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4月24日に開設した【不動産コンサルティング・オフィス】内です。

我々が賃貸物件のリニューアル提案をする商材などを使っていたり、サンプルを

用意しています。実際に見るのと、ただ「口」で言うのは大違いですからね。

【ミーティングルームの扉】

ブラックのダイノックフィルム（車で言うスモークガラス）を貼っています。

居室内の戸やキッチンにカラーフィルムを貼って、古い設備の印象UPを図ります。

【ミラー・照明】

玄関口やベッドルームなどにミラーを付け、部屋の奥行感、センスUPを図ります。

照明効果により、部屋の雰囲気をガラリと変えることが出来ます。

※全て5,000円以下

【クロス・床材】

カラー＆アクセントクロス、フロアタイルのバリエーションポスターにより、印象UP

を提案させていただいております。

その他、セキュリティー商材を現在依頼中です。

これらのリニューアル提案にあたっても、先日ブログで書きました「マーケティング」

が必要です。ただきれいに、ただかっこよくするだけでは空室は埋まりません。

ニーズギャップを見つけることで、チャンスを見出します。

当然、リニューアルは「再投資」ですから、投資分析・効果も図らないといけません。

いままでは、部屋はきれいにすれば空室が埋まっていたので、管理会社の「差」は

見分けにくかったですが、これからは根拠に基づいた「提案」が出来ないといけない

と感じています。

「勘」や「経験」、ましてや「作業」のリフォームをしていたら空室は増えるばかりです。

もし、それでも決まっているよ！というなら、それは元々物件の持っている力です。

立地が良いとかね。もしくは「運」です。

自分は、「人」にも恵まれているなと感じます。管理協会やIREMJAPANで知り合った方々、　　　　　　　　　　　　　　　　　　　不動産会社仲間から多くの知恵をいただいています。

CPM®という資格を紹介いただいたタイガー山本社長、賃貸管理協会でお世話になっている　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　西田社長から、お祝いただきました。ありがとうございます。

