投資物件ブログ
【第22回資産活用セミナー開催】
Ⅰ部「賃貸業界の動向と展望」・Ⅱ部「近時の法改正、判例等」
日管協総合研究所の本田氏、立川正雄弁護士に講演いただきました。
今回のサブタイトルが「あなたの常識は、正しい解釈であるか？」です。
長年の経験や勘というものは、一長一短で手に入れることはできません。
ただ、それに頼り過ぎたり、それに捉われたり、意地になったりしていては、
いざという時に世の中の変化に対応できません。
１つの話を聞いても、人によって「解釈」の仕方は千差万別です。
同じ映画を見ても、感動する人もいれば、つならないと感じる人も
いるでしょう。人それぞれですよね。
ただ、経営や法律、ルールの解釈が違ったらマズイわけです。間違った
解釈のまま、それを常識としていたら・・・大変なことになります。
今回の滞納者への督促にかかわる法規制「居住安定確保法」が可決
されれば、家賃の滞納者への支払請求の仕方１つで、刑事罰にもなり
かねないということです。
ですから、常日頃正しいと解釈していたことが、自分の回りの人たちも
そう思っているとしても、時々第3者の解釈、見解を聞くとよい。
医療の世界では、「セカンド・オピニオン」という言葉を耳にする。
自分の主治医が「大丈夫！心配ない」と言っているが、どうも体調が
良くない・・・。いつも良くしてもらっているから、信じよう・・・・・・・。
実は、自分の姉がかかりつけの医者に調子が悪いと訴えていたけど、
「異常なし」と言われていた。ある日、旦那の会社の健康診断を受けた
ところ、重い病気の症状が見られると。結果大手術をすることに。
今は、元気にしているが、長く通院しなければならないらしい。
やはり、おかしいかな、本当にこの人が言っていること正しいのかな？
と感じた時には、遠慮せずに第3者の専門家に見てもらうことが大事である。
手をくれになっては遅いのである。
我々、不動産コンサルの仕事も不動産に関する「セカンド・オピニオン」です。
以外と今までの常識が、間違っていたり、時代遅れで会ったり、計算が甘かったり
しているものです。不動産のような高額な商品も、手をくれになっては遅いですよね。
セカンド・オピニオンとして、コンサルティング・オフィスを利用してください。
初回、60分相談無料です。
詳しくは、右記PDFをご覧ください。→→ 個別コンサル ご案内.pdf
おしまい
ここのところ、コンサルティング・オフィスに【収益物件購入】の登録を
されているクライアントに紹介する物件の下見の奔走しています。
最近は、毎日レインズ（不動産業者が物件を預かったら登録するシス
テム）にて新着物件のチェックが日課です。
既に売りに出ている物件もチェックしています。収益性が低くても、
将来的に価値のある「立地」であれば、その部分も見れます。
いわゆる出口＝売却を視野に入れた物件購入もありということ。
だからこそ、現地を見て周辺環境・市場性を合わせてチェックする
必要があります。「収益性が抜群にイイ！」なんて物件価格では、
売る側も売らないということです。
今回の下見で、1件これは！！という物件が出てきました。建物は
昭和63年築の１Rですが、ターミナル駅までほぼ平坦徒歩圏内。
多少の資本改善は必要ですが、イケる物件だと思います。
若干調査をして、情報を待っているクライント2組に紹介予定です。
話変わって
昨日、休みの水曜日に
「不動産コンサルティング技能士」
取得の講習に参加しました。
朝、強雨だったので、心が折れそーに
なりましたが・・なんとか参加。
でも、そんな中約80名ほど参加していました。
「宅地建物取引主任者で、5年業務に従事していること」
という要件がありますので、皆取引主任者です。また、不動産業者さんでしょう。
ってことは、皆ほぼ休みのはず。そんな中、若手から5～60代の方や結構女性も多かったです。
いや、心が折れなくてよかったです。世には、こんなにスキルUPしようという人がいるってことを
知れたのですから。まだまだ、成長できるはず！と言い聞かせています。
それにしても、後ろの席の人が風邪ひいているのか・・・、ジュルジュル鼻ばっかりかんでいて
いて煩く、気持ち悪く、イラッッ！！！！としていましが。外行って鼻かめですね、ホント。
