投資物件ブログ
5月27日に、大阪高裁で「更新料無効」判決が出ました。内容には地域、特異性も
あるようですが、貸主側にとっては逆風になってきました。
■賃料5万3000円 ・敷金30万（退去時の敷引き15万円） ・更新料2か月（契約期間2年） 更新事務手数料15750円 ・退去時のクリーニング代 といった内容ですから、首都圏の慣習とはちょっと違いますが、
今回の判決で2点 ①１Rの所有者である貸主は、「事業者」である。消費者契約法でいう「事業者」に あた るので 消費者契約法が適用される ②「実質賃料表示」を示して、賃料を安くしているという主張を退けている点 「2年間の実質賃料は、58、073円で、近隣物件に比して安いとは認められない」
現在、日管協で進めている「実質賃料表示制度」 は、これから必須項目になるかも しれませんね。
おしまい
戸建賃貸FELIZの住宅模型が出来ました。
なかなかリアルです。
２２坪タイプ、１８坪タイプの２タイプを並べ
たFELIZ大矢部バージョンを作りました。
この模型、屋根→２階→１階と分解出来ます。
プレゼンをする時って、平面図・立面図・配置図・カラーパース等使いますよね。
でも、立面図でもパースでも、「紙」の平面上ですからね。また、どの営業も同じ
スタイルですけど、平面で伝えより立体の方がはるかに伝わるはず。
室内もしっかり作りこまれています。設備などは
仕様書に沿って、色までしっかり復元されています。
家具も、人もいますからね～結構リアルですよ。
提案するたびに、模型を作る訳にはいかないかもしれませんけれど
図面上で、説明することが目的になっていしまうと、相手に以外と伝わりません。
「伝わること」を目的にすれば、紙より模型の方が伝わる！という発想になります。
来週、戸建賃貸の提案をしているクライントにお会いするのですが、この住宅模型
見せたらっ！！って思うと、以外にワクワクしてきます。どんな反応されるかなぁーって。
※ちなみに、この模型セットで８万円弱です（ミニカー付き！）
カラーパース頼むより、かなりイイかもって思います。繰り返し使えますしね。
おしまい
火曜日から、大阪に行ってました。
ナンバは、不景気を感じさせない熱気で
人・人・人でごった返しびっくりしました。
って、観光に行っていたわけではありません。
昨年7月から、紆余曲折ありましたが、やっと、ついに・・・
CPM（Certified Property Manager）の資格が認定されました！
全米不動産管理協会（IREM）日本支部の総会が、大阪ヒルトンであり、そこで認定式が
合わせて開催されました。今回は、IREM国際会長のランディー・ウッドベリー会長が来日
されての認定授与式でした。
今回の認定者が53名で、これで日本のCPMは219名になった。また、世界で110番目のIREM JAPANは、良い活動をしているとの表彰も受けられていました。なんか、CPM資格に物凄い 「権威」を感じます。
倫理規定に厳しいCPMを象徴する「宣誓」があり、無事認定書・金バッジをいただきました。
現在、4月に開設した不動産コンサルティングオフィスも、市場に認知され始めています。
投資分析が出来るのは、横須賀エリアでは当オフィスしかないでしょう。また、リニューアル
提案、マーケティング調査も当社独自のコンサルティングを提供することが出来ます。
この歳になっても、まだまだ知らないことが多く、やはり「人生一生勉強」だとも感じます。
これも、多くの方々と触れあうことで得られる感覚なのだと実感しています。プロレベルの
人と多く出会えたことに感謝しています。同じレベルの人同士が何人集まっても、刺激を
得られることって少ないですからね。
なんだか、本当にただの自分日記になってきてしまうので、これまで。
5月18日（火）は、加盟しております財）日本賃貸住宅管理協会
神奈川支部の総会にコンサルティングオフィス全員で参加。
一応、私神奈川支部の役員で、「若手」というポジションです。
総会の講演でも、さまざまな法規制、消費者保護傾向等々で
「賃貸業界は大変革時代」を迎えていると実感させられます。
中でも、6月には成立するであろうと言われている
【賃借人の居住安定確保法】
来年4月には、始まるであろうと言われている
【賃貸管理業の登録制】
この2つが大きく、賃貸管理業界を変えていくと言われています。