自分一人では、知り得ないスキルを学ばさせていただいております。感謝です。

おしまい

FELIZ（フェリーズ）大矢部も、おかげさまで2棟共に成約となりました。

3月末にお引き渡し時に、1棟（２LDK）タイプが決まっていなかったのですが

4月1週目にお申し込みいただき、無事契約完了→ご入居となりました！

若干家賃の改定をしましたが

２LDKタイプ　FELIZ　oblong  　105,000円

３LDKタイプ　FELIZ　２２　 　　 125,000円　　

合計　230,000円/月　　　　2,760,000円/年　となります。

元々、土地を所有されていたので本当の意味での利回りは、土地価格も含め

なければいけませんが　総工事費に対する表面利回りで8.36％

仮に、土地価格（55坪）を坪40万として＝2,200万円

※土地も投資原価に含まれます

総工事費（3,300万円）＋土地価格（2,200万円）＝総投資額　5,500万円

表面利回り5.02%ということになります。ただし、総工事費のうち位置指定

道路工事費、地盤改良費で約1/3かかっている現場なので実際6.3％程度。

２DKタイプで6.5万円くらいですから、4世帯で26万が総潜在収入

今回の戸建賃貸2棟で　23万円が総潜在収入となります。

どちらが良い投資かは、市場分析が必要です。

戸建賃貸は、やはりアクセスに多少難ありのロケーションには最適だと

思っています。ターゲットもファミリー層ですので、分譲地にも向いてます。

おかげさまで、同時期に竣工したFELIZ　HAYAMA（葉山）も2棟成約。

こちら、２LDKタイプ　１１5,000円でどちらも成約しております。

現在、PLAN検討中の現場が進み次第【戸建賃貸レポート】再開します。

おしまい

4/24　「不動産コンサルティングオフィス」OPEN

いよいよ不動産コンサルティングオフィスがスタートします。

いった何をするセクションなのか？と思われる方もいらっしゃる

かと思います。

メインは、不動産所有者の方々の資産運営、収益の最大化

を図るために、さまざまな角度から「提案」をしていきます。

その中でも、新たなメニューとして加えたのが

「市場調査」いわゆるマーケティングです。

昨日、１日かけてマーケティング研修を

行いました。 

 オーナーズエージェント社の市場調査ソフト「「Mr.マーケティング」を導入

今まで、新築賃貸住宅、リノベーション、空室改善、土地活用等々

多くの「提案」をさせていただいてきましたが、提案する市場の調査

に至っては、多くのハウスメーカーでも数十件のサンプルデータにより、

「だいたいこれくらの賃料でいけます！」という勘にも近い提案が

多かったとように感じます。

営業マンは、その瞬間に「受注」をいただければ成功ですが、クラインアント

（オーナー）は、建ててから2～30年間運用しなければなりません。

昨日は3チームに分かれて市場調査を

スタートさせました。まずは、本社のある

久里浜エリアの調査を開始。

 約1時間かけて足で仕入れたデータサンプルが140戸ほどです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 そのデータをソフトに入力していきます。

  すると、グラフなどで統計、比較、

傾向データが集計され出てきます。 

１R～１DKの物件が多く、その間取りタイプは空室率が他より高い。

逆に１LDK、２LDKという物件は「０」という結果が出てきます。

更に、入居者ニーズを加えることで、これから建てる物件タイプが

見えてくるという訳です。

他にもいろいろな角度から見た分析資料で約４０～５０ページです。

新築住宅をプロデュースする場合のサンプル戸数は

500～1000戸

は必要と言われています。しかも、建築地周辺の地域データが。

規模大きな物件であれば更にサンプルをとっているようです。

2,30戸のデータでは、その時々（たまたま）、選んだ物件による差

などで、信憑性のあるデータとは言い難い。

何千万円、何億円を投資していただくのに、安易なデータで決定

しなければならないクラインアントは悲惨ですよね。

コンサルティングオフィスでは、常に市場調査を行い、地域のデータ

を蓄積していきます。当然、データは貴重な「商品」ですので当社の

クライアントにのみ提供していきたいと思っています。

※定期開催の「資産活用セミナー」での公開はしていきます。

本日、新規開設ということでスターツグループの井口理事長より

お祝をいただきました。ありがとうごいざます。

おしまい

4月24日（土）

対オーナー様向けに

【不動産コンサルティング・オフィス】を開設致します。

詳細→→不動産コンサルティング・オフィスOPEN

通常の賃貸管理業務から、入居促進・資産向上を目的に

「提案」を積極的に行う専門セクションです。

◎新築賃貸住宅プロデュース

◎空室改善プロデュース（リノベーション）

◎現状分析（収支分析）

◎収益物件の売却・購入

◎土地有効活用提案

◎税務・法務相談（※顧問弁護士、提携税理士協働）

など、オーナー様の「収益の最大化」を目指していきます。

時間がかかりましたが、昨年から受講していた

CPM®（全米不動産経営管理士）が取得出来ました。（度重なる再試験の末・・・・）

投資指標分析、CF分析、地域・近隣分析等新たに行ってまいります。

明日は、1日かけてスタッフ総出で、久里浜周辺エリアのマーケティング

調査を行います。エリアの現状分析データを作製することが目的です。

ウスイでしか手に入らない貴重な情報を積み重ねていきます。

当社のクラインアントには、他社との優位性を実感していただけるはずです。

最近、ブログも更新できずMAXな状態でしたが、やっと新規部門開設に

たどり着きました。引き続きご支援賜りますようお願い申しあげます。 

 昨日のお休み　二男と遊んでいたい途中で

近所に神社にて、成功をお願いしてきました。

二男は、自転車でコケた自分のヒザが痛く

「じゅた（二男）の足が治りますように・・」

って祈っていました（笑）

おしまい

こんにちは　小野　です。

これから　我々管理課で行っている業務のひとつである

「現況確認」について何回かに分けてお話ししていきたいと思います。

今回は　第１回目なので　そもそも　「現況確認」　って？　からです。

「現況確認」とは　簡単に言うと　空いている部屋に入居が決まった際　

部屋を　「チェック」　する事を言います。　ですので　「入居チェック」　とも言います。

この　「現況確認」　というものは　実は結構大切なものなのです。

今後　その大切さを　事例　なども交えてお話ししていきます。

次回もお付き合いください。　では

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

昨日今日と、急に寒くなりましたね。

７℃ですって、コートをまたクローゼットから出しました。

みぞれ交じりでしたね。

今日は、先日見た物件です。

京急田浦から徒歩５分。

所在；横須賀市船越町５

土地；１３１．４５㎡（３９．７６坪）

構造；木造２階建て

築年；平成　３年　３月

間取；１Ｋ×６室

現況；賃貸中

賃料；３，４６８，０００円／年　（満室想定）

価格；２９８０万円

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　３，４６８，０００円

空室率（１０％）　　　　　　▲３５万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　３，１１８，０００円