おしまい
投資物件のチラシやポータルサイト上で表示されている利回りは
【表面利回り】がほとんどです。どれも、表面利回りで表示されて
いるのだから、分かる人には、感覚的に比較が出来ます。
厄介なのは、【満室想定賃料】という数字によって算出された利回り。
6部屋中4室入居・2室空きなんてケース多いですよね。
※画像小さくて見えない・・・・
弊社オーナーズマガジン記事より
大概が、「現在」入居中の賃料＋「現在の募集賃料」を合計したものを
想定と謳っています。築十数年経過したアパートでは、入居者の入退去
が繰り返されていたり、以外にも新築当時が入居している人がいたり！
入居時期によって、隣の部屋と1万円も家賃が違うなんて最近よくあります。
その1万円、五千円と現在の相場家賃より高い賃料を基準に、利回り算出
されていては、その人たちが退去したとたんに、次の募集の時は▲１万円、
▲5千円です。いや、それ以上かもしれません。年間で▲１８万の見込み
違いが発生してしまうことになります。
物件価格3,000万円 想定年間収入300万円 想定利回り10%！！
なんて書かれていた物件が、賃料を引き直してみると年間で▲18万の
想定違いをしていたら、想定利回りは9.4％
更に、現在募集している物件もなかなか決まらないかもしれない・・。。
想定違いをしないようにしないといけませんね。
おしまい
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第22回「資産活用セミナー」開催 6月26日（土）
定員50名 残席 6席のみ 残りわずか！お急ぎください。
詳細・お申込みは →→セミナー申込受付
ウスイのU-Managementセミナーだから聞ける 有名講師陣 横須賀初登場！
賃貸法務エキスパート
立川正雄弁護士による 「近時の判例・法改正」セミナー
更新料問題、滞納者への督促規制など分かりやすい解説をいただきます。
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我々のコンサルティング業務において、「需要（ニーズ）」を知ることが
業務の第1歩であることは言うまでもありません。
いくらセンスが良く、建築費が安くてしっかりした建物で、賃料を安く設定
しても、駅から遠くて、交通の便も悪いような立地では、そこに賃貸住宅
を借りたい人の「需要」が無いかもしれません。
受給ギャップが開けば開くほど、空室は増えていってしまうわけです。
この受給ギャップを埋める商品を創るのが我々の使命という訳です。
現在、当社では
供給データは
、Ｍｒ.マーケティングを導入して、スタッフがエリアを足で調査
して約1000戸のデータを収集します。
更に、5月より「入居希望者」の間取りや入居人員、希望設備等のニーズを
データとして蓄積しています。このデータは、500人分くらいになったら集計を
して、エリアの受給ギャップを調査します。このデータは、まさに当社にしか
無いデータです。地域のエリア特性を知って「提案」しているのか、「勘」の
提案なのか雲泥の差ですからね。
「入居者データ」で有名な21C住環境研究会とリクルートが共同編集している
第5回入居者ニーズと意識調査2009が発行されました。業界では有名です。
協力会社には、CPMのメンバー会社
が名を連ねています。
設備・仕様のニーズや間取りニーズなど3年前からの比較など傾向が読み取れます。
聞くところによると、最初に刷った分だけで在庫は持たないそうです。
うちでも、早速IREMメンバー会社HPからコンサルタント分購入しました。
ニーズデータを元に、如何にロジカル（論理的）に提案できるか？
早速、次回にミーティングの「プレゼン課題」として、この冊子のデータを
使って、リニューアル提案プレゼンをすることとしました。貴重なデータを
持っていても使わなければ意味がありません。使う訓練をしないとです。
昨日は、毎年恒例の社内ボウリング大会でした。ちょっと腕が筋肉痛・・・
２G目は、MAX頑張ったんですが・・・・・・
個人戦は１G目のみらしく・・圏外でした
17回目の参加も優勝できずでした。