登録制の当初は「任意」でスタートするようですが、消費者から
見れば「国土交通省登録」されていない業者へ頼むか？
ここに明確な差別化、いやいや「大差別化」が起こるでしょう。
総会終了後の懇親会での
開会のあいさつに指名されて・・・
名だたる大御所が並ぶ中でちょっと緊張。。
でも、これからを担う「若手」が知恵出していかねば、業界の発展は
無いなと感じています。長年の「経験」と「勘」は大御所に助言をいただき
ながら、若手が新たなビジネスモデルを構築していくべきです。
ま・・・・・・・
緊張していたのか、諸先輩方からは
「頑張れっ！」
「いいぞっ、そだそうだ！！」
熱い声援をいただき、無事大役を果た、ホッとしています。
最近は、会社やオーナー様の前では、大勢でも緊張しないのに・・・。
久々に良い経験をしたと思っています。
昨日は、久々に子供を連れて「ポケモンセンター」へ。
実は、二男が今日から耳とアデノイド（扁桃腺）の手術で
8日間の入院。兄も弟も、大変な1週間が始まる前にと
喜ばせて、言うこと聞かせよう作戦です。
ちびには、女房が付き添いで泊り込みなので、今日から
父子家庭が始まります。今週は、誘わないでください。対応不可です。
おしまい
不動産コンサルティングオフィスを4月24日に開設してから
間もなく1カ月となろうとしていますが、急激に相談が増えています。
今日も、いま終わったのですが相続した１Ｒマンションをどうしたら
良いかという相談。元々、賃貸ではなくお住まいになっていた部屋。
どちらかというと、今後も投資に興味があるようでは無いとのことで、
処分する方向で進めていきます。
賃料4万円（見直し後）前後で
250万円くらいで販売できれば
ＧＰＩ 48万円
空室 10％（▲4.8万円）
運営費8％（▲20万円）
ＮＯＩ 23万2千円
ＣＰ（期待利回り）を8.0％で 290万円
購入諸費用7.5％でみて 290万円 ▲約20万円＝270万円
価格的には、良いのですが室内の資本改善が必要です。
これから見てきますが、設備交換まであると50万円はみないと・・・
230万円で買えれば、良い商品ですね。
昨日は、午後から2件の相談。
1件は、買おうと思っているマンションの投資分析をして欲しい。
分譲TYPEのマンションで築浅なので、売買価格も2000万円近い。
投資として考えるなら「1,000万以下」である。
ただし、投資目的だけでなく将来的に自分が住むということであれば
目的が変わってきます。住みたい物件なら、それはそれで満足が
出来ればいいのですからね。
2件目は、2,000万円ほどの軍資金を上手く運用したいとのご相談。
現在、戸建賃貸を1件所有されている。将来的には、複数所有したい。
1,000万円の自己資金で、ローンを利用して2棟買う戦略を立てます。
上手くローンを活用すれば、投資効果は上がります。ただ、ローンを
どうやって引っ張ってくるかという課題はありますが。
この他にも、遊休地・老朽物件の新築プロデュースが2件入っています。
開設1カ月ですが、これほど迄に不動産コンサルを希望している方がいる
とは驚きです。確かに、不動産会社は星の数ほどありますが、「分析」が
できる会社は、まだまだ少ないということですかね。
ホントに
「必要とされている」ことを実感しています。期待に応えなければデス。
収益不動産を処分を検討の方も、是非当コンサルティングオフィスへ！
購入検討されている投資家が待っています。
おしまい
「営業をするな、提案をしよう！」
これが我々不動産コンサルチームの合言葉であります。
いつも口にしている【３Ｋ】は、営業マンでしかないということ。
①Ｋ・・・「経験」
②Ｋ・・・「勘」
③Ｋ・・・「根性」
この3つのＫで仕事をしていると、相手には「営業」されていると
感じさせてしまいがちです。昔ながらの不動産会社の風潮は、
まだまだ残っていると感じます。
「経験」によるものだけでなく、現状（ＡＳ ＩＳ）の分析、市況分析
に基づいた理論づけられた提案でなければならない。
「勘」ではなく、データに基づいた論理づけが必要である。
「根性」だけの人間は、永いお付き合いができる信頼を得られない。
まぁ、この３Ｋも大事ですが、それだけでは選ばれないと思います。
今日は早朝ミーティングで、プレゼンテーショントレーニングを行った。
自分の担当している物件への資本改善（空室改善プロデュース）等のプレゼンです。