運営費（約２０％）　　　　▲６０万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　２，５１８，０００円

京急田浦、１６号線沿いということを考えて、

期待したい利回り８．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

２５０万円÷８．０％＝３１２５万円

購入諸経費　約１０％　約３１０万円　とみて、

２８１５万円

売主様に少しだけ価格交渉が必要かもしれませんね。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日はポカポカいい陽気。もうコートはいりませんね。

午後は少し曇り、ポツポツ雨も降っていました。

そんな中、本日も新規物件を何件か見てきました。

その中の一つ。

横須賀中央駅から徒歩１０分ぐらい。

かなりきつい坂を上りました。

そのおかげあってご覧ください。この眺望。

名称；平成２０年３月築　アパート

所在；横須賀市緑ヶ丘

土地；３５８．８３㎡（１０８．５５坪）

構造；木造２階建て

築年；平成２０年３月

間取；１R×１４室

現況；賃貸中

賃料；８，２３２，０００円／年　（満室想定）

価格；７４８０万円

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　８，０００，０００円

空室率（５％）　　　　　　▲４０万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　７，６００，０００円

運営費（約２０％）　　　　▲１６０万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　６，０００，０００円

駅から上り坂、借地権ということを考えて、

期待したい利回り８．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

６００万円÷８．０％＝７５００万円

購入諸経費　約１０％　約７５０万円　とみて、

６７５０万円

売主様に大きな価格交渉が必要かもしれませんね。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

・・・つづき。昨日のおさらいです。

お金持ちになる。黄金の方程式は

収入－支出＋資産×運用利回り

です。これがお金持ちになる。黄金の方程式です。

収入を多くする。これは言わずもがな　働く　しかないでしょうか。

まあ　あえて挙げるとしたらスキルアップですかね。

よく自己投資なんて言い方されますよね。

支出は節約でしょうか。

そのようにして資産を増やし、運用していく。

「これからどうしようか」も答えが見つかりそうです。

答えは　資産を増やし、それを運用していく

これから、わたしも、そしてみなさんも一緒に　資産を運用しましょう。

これから私もいっぱい資産運用の勉強します。

今後ともよろしくお願いします。

おしまい。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日はスカッと晴れましたね。

とてもいい天気。もうそろそろコートもいらないでしょうか？

本日も新規物件を４件ほど見てきました。

浦賀駅からバスで５分ぐらい。

閑静な住宅街です。

名称；レオパレス鴨居第１

所在；横須賀市鴨居２丁目

土地；３３０．３１㎡（９９．９１坪）

構造；木造２階建て

築年；平成元年２月

間取；１R×１４室

現況；賃貸中

賃料；６，６２４，０００円／年　（満室想定）

価格；４８８０万円

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　６，５００，０００円

空室率（５％）　　　　　　▲３２．５万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　６，１７５，０００円

運営費（約２０％）　　　　▲１２０万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　４，９７５，０００円

築２０年以上、バス便ということを考えて、

期待したい利回り８．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

４９７万円÷８．０％＝６２１０万円

購入諸経費　約１０％　約５００万円　とみて、

５７１０万円

イイです。イイです。皆様イイと思います。購入してみませんか！？

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

前回のつづき・・・。

国も会社もあてにならないとしたら、自分の身は、家族の身は、

自分で守るしかないですよね。

前に、マラソンのことを言ったけど本当に冗談じゃない。

まずは、健康。病気になったら、節約どころの話じゃなく働くことも（収入も）なくなってしまいます。

その次は、収入ふやして、節約して。

あっそうだ！

ここでお金持ちになる。黄金の方程式をここで紹介します。

収入－支出＋資産×運用利回り

です。これがお金持ちになる。黄金の方程式。

私も、みなさんもこの方程式を使ってお金持ちになりましょう。

お金持ち＝悪　ではないんです。

お金持ち＝安心であり、安心であればそれは余裕であり、余裕があれば、

人に優しくもなれるし、人に優しくなれれば本当に立派な仕事ができると思うんです。

・・・みなさんはいかがでしょうか。

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4/7（水）に　財）日本賃貸管理協会神奈川支部のゴルフコンペに参加。