おしまい
今日は、朝から毎年恒例である
【賃住宅フェアIN東京】へ行ってきました。
だいぶ出展企業も減って縮小された感じ。
IREMJAPAN のCPM生授業もあり、お手伝いを兼ねて行ってきました。
本日の講師は、マーケティングの公認ファカルティーである
CFネッツの猪俣ファカルティです。入退場もありましたが、
4,50名は聴講していただいたかと思います。
毎回、賃貸住宅フェアでは、多くのブースが出展していますが、だいたい傾向があります。
建築会社・設備会社・保証会社・管理ソフト会社 といった感じです。ここ最近の傾向では、
リノベーション・リニューアルといった部分に特化したブースが増えています。
有名なところでは、3点ユニット（風呂・洗面・トイレ一体型）を分離する「ぶんり君」なんかが
あります。また、あまり時間が無かった中でおもしろいなぁーと感じたものが２つあった。
１つは、風呂やトイレの再生塗装
バスタブよみがえるってやつです。新品同様の輝きが蘇るというもの。
人が邪魔で写真とれなかったんですが、同じように、「トイレ蘇る」も
同じようにリニューアル出来ます。
塗るだけならペンキ屋さんで可能な業者もありますが、写真のようにデザインも出来る。
トイレなんかは、真っ赤とかね（笑）壁クロスと併せてコーディネートしたら面白いかも。
もう１つは、芦屋スタイルウッド
室内のアクセントに、ワンポイントカラークロスってのが流行りとなっていますが、
その次の流行りはこれかなぁーって思います。
１Rマンションの壁一面やエントランスなんかにもいいかもしれません。ウッドの
凹凸がよりデザイン性を高めていますよね。単価は㎡2万～はするようですが、
１Rの壁1面なんて5,6㎡ほどですからね。約10万円の再投資で、賃料下落が
避けられるのなら「あり」じゃないですかね。
このようなリニューアル商品は、多くのお客様を集めていました。
このよなフェアやセミナーに参加しても、ただ見てくるだけ、聞いていくるだけで
は、意味が無いと思っています。見て興味を持ったものを更に深く「興味」を持ち
、その情報を相手に「伝える」ことをしなければ、フェアに参加した目的が達成でき
ません。小学生の遠足じゃないんですから。
「こんなリニューアルの方法もあるんですよ！」
「最近のトレンド（流行）は、こういったデザインが多いようですよ」
「こんなおもしろい設備がありましたよ！」
何か商品を「売る」必要はありません。
新しい、おもしろい「情報・知識」を持ってきてくれる担当者という「ブランド」を
提供すれば良いのですから。そういう「価値」ある人間が結果的に選ばれる
のですから。常に、知り得たことに深く興味を持ち、それを伝えることを目的に
したらどうですかね。ANdo
おしまい
6月15,16日「賃貸住宅フェア」会場にて開催。
詳細はこちらから
↓↓↓
http://www.irem-japan.org/seminar/20100616.htm
IREM JAPAN 東京支部主催
6/15・16「賃貸住宅フェア～東京～」有明ビッグサイト の会場内ブースで
ＩＲＥＭ公認資格 ＣＰＭ（全米不動産経管理士）資格の公式セミナーの授業が聞けます。
投資分析に活用する金融電卓（ＨＰ社 10b-Ⅱ）を貸出し、実際に授業を受けられます。当日、参加受付も出来ますので、是非ご参加ください。⇒案内資料PDF セミナーのご案内.pdf ＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
3月に竣工した大矢部戸建賃貸ＦＥＬIZ残2区画の活用についてのプロジェクトが始まります。
約300坪の土地有効活用の最終章となります。 昨日クライアントと打ち合わせをしてほぼ合意。 11月末ごろの完成予定で進められていきます。
現在、並行して「久里浜プロジェクト」「戸塚プロジェクト」「衣笠プロジェクト」が進捗しています。
いずれも【戸建賃貸ＦＥＬIZシリーズ】で進められています。今期末までに累積20棟が目標です。
「久里浜プロジェクト」は、老朽アパートの建て替え・遺産分割等のコンサルから、先日、アパート
の明け渡しが完了して、プロジェクトスタートです。