このプレゼントレーニングでは、相手に伝わることが大事です。
パワーポイントを使って、各々が作製して発表を行いました。
なぜ、それを提案するのか？
ターゲットは？資本改善の投資効果は？
その提案を実行すると、どれくらいの賃料がとれるのか？
次々に質問をしていきます。
「経験」や「勘」ではなく、ロジカルに説明できるだけの準備があるかないか。
実際、オーナーへ提案する時に、それぐらい緻密な準備が必要である。
準備が無い人は、経験や勘でその場しのぎのいい加減なことを言い出すか、
とにかくやりましょう！と根性でネジふせてしまいがちです。
このプレゼントレーニング、毎月15日に行います。繰り返し、習慣になるまで
やっていきたいと思います。恥ずかしがらず、出来ないと思わず、チャレンジ
することが大事ですからね。
おしまい
我々の【不動産コンサルティングオフィス】では、オーナーの資産最大化
を目的に、さまざまな提案商品を見聞しています。
今日は、シャーロック社から、セキュリティ商品のご案内がありました。
シャーロック社は、女性の営業マンが多く【チーム◎◎】と名刺にも女性
リーダーの名前が書かれています。
紹介にいらしたのは2年目の女性営業マン。
サンプル商品を持ってきて説明してもらいました。
シャーロック社は、賃貸経営のコストダウンを考えて商品を開発されています。
既存のレバー式のドアなら、交換が可能。また、お部屋の入れ替え時には
カードキーの交換だけで済むので、都度の鍵交換コストを抑えられるという。
おススメは、ポストのキーと玄関キーが同じカード1枚で開閉できること。
いままで、電子キー等は提案したことがありますが、新しい切り口で紹介
してみようと思います。
（※こんな感じのご紹介でよかったですかね？？）
それにしても、シャーロック社（スターツグループ）は、女性の力を感じます。
女性が活躍している職場って、パワーを感じますね。
当社でも、若い女性が活き活きと活躍できるステージを多く作って行きたい。
「チーム小越（こごし）」とかね。←うちにコンサルチームの2年目女性スタッフ
おしまい
京急駅から徒歩５分。
所在；横須賀市久里浜３丁目
土地；５６２．８１㎡ （１７０．２５坪）
建物；４９２．０６㎡ （１４８．５５坪）
構造；ＲＣ造３階
築年；平成１８年５月
間取り；２ＤＫ×１２世帯
現況；賃貸中
年間賃料；１４，７８０，０００円 （満室想定）
価格；２億１１２０万円
※もういちど賃料を見直して、
家賃 ￥９２，０００－として
ＧＰＩ（総潜在収入） １３，６０８，０００円
空室率（１５％） ▲２００万円
ＥＧＩ（実行総収入） １１，６０８，０００円
運営費（１５％） ▲１７０万円
ＮＯＩ(ネット収入) ９，９０８，０００円
期待したい利回り８．０％位にして
Ｖ（価格）＝Ｉ（ＮＯＩ）／Ｒ（利回り）
９９０万円÷８．０％＝１億２３７５万円
購入諸経費 約８％ 約９９０万円 とみて、
１億１３８５万円
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タイトルは、定期購読している「幸田昌則」先生の不動産市況情報
にあった言葉です。社会構造の激変に対応しなければならないと。
横浜ビジネス地区の空室率の変遷グラフ（※三鬼商事公表値）
先日の日経新聞にもオフィスビル賃料の記事がありましたが、横浜エリアも深刻です。
特に、新横浜エリアは空室率１６％超。借り手優位になると言われる５％をはるかに超
えています。
戦後続いていた人口増加の時代も終わり、昨年は１８万人減少だそうです。
また「高齢者」の割合が高まることは間違いが無いですからね。
今まで通用してきたビジネススタイルを根本的に見直す時期に入ってきた。
現在、当社で進めているＣＩ（コーポレートアイデンティテイ）のコンサルの方も
「企業は、30年で経年疲労を起こす」と言われていました。
頭で分かっていても、簡単に切り替えが出来るものではありませんが
変えられなけれは、今の（これからの）時代に取り残されてしまいます。
住宅は、全国で１３％超の空き家が存在していることから、新築需要の期待
はこの先厳しいが、逆にリフォーム・再生事業はますます需要が伸びる。
賃貸業も同じであろう。
入居者が退去して「原状回復工事」をすれば、ほどなく次の入居者が決まる。
そんな時代を基準に考えていては、取り残されてしまう。
