎回投函されています。
通常、退去後や空室にはポストの投函口にテープを貼って、入れられないようにしています。ほとんどはこれで防げるのですが、入居中のポストにかなりの量を投函されるため、ポスト周辺であふれている場合があります。
チラシを捨てる専用のゴミ箱を設置して、入居者各自で捨ててもらう方法もありますが、放火の恐れもあるためお勧めできません。
以前、私が実施して効果があったのが、張り紙です。どこでも張り紙はしてありますが、文章を次のようにしました。
「当マンションのメールボックスにチラシ・ビラ等の投函を固く禁じます。発見した場合は、社名等を警察に通報致します」
チラシをポスティングしているのは、だいたいがアルバイトだったりします。自分がポスティングしたばっかりにバイト先に迷惑がかかってしまう・・・と、ポスティングを躊躇します。
実際に張り紙を出してからは、ほとんどポスティングされなくなりました。ただ、この方法も定期的にチェックし、無い状態を維持しないと効果がありません。
ポスティング業者が行うポスティングは、「チラシ投函禁止」の張り紙やプレートがあるアパートやマンションには、投函してはいけない等のルールを明確にしているところもあります。
ウスイホームの巡回点検項目に「集合ポスト」のチェック項目があります。これは集合ポストの状態を毎回写真にてオーナー様に報告をしておりますので安心です。
以上、集合ポストの話でした。次回も巡回点検について報告します。
価格：７，４３０万円
全８世帯の新築１棟売アパート
年間想定賃料 ６,３８４,０００円
年想定利回り ８.５９％
駅徒歩８分の高立地！
横浜駅までバス便もございます！
平成２１年築７月築
閑静な住宅街
カラーモニター付インターホン
ロフト付き
付近には大学もあり学生の需要が望めます。
【物件概要】
○所在地／横浜市神奈川区三ッ沢東町
○交通／地下鉄ブルーライン線 『三ッ沢下町』駅 徒歩８分
○地積／１７９．２０㎡（約５４．２０坪） ○建物／１５１．７１㎡
○権利／所有権 ○用途地域／第１種低層住居専用地域（50%・100％）
○構造／木造２階建て ○建築年月／平成２１年７月築
○設備／公営水道・本下水・プロパンガス ○取引態様／仲介
※情報は 2009.12.1現在