「戸塚プロジェクト」は、先月「相続」が完了したことで、一時止まっていたプロジェクトが再始動し
ました。ここも、有効活用で「店舗」の移転・明け渡しが絡みます。
「衣笠プロジェクト」は、当社は借地の管理をしていることから、借地の更新、底地売買等も手掛
けています。今回は、借地権の返還が増えてきて空いた底地の有効活用。
先日ブログで紹介した １Ｒマンション今週成約予定です。ありがとうございます。
ブログ記事 ⇒ＦＣＲ7.9％ １Ｒマンション
当社で購読している「幸田昌則先生の不動産耳より情報」の5月データでも
売却理由の74％が「換金処分」というデータ が出ています。
今回の１Ｒマンションも相続⇒「換金」です。
資産処分の方法に困っている方が以外に多い。
「保有」か「処分」か？
現在の経済情勢では、「処分（換金）」が多いということ。
敷地があるから、賃貸住宅を建てましょう という一方通行の営業はナンセンスな時代になってきました。
クライアントのその時々の目標（目的）が何なのかを見極めて、「提案」することが重要なんだと。
ますます「不動産コンサルタント」的な役割が求められることになります。
おしまい
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ウスイのＵ－Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔセミナーだから聞ける！
第22回資産活用セミナー 開催
「賃貸情勢の現状と今後の展望」日管協総合研究所
「近時の判例と法改正、定期借家契約の活用法」
～あなたの法解釈は正しいか？～ 立川正雄弁護士
定員50名 残席21席（6/13現在）
【ウスイのU－managementだから聞ける！】
・最新の市況情報と今後の展望
・滞納者への追い出し規制、更新料問題対策等
なかなか聞ける機会の少ない賃貸運営オーナー向けのセミナーが、ウスイホームの資産活用セミナーで聞ける！
横須賀・横浜南部・湘南エリアにおいて、７年前より継続開催している「資産活用セミナー」も
第２２回を数えます。ここ数年で、入居者である消費者保護傾向が強まる中で、貸し手側が
知っておかなければいけない法律知識、税務知識、投資分析の考え方、リニューアル空室
対策等々・・。賃貸管理部門に19名のスタッフを配置するPM会社としてよりプロフェッショナル
な視点から、賃貸運営をサポートしています。
今回セミナーは、日本賃貸管理協会 日管協総合研究所から本田氏を迎え
昨年、日本で初めてとなる賃貸市況レポート「日管協短観」を元に、現状と今後の展望
を講演していただきます。また、賃貸保証会社、賃貸管理会社の国への登録制度が来春にも
施行されると言われています。その当たりの最新情報も聞くことが出来るでしょう。
セミナー
第2部では、賃貸関連の法務エキスパートで、弊社顧問弁護士であります
立川正雄弁護士から、最新の判例から、その対応策等の秘策を聞くことが出来る講演です。
現在、原状回復費用から始まり、更新料訴訟、そして間もななく法案が国会で成立するであろう
「賃借人の居住安定確保法」について解説いただきます。
これからの賃貸運営は、制度や法律、そしてその未然防止対策がしっかりしていることが大切
です。いわゆる「リスク・マネジメント」能力が重要になってきます。
知っているだけでなく、起こりうるリスクを予知していかなければ、拍車のかかる消費者保護時代
の賃貸運営の波にさらわれてしまいます。今までの「勘」「経験」だけでは淘汰されてしまいます。
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定員50名
6/13現在、残席22席です。
弊社VIPパートナー会員は無料です。（一般の方は、2,000円）
※弊社と一度でもお取引のあるオーナー様は、VIPパートナー会員です。
詳細は以下から
↓↓↓↓
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今年に入ってから、いろいろなプロジェクトを立ち上げていたもので毎日
バタバタでした。
CIプロジェクト・教育プログラム・人事制度、評価制度改訂プロジェクト