それでも、決まらないのは不動産業者の力不足と決めつけられてしまいがち。
おそらく、お客様に紹介する営業マンは「お客様が気に入りそうな物件順」に
ご紹介している。わざわざ、「普通の物件」を紹介しても選ばれないからだ。
「空室」＝「収入減」は言うまでもない。
「業」として運営していくならば、その原状（ＡＳ ＩＳ）分析をして、改善策を講じる
必要がある。築10年、20年～の物件に知恵を加えなければ、選ばれない。
我々は、そんな「空室対策」の選択肢をオーナー様へご提案している訳ですが、
まだまだ「自分に合う（自分の言うことをきく）」人をパートナーにしたがる人も
少なくありません。果たして、それが本当に良いパートナーと言えるでしょうか。
小さい頃、厳しく育ててもらった親に感謝。厳しく指導していただいた先生、先輩
に感謝したりしますよね。優しかった人ほど覚えていないもの。
指導者する側が優しいというのは、意外と本心は「無関心（無責任）」というケース
があるのではないでしょうか。
無関心と言われないよう、オーナー様にも自信をもって「（改善）提案」をしていきたい。
※明日から、不動産コンサルティングオフィスが通常営業になります。
おしまい
ここ２週間あまり不動産管理部の研修をみっちり受けました。
今とてもワクワクしています。
それは、オーナー様は私よりもはるかに社会経験も、人生経験も豊富、
そのオーナー様と日々会うことにできる仕事、魅力ありますよね。
ちなみに、
「楽（らく）」するのか、「楽（楽しむ）」で仕事をするのか？常に、アイデアを出し、行動効率を考え、相手のために、相手に伝わる行動を必死に考えた人が「仕事を楽しめる」のです。
作業のみ一生懸命やっていると言う人は、「楽（らく）」してます。
今より、＋行動、発想の努力をしましょう！
これは、私の上司の言葉です。
なかなか・・・う～ん。仕事が作業になったらそこから苦痛が始まるのかも。
今はいっぱい考えて、行動して、仕事を楽しみたいです。
ゴールデンウィークみなさんは楽しんでいますでしょうか？
トゥクトゥク？久里浜で走っていました。（笑）
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◎賃貸管理課
建物の不具合、契約の更新業務、新規契約業務
5月3日（月）
建物の不具合・緊急時は 24時間コールセンター 0120-833-706
※オペレーターが対応致します。
◎不動産コンサルティング・オフィス
資産活用、投資物件お問い合わせ、空室対策、新築・リフォームプロデュース等
5月3日（月）～6日（木）
※7日から通常営業となります。
以前にもブログで書いたことがある「習慣」について
自転車 って多くの人が乗れるものです。
けれども、最初から簡単に乗れましたか？
小さい頃、親に後ろを持ってもらい、押してもらい、転びながら 乗れるように
なったと思います。突然乗れたりしません。子供ながらに努力したのです。
そんな「自転車」を大人になるとあまり乗らなくなる人も多いと思いますが、
大抵の人は、10年ぶりに乗っても「乗れるはずです」。いや、乗れます。
他にもあるでしょう。1度泳げた人は、泳げます。（体力の低下は別として・・）
小学校で習った「九九」を言えない人は、ほとんどいないはずです。
この世に生れてから、多くの習慣が身に付いているのです。当たり前に
やっていることでも、最初は難しかったりしたものです。
ある一定の時間かけて「努力」して、初めて習慣（当たり前）になっています。
仕事でも同じです。最初は、誰も出来ない、知らないところからのスタートです。
「当たり前に出来るようになる」という習慣を人より多く身に付けた人が、人より
価値のある人間に映ります。
習慣になる前にやめてしまう人がいます。一度やめると、又一からやり直しです。
その時には、努力している人は遥か遠くの先に行ってしまっています。
「習慣」という引き出しが多い人が、プロフェッショナルなんだと最近感じています。
ってことを思い返したのは、昨日うちの二男（4才）の自転車を教えていたので（笑） 
補助輪をはずして、チャレンジです。
が、数回コケテ、ヒジをすりむいて泣いてからは
←←拒絶反応・・・・・・・・・・・。
習慣になる前に、やめてしまいそうっ・・・・・。
んっー、困った。教え方がが下手だったか。。。
GW休暇中に、なんとか乗れるようにしたいという親の都合では無理かな。
おしまい