ソウソウたる不動産業界のドンばかりです。

神奈川支部の役員に抜擢いただいたことで多くの　　　　　　　　　　　　　　「繋がり」が出来て感謝しています。

 西田社長（右から2番目）、山本社長(右）には　　　　　

大変お世話になっています。 

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　生憎の肌寒い天候でしたが、ずーっと忙しく張りつめていたので、久々に一息つけた一日でした。

スコアは、生憎なもんでしたが・・・・・　。ちなみに、うちの社長（写真左）は2位でしたけどね。

おしまい

ブログが全く止まっていました。

年度末、年度初めと次から次へとやらねばならぬことが

舞い込んできます。これは、これで嬉しい悲鳴です。

会社の決算が3月31日

新事業年度のスタートが4月1日

分かってはいますが、終わったと同時にスタートなんですね。

特別に、3月32日～35日くらいあってもいいのにと思います。

4月6日には、毎年恒例の新年度の事業方針発表会が行われました。

会長方針から発表され、各部門、決意表明と続いていきます。

わが部署「不動産管理部」では

新たに上席主任（リーダー）となった

山さんこと、山本主任から発表。

 管理部門だけで19名という大所

帯になりました。全員で決意表明。

決意のパフォーマンスが・・・・ 

全員「よねやま」　　　　　　　　 やりすぎでしょ・・・・・・・・・・ いやいや、最強チームです。   でも、今年も良い年になりそうです。  

更に、来年3月には京急線「金沢文庫」駅前に自社ビルが完成します。1階が、金沢文庫店・2階に横浜オフィスを開設する予定です。  今年のUSUIグループは、劇的に変わります。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

おしまい

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日はスカッと晴れましたね。

とてもいい天気。でも春ですが少し肌寒い感じですね。

本日も新規物件を何件か見てきました。

県立大学駅から平坦で徒歩７分ぐらい。

国道１６号線から２本も３本も中に入っていてとても静かです。

名称；借地権付売りアパート

所在；横須賀市安浦町３丁目

土地；１１３．８７㎡（３４．４４坪）

構造；木造２階建て

築年；平成２年１０月

間取；１R×４室

現況；賃貸中

賃料；３，０２４，０００円／年　（満室想定）

価格；２５５０万円

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　３，０００，０００円

空室率（４％）　　　　　　▲１２．６万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　２，８７４，０００円

運営費（約２０％）　　　　▲６０万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　２，２７４，０００円