コンサルティングオフィス開設等々・・の上に、日管協会、IREMJAPAN
での役員活動もぽつぽつとお手伝いをしていたところに、先月には
息子の入院、実は姉2人も大病で手術・入院していました。
まさに、自分の「本厄」が身内に降りかかってる 感じです・・・。
6月に入り、少し落ち着いてきたのでいろいろ自分の
ことを考え、決断をしています。
昨年は、1年かけてCPM®をとりましたが
今年は休もうと思いましたが、
不動産コンサル技能士 を受けます。
6月23日から、全4回の講習を受けようと思う。
うちの社長も受けるって言ってましたし。
もうひとつ決断！ってほどでも無いですが・・
長らく使ってきたオンボロ携帯を買い換えようかと。
丸3年使いこんで、いよいよ充電もままならなくなってきたのです。
会社で使う分には、4月から１人１台携帯が支給されているので
困らないのですが、プライベートでは役に立っていません。
やっぱり「iPhone」かなっー。ドコモユーザーなんですけどね。
アプリには、CPMの必須アイテムである金融電卓１０b-ⅡもあるようでCPMの人は
圧倒的にiPhone派ですね。
おしまい
最近読んだ本
【社長の教科書】 小宮一慶 著
【そうか、君は課長になったのか。】
佐々木常夫 著（東レ経営研究所社長）
「課長になったのか。」は、昨日品川駅で購入して、まだ弓途中ですが。
「社長の教科書」では
お客様が求めている Q・P・S を常に考える と書かれています。
Quality クオリティ（品質） ＋ Price プライス（価格） ＋ Service サービス
お客様は、このQPSの組み合わせで、自社を選ぶか、他社を選ぶか決めている。
だからこそ、お客様が「今」求めている クオリティ・プライス・サービスの組み合わせが
何かを見極めることが大切だと。
このQPSはの組み合わせは、いつも一定では無く、時々刻々と変わるものである。
懐具合や経済環境に影響するからです。
全てをお客様本位で、品質が良くて、安くて、サービスも手厚いであれば良いですが
それでは、利益度外視になってしまいますから、組み合わせが大事なんですね。
賃貸の空室物件対策をするにあたっても、入居希望者が求めるQPSを考えた上の
リニューアル提案でなければ、提案する資格は無いと感じます。
ただ直す、ただ綺麗にする、ただ最新の設備に入れ替えるのが目的な人は、相手
のことを考えず、自分の売上だけを考えているんではないのかと最近感じます。
相手が求めるものではなく、自分が求める利益が先では、残念ですね。
コンサルティング・オフィスのミッションは
オーナーにとって最善な＋１の提案をすることです。「何もしない方がイイ」という事
もあります。利益は、自分がしたことの評価＝「結果」であると言い聞かせています。
私利私欲だけでは、信頼は続かないものです。
大切なことは、まず「良い仕事」をすることです。（相手にとって）
この思いのベクトルがあった時、圧倒的な「結果」を得られると信じて頑張ります。
おしまい
■■■■ 2010年6月26日（土）午後1時～
第22回「資産活用セミナー」開催
参加受付開始 セミナー詳細・申込はこちら
■■■■■■■■■■
ＣＰＭ®（全米不動産経営管理士）の資格取得で知り合った方から
多くの情報や提案手法、活用ツールを学ぶことが出来て幅が広がります。
今日は、IREM東京支部会に参加した時に投資分析ソフトの話題に。
「不動産投資分析ソフト REIFA（リーファ）」 →投資分析ソフト
昨今のように景気が不安定で、不動産価格が将来どうなるのか全く検討が付かない状況では、 従来のように不動産の値上がり益（キャピタルゲイン）だけを狙ったり、表面利回りだけで判断する ような不動産投資はもはや成り立ちません。
「REIFA」は、DCF法に基づいた不動産投資分析ソフトで、CPMで勉強した
内容が網羅されています。5年後、10年後、20年後まで分析出来て、BTCF
（税引前ｷｬｯｼｭﾌﾛｰ）だけでなく、税引き後まで算出されます。
エクセルでせっせと作っていたものが必要な数値を入れれば、CFシートだけ
でなく、サマリー（図表、コメント）まで出来あがってくるそうです。
