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回答


まず、借地権の更新料算定の基準となるもの自体が存在していないということがあります。
昔からの習慣等で決まっていることが、どの地域でも多いようです。

ご質問の内容については、法外な算出方法ではないと思います。
我々が基礎となる土地の時点評価価格は・・・

（路線価÷0.8）×借地権割合

・・・で算出しています。

基礎となる時点評価価格を算出する基礎となる㎡単価には、公示価格・相続税路線価・固定資産税評価価格・取引事例価格があります。

通常、公示価格の80%が相続税路線価価格、70%が固定資産税評価額と言われています。

多くが路線価を採用するのは、評価する物件の前面道路に、必ず価格が設定されているからです。
路線価などは、エリアある地点ですし、成約事例も同じです。

2つとして同じ物件が無いのですから、公平に価格を見るには路線価を採用しています。

更新料も、全国各地で土地の価格も違いますから、一律ではないでしょう。
銀座と田舎の土地では、評価価格も雲泥の差ですから、一律だと更新料額が目の飛び出る金額になってしまいます。
おおよそ5～15%とも言われています。
ご質問内容の10%であれば法外でないと思います。

問題は、10%を乗じる時点評価価格の出し方でしょう。

路線価で算出するより、取引事例の方がはるかに高い、または安いという場合もあります。
評価価格に500万差があれば、10%で50万更新料に差が出ることになります。

最終的には、あらゆる価格に、より妥当と思われる価格に調整して、10%を乗じることを根拠のある数字を示して、地主さんと協議してみてはどうでしょうか。

決まりが無いのですから、よく話し合ってみることが大事です。