築２０年以上、借地権ということを考えて、

期待したい利回り８．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

２３０万円÷８．０％＝２８７５万円

購入諸経費　約１０％　約２５０万円　とみて、

２６２５万円

なかなかいいかも。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

４月６日火曜日は１日ウスイホームグループの経営方針発表会でした。

こんな感じです。

心を新たにまた今日からがんばります。

ちなみにお客様に資産運用の提案をするのが私の仕事です。

話はガラッとかわり

これからどうしようシリーズ。～３～

突然ですが、皆様は確定拠出年金、日本版４０１ｋって知っていますか？

今までは「確定給付型」の年金で、会社が運用して最終的に社員が受け取れる年金を会社が満額保障するものでした。

しかし、この不況で運用が悪化し「確定拠出年金」日本版４０１ｋという

実際の運用を社員にやってもらい運用に失敗しても社員の自己責任になる

しくみの年金に２００１年から多くの会社が切り替えているんです。

もう、会社からもらえる退職金も企業年金もアテにできない時代ですよね。

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日は雨。降ったり止んだり、嫌な天気ですね。

本日も新規物件を何件か見てきました。

本日、第２弾

北久里浜駅から平坦で徒歩１５分ぐらい。

名称；トップ衣笠第５

所在；横須賀市公郷町１丁目

専有；１４．６７㎡

構造；ＲＣ造４階部分

築年；昭和６３年４月

間取；１Ｒ

現況；賃貸中

賃料；４４４，０００円／年　（満室想定）

価格；２９０万円

※もういちど賃料を見直して、

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　４２０，０００円

空室率（１６．６％）　　　▲７万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　３５０，０００円

運営費（約３５％）　　　　▲２０万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　１５０，０００円

期待したい利回り７．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

１５万円÷７．０％＝２１４万円

購入諸経費　約１０％　約３０万円　とみて、

１８４万円

だいぶ売主様との交渉が必要かもしれません。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日は雨。降ったり止んだり、嫌な天気ですね。

本日も新規物件を何件か見てきました。

県立大学駅から平坦で徒歩５分ぐらい。

ちなみに県立大学駅は横須賀中央駅の隣の駅で、

横須賀中央駅からも徒歩１５分ぐらい。

名称；横須賀中央ダイカンプラザシティーⅢ

所在；横須賀市安浦町１丁目

専有；１７．７８㎡

構造；ＲＣ造３階部分

築年；平成元年１０月

間取；１Ｒ

現況；賃貸中

賃料；５６４，０００円／年　（満室想定）

価格；４００万円

※もういちど賃料を見直して、

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　５４０，０００円

空室率（１７％）　　　　　▲９．４万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　４４６，０００円

運営費（約３５％）　　　　▲１５万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　２９６，０００円

期待したい利回り７．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

２９．６万円÷７．０％＝４２２万円

購入諸経費　約１０％　約４０万円　とみて、

３８０万円

少しだけ売主様との交渉が必要かもしれませんね。

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

なんか将来の不安な話ばかりしていて滅入ってきますね。

とにかく節約したほうがよいのかな？

さて、老後に備えるなら老後にどれくらいのお金がかかるのでしょうか？

総務省の家計調査によると、２００８年　６５歳以上の世帯では

1か月使ったお金が平均２７万８８８３円だそうです。

６５～８０歳　１５年間→５０００万円　ほんとに！

病気しないようにしないとね。

老後になって病気一つしないようにこれから毎日マラソンでもしょうかな。

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資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日は勤務地久里浜の隣の駅、北久里浜。