IREMJAPAN 東京支部長 猪俣CPMも、これはいいよと推薦していました。
もうひとつ
間取り作製→３Dパースになるソフトです。リフォーム・
リノベーション提案する部屋をイメージ化させられます。
クロスの色や間取り変更等々、３Dでプレゼン出来ます。
当然、リノベーションだけでなく新築提案もできます。
「提案」は、相手に伝わらなければなりませんから、視覚的に感動を与える
必要があります。いくら口でまくし立てたって、見たことないものは？？？です。
年配が多いオーナーには、やはり分かりやすいツールが必要だと感じます。
敷地から作製できるので、土地活用提案にも使えそうです。
これも、CPM受講同期でリノベーションで成功している金沢市の仲間から
ソフトを教えてもらいました。ちっと難しそうですが、慣れれば優れ物です。
どちらも3～4万円/1クライアントです。
使いこなせれば、1件の受注で元が取れてしまうくらいのコストです。
問題は、実際に使いこなすことが出来るかどうかですよね。この2つのソフト
が当たり前に使って「提案」していれば、他社とは圧倒的な差別化になるはず。
んーっ。頑張ってみようかな。
おしまい
「キョリ測」っての知っていますか？
最近、これ使っています。歩くと何分くらいかかるのか？車なら？
不動産の表示は、８０ｍ1分ってのがありますが、キョリ測なら一発で出ます。
直線距離ですけどね。明細地図で、計ったりしなく済みます。
マーケティング等で、駅から徒歩15分圏内を調べるにも使えるし、物件から
スーパー、病院、学校など、それぞれ計れます。簡単です。
明日、ＪＲ代々木から ＩＲＥＭ ＪＡＰＡＮ事務局に行くのに、歩けるのかなぁ？
とやってみた結果です。
駅から「16分」 1034歩
また、ビミョーなキョリ・・・・。直線じゃないからもう少しかかるし、朝会議なので
ギリギリだから、タクシーかなぁ・・。
是非、お試しあれ。 → http://www.mapion.co.jp/route/
おしまい
今日は、朝から私をおいてディズニーランドへ泊りがけで行く家族を早朝に
駅まで送り、やることも無いのでそのまま出勤です。新着情報を公開します。
先日、資産処分の個別相談を受けた案件の売却案件
１Rマンション 250万円
賃料見直し、修繕予測費を見込んだあとのFCRで7.9％
資本改善が必要で約70万円リニューアル投資をして6.23％
元々、賃貸用では無く自住用でした。室内は、ちょっと想像を絶する・・・・状態。
ミニキッチン交換・壁、天井クロス張替え・下駄箱交換・扉交換・塗装工事等々・・・
資本改善費として、約70万円はかけておきたいところです。
GPI（総潜在収入） 504,000
【賃料見直し】→ 480,000
空室損（10%） ▲45,600
Opex（運営費） ▲203,000
※マンションの管理費、賃貸管理費、固都税、修繕費予測を含む
NOI（純収益） 231,400
Ｃｐ.期待利回りから、V（価値）=Ｉ／Ｒ で計算
7.5％→ 3,085,000
8.0％→ 2,892,000
物件価格 2,500,000
購入諸経費、資本改善費を考えると200万～220万位なら
リニューアル投資（資本改善）してもＯＫの優良物件です。
現状でも、リニューアル費を30~50万円に抑えられれば充分
ということになります。
こうのような優良物件は、市場にはなかなか出てきませんから
コンサルティングオフィスに登録されている方に優先的に情報
配信されていきます。 資料 →→ ダイカンプラザ衣笠.pdf
お気軽にお問い合わせください。 046-813-5088
メールの方は kazunari_yoneyama@usui-home.com
CPM yoneyama
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■第22回 資産活用セミナー 6月26日（土）
ウスイのＵ-Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔセミナーだから聞ける！
なかなか聞くことのできない賃貸業界のエキスパート講演