駅から平坦で徒歩５分ぐらい。（私の足で。）

商業エリアのはずれ。なかなかいいところですよ。

雰囲気の写真。

名称；ホーユーパレス北久里浜

所在；横須賀市森崎１丁目

専有；１７．２０㎡

構造；ＲＣ造２階部分

築年；昭和６３年４月

間取；１Ｒ

現況；賃貸中

賃料；５４０，０００円／年　（満室想定）

価格；３５０万円

※もういちど賃料を見直して、

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　４８０，０００円

空室率（１６％）　　　　　▲８万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　４００，０００円

運営費（約２５％）　　　　▲１２万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　２８０，０００円

期待したい利回り６．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

２８万円÷７．０％＝４００万円

購入諸経費　約１０％　約３５万円　とみて、

３６５万円

素敵ですね　　投資スタートにどうですか？

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

突然ですが、皆様は知っていました？

今現在の国の借金が１２００兆円以上あることを

出生率が低下していて２０５０年には日本の人口は１億人を割り込み、労働人口は５０００万人以下になることを

このままだと今のような年金がもらえないことを・・・

そして国は医療保険の国民負担分をまた高めたことを

これからどうしましょう？

決めた忘れよう！

それが、１番。

ホントにそれで良いのかな？

でも解決方法見つからない。

今日の昼ご飯は牛丼にして節約でもするかな・・・（つづく）

朝、だれもいない静かな事務所でパシャリ

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今、資産管理課でお預かりしている物件です。

事務所も変わり、人も変わったので、

販売図面も変えてみました。

ど～んと！カッコイイですよね。

シックにまとめてみました。

よろしくお願いします。

http://ping.blogmura.com/xmlrpc/6o7mma2l0t6r

資産管理課に新しく配属されました。安藤です。

今日見てきました物件は、

勤務先久里浜からバスで１０分ほど。

閑静な住宅街。

というよりも緑がいっぱい。

所在；横須賀市佐原４丁目

土地；７１８㎡　（２１７．１９坪）

建物；戸建て、１４１．９８㎡　（４２．９４坪）

　　　アパート、２８４．８６㎡　（８６．１７坪）

構造；戸建て、木造２階建

アパート、木造２階

築年；戸建て、平成９年４月

　　　アパート、平成９年７月

間取り；戸建て、５ＬＤＫ

アパート、１Ｋ、２ＤＫ×８世帯

現況；戸建て空き、アパート空き０

年間賃料；７，７５２，０００円　（満室想定）

価格；５９８０万円

※もういちど賃料を見直して、

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　７，０５２，０００円

空室率（１１％）　　　　　▲７０万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　６，３５２，０００円

運営費（約１５％）　　　　▲１００万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　５，３５２，０００円

ちょっと駅からの距離とう考えて、

期待したい利回り８．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

５３５万円÷８．０％＝６６８７万円

購入諸経費　約８％　約５３０万円　とみて、

６１５７万円

物件価格が５９８０万円ですから、いいですよね～

その他相談につきましては、安藤までお願いします。

新天地に出社して３日目です。

ご覧下さい。

すごいですよね。私が働いている事務所です。

ファンタスティク！

でも『外見が綺麗でも中身がともあわない』と言われないようにがんばります。

不動産活用のプロを目指します！

ちなみに当事務所はショールームも兼ねています。

リノベーションの参考にもなりますので、機会あれば遊びに来てください。

資産管理課　に新しく配属されました。安藤　です。

横須賀中央の隣の駅、潜水艦も、戦艦も、停泊している港横須賀。

横須賀のイメージそのもの。

ショッパーズプラザ横須賀、ダイエーも入ってますよ。

汐入駅から徒歩２分。 

所在；横須賀市汐入町２丁目

土地；２９５．２０㎡　（８９．２９坪）

建物；２３３．１６㎡　（２０９．０３坪）

構造；ＲＣ造６階

築年；平成１３年２月

間取り；１ｋ×２９世帯

現況；空き１部屋

年間賃料；２４，３３３，６００円　（満室想定）

価格；２億９０００万円

ＧＰＩ（総潜在収入）　　　２４，３３３，６００円

空室率（１０％）　　　　　▲２４０万円

ＥＧＩ（実行総収入）　　　２１，９３３，６００円

運営費（約１５％）　　　　▲３６５万円

ＮＯＩ(ネット収入)　　　　１８，２８３，６００円

期待したい利回り６．０％位にして

Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）

１８２０万円÷６．０％＝３億３００万円

購入諸経費　約８％　約２４２０万円　とみて、

２億７８００万円

少し売主様との交渉が必要ですが、面白いかも。

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資産管理課　に新しく配属されました。安藤　です。

不動産の仲介業をしているなかでお客様に『不動産の投資物件を探している。とりあえず利回り１０パーセント超えているものない？』ってよく言われました。

利回りってなんだ？

そりゃ高いにこしたことはない・・・のか？

なんかとっても安易な気がしてなりません。

私は利回り高ければリスクも高いって気がします。築年数が古かったり、再建築が不可だったり、相場より高い家賃で入居しているのだったら、退去後どうなるんだろう？

ほどほどの希望利回りを設定してそして不動産の収益を出し物件価格を検討するちなみに希望利回りを設定するのに参考になるのは

財団法人日本不動産研究所

http://www.reinet.or.jp/のサイトの調査でわかります。

参考になりますよ。ぜひ使ってみてください。

はじめまして、今年度４月よりウスイホーム杉田店より新しく

この新天地ウスイホームの中枢いわば核となる部署

資産管理課　に配属されました　安藤　高志と申します。

よろしくお願いします。

私の自己紹介：http://www.usui-home.com/staff/takashi_ando.htm

新天地、しかも違う分野。わくわくどきどき。

ちなみに前は売買の営業をしていました。今度はオーナー様の資産を最大限有効に活用できるよう提案していく、営業。

大丈夫かな？でも不動産で一番おもしろい分野です。

賃貸・売買・リフォーム・建設。ほかにも、税金・ローン・そして投資。

知識と経験が試される分野、提案営業。

でも、自分が成長できる仕事です。

とにかく、まだまだ　生まれたてのヒヨコです。