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◎賃貸市場 今後の展望 （日本賃貸住宅管理協会 研究所）
◎近時の法務事例 更新料、新法対応策 立川正雄弁護士
詳細は 右ＰＤＦ参照 →→ セミナー告知20100626.pdf
スタッフが出勤してきたので、そろそろ終わります。
今日は、朝から学生の面接が9時半から始まります。
おしまい
本日は、横浜市の地主宅へ土地活用コンサル
を行ってきた。今回、相続が完了したことで、
今後の活用を検討していきます。
問題は、大きな土地の真ん中に数十年前から貸している店舗 があり、土地が丁度分断されてしまっている。建物も老朽化 して危ないのだが、店主はこの地で営業を続けたいと・・・。
地主さんは、敷地内で移動してもらい新たに店舗を作ってあげようという案。
退去してもらうことで、立ち退き料を払ってでも明け渡してもらう案とどちらが
費用的に抑えられるかと思案中である。
ただ目的は、老朽化している建物が敷地の真ん中に構えていることで、土地
の有効活用の方策が狭まってしまうので、とにかく真ん中から移動してもらう
ことである。
この先、有効的に活用することで軽減される税金、賃貸住宅から得られる収入
を考えて、立ち退き費用は、土地活用の経費として考えることが結果的に早い。
売買したら、仲介手数料3%という経費がある。土地建物を登記をしたら、税金・
司法書士報酬という経費もある。その経費の一つが、立ち退き費と考えた上で
現状（AS IS）より、期待する以上のレベルで、効果が得られれば良い訳です。
現状のままでは、幹線沿いの広い敷地は毎年しっかり固定資産税が請求され
ますしね。活用によって、軽減される税額を考えれば、立ち退き費用が納得い
かない論争をしているより経費として頭を切り替えた方が良いですよね。
ただ、何で？？って思う気持ちは分かりますよね。
これから、その店主と交渉をしていくことになりますが、蓋を開けてみないと
なんともいえないところです。話の分かる人だったらいいんですが・・・。
おしまい
4月に閣議決定され、6月18日に完全実施される「改正貸金業法」
我々賃貸管理業界にとっても、少なからず影響が出そうである。
借入総額を年収の3分の1に制限する「総量規制」である。消費者金融系
やクレジットカードのキャッシング枠等の借入額が制限される。
賃貸入居者の滞納者には、慢性的に借入を起こして自転車操業で生活
している人も多く含まれていると金融系の営業マンがコメントしていた。
賃貸入居希望者の入居審査は、金融系の保証審査をしない限り、借入
状況まで調べる手立てが無い。ある意味、経験による判断が強い。
家賃債務保証会社であっても、金融系でない限り同じである。
さらに、本国会で成立するとい言われている「賃借人の居住安定確保法」
も、家賃不払い者への取り立てを規制するものである。
日雇いの仕事が少ない月は、借入をして賃料を補填していた層の人たちは
滞納が増えてくる。そして、その取り立ては厳しくしてはいけない・・・・・？？
まだ、夜逃げでもしてくれた方が滞納がかさまなくていいのに、滞納しても
簡単に強制的に追い出されないと居座られるのが一番困る。
ますます、自己管理をしているオーナーさんは大変な時代になってきます。
宣伝じゃないですけど、やはり良いパートナー（管理会社）を持っていないと
生き残れない時代が来ていると思います。
おしまい
セミナー開催決定しました。奮ってご参加ください。定員なり次第締め切り
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
■第22回「資産活用セミナー」開催
1部 「賃貸業界の現状と今後の展望」
日管協総合研究所 本田氏
2部「近時の賃貸借をめぐる法案・判例、定期借家契約の活用法」
賃貸法務のエキスパート
立川 正雄弁護士
参加費：弊社パートナー会員 無料 一般：2000円
定員 50名
【参加申込方法】
●電話 046-813-5088 （不動産コンサルティングオフィス）
●メール info@usui-home.com
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