投資物件ブログ
先日リニューアルが完成した 【NOBIプロデュースアルバム】が完成しました。
昔ながらの２DKアパートを白と黒を基調にした 清潔で明るい居室にリニューアルしました。
ターゲットは、YOUNG FAMIRIY （夫婦～＋幼児）
Prodeuce by T.Ishihara ※この部屋のプロデュースは女性新入社員のアイデアなんです。
野比海岸には歩いてすぐ、バーべキューしているファミリーが集まる。三浦海岸へも近く、
海好きの方には、おススメの1部屋に仕上がりました。是非、ご覧ください。
～海遊び LIFE STYLE～
■京浜急行久里浜線「YPR野比」駅 徒歩3分
■間取り/１LDK（２DKリニューアル）
■条 件
賃料：65,000円 礼金1カ月 敷金2か月 ※PK別途 8,000円（現況空きあり）
QRコード
で携帯に写真が保存できちゃいます。
おしまい
毎月15日は、提案スキルＵＰの為の「プレゼン・トレーニング」の日。
今日のプレゼンターは、賃貸管理部門に研修出向中の新入社員。
自分の担当エリアの「長期空室」を確認し、
近隣市場調査を行い、入居者ニーズデータ
を駆使しながら、現状の「空室」改善策を
検討して、発表します。
まだ、入社して4カ月目の新入社員ですが、どうしたら相手に「伝わる」のか？
どうしたら、その提案内容がつじつまが合うのか、論理的に組立てなくては
なりませんから、数日かけてデータを集めてパワーポイントで作製させます。
今回の指導役は、コンサルティングオフィスの担当者です。教える側にたつ
ことも、訓練の一つです。教える側は、よりＰＯＩＮＴを理解していなければ、
なりませんからね。
杉田店佐山さんは、近隣のデータを25件も拾い出し、周辺相場より高いことを見事に示した。
上大岡店長須さんは、室内の印象を変えるカラーリフォームの提案です。
久里浜店橋本さんは、間取り図を使い、１ＬＤKに変更後の部屋イメージを
見せてくれました。
我々のお取引するオーナーさんは、新入社員にとって倍以上年齢の離れた
方がほとんどです。「たぶん・・」「おそらく・・」という若者の言う事は聞いて
くれないでしょう。逆に、そういう先入観を持っていた若者が、近隣分析をして、
分かりやすく、ロジカル（論理的）に説明をしてきたら
「若いのに、しっかりしているね。君なら信頼できそうだ」
と言ってもらえるのはないでしょうか。30過ぎの営業マンが同じ説明をしても、
しっかりしているね、とはなりません。それくらい普通です。
つまり、相手の期待値を超えるパフォーマンスが出来れば、評価されるのです。
若い時ほど、回りが考える期待値はそれほど高く無いのですから、チャンスです。
30歳超えた営業マンには、回りは「これくらい出来て当たり前」という目で見ます
から、ハードルは高くなります。頑張っています！では通用しない訳です。
新入社員には、今回のプレゼンはやること全てが初めてで大変だったと思います。
でも、やってみたら素晴らしい発表をしてくれました。そのまま、オーナーに持って
いける部分も多かったですから。自信を持って営業店で頑張って欲しいです。
おしまい
相談内容
まだ賃貸契約書は交わしていませんが、不動産屋さんに物件を探してもらいました。
物件を抑える為に、既に1ヶ月分の家賃を支払いました。
管理会社の審査、保証人の審査も通り、明日契約書を交わすことになりましたが、今更キャンセルは出来ないのでしょうか？
キャンセルをすればキャンセル料は発生しますか？
パソコンに送られてきた契約書の内容が、1年以内に解約すると2ヶ月分の解約料、2年以内に解約すると1ヶ月分の解約料が発生すると書かれていたので、出来れば契約書を交わす前にキャンセルをしたいのですが、不動産屋さんが「キャンセル料かかりますよ」、「審査を通しているから、次に借りようとしても審査が通らなくなりますよ」と言ってくるので迷っています。
キャンセル料はどのくらいの金額になるのでしょうか？
昨日は、ＩＲＥＭＪＡＰＡＮ主催の「金融電卓セミナー」へフォローアーとして
参加してきました。昨年研修で習った復習も兼ねてですけどね。
ＨＰ社の10bⅡを使って行われます。
最近は、日本でも安く手に入るようになっているようです。
普通の電卓と違って、毎日使っていないと簡単に忘れてしまいます。
セミナー用のパワーポイント・例題も入手したので、社内研修用に使っていきたいと思います。
その為には、「先生」にならなければいけません。ってことは、誰より知っていて
様々なケースんの質問に応えられるだけの準備が必要です。
社内で多くの研修先生をやりますが、この準備が大変なんですよね。
全く知らない人に、どうやったら分かりやすく伝わるか？という準備。
1日の研修の為に、資料集めから作製まで、すぐに1，2日かかります。
また、復習もします。先生が間違えたら、誰も付いてきませんからね。
フォローに入った人たちも、熱心に復習しています。
知っているだけではダメ。その知識が使えて、伝えられなければです。
だからこそ、先生役を積極的にチャレンジする人はプロらしいのです。
他の人より、ちょっと知っている・伝えられるだけで「先生」と呼ばれます。
この「ちょっとの差」なんですよね。
今回講師役をされた方は、先生役初挑戦でしたから。受講生の方から見れば
「先生」です。我々から見れば、「仲間」です。この違いは、ちょっと知っている人
と知らなかった人の差でしかありません。
このちょっとを惜しむか、惜しまないで努力するかで数十年後の人生が変わる
んですよね。数十年経たないと以外に気付かないものですが・・・
おしまい
我々、コンサルティング・オフィスでは、空室のリニューアルプロデュースも
手がけています。数ある物件を案内される入居希望者に、部屋を開けたら
「おっっつ！！」と思わせる部屋に蘇らせる仕掛けをしています。
何件か同じよなタイプ、賃料帯の物件を見て回る入居希望者の第一印象
での「驚き」を与えることが大切です。つまり「予想外」レベルにすること。
今回のプロデュース物件は、普通の昔ながら２ＤＫで、築20年ほど。
幸い駅には近いのですが、このままただ直して貸すなら6万を切らないと・・・
という物件です。キッチンも経年劣化で交換時期だったので、リニューアル
を提案。賃料は、65,000円で「若い夫婦世帯」をターゲットとしました。
よくあるＤＫ６・洋室６・和室６の２ＤＫをリニューアルしていきます。
ＤＫと洋室の敷居ドアを取り外して1連白のＣＦを貼り、間仕切りには、ウッドｂｌｉｎｄで
目隠ししならがら、ＤＫにも光を取り込みます。
丸見えだった脱衣所兼洗濯機置き場
兼トイレの入り口をリニューアルしました。
アクセントに、トイレ扉・アコーディオンをブラック
このアイデア・カラーセレクトは、新入社員の石原プロデュースなんです。センス良いですね。
最後に、各部屋にＩＫＥＡで買い付けてきた照明を設置
照明１つで印象がガラリと変わるのです。そこ惜しんじゃいないですよね。
早速、お部屋を見た入居希望者が気に入っていただけているとの報告。決まると
いいですね。この部屋のリフォーム費用、キッチン交換費用を入れても80万ほどです。
80万の投資で、5,000円/月のプラス（下げずに済む）です。
このような空室プロデュースも、我々コンサルティング・オフィスの仕事です。
おしまい
ＢＭ担当の佐藤です。
雨が降りジメジメしてきました。
カタツムリやカエルにとっては心地よいかもしれませんが、我々人類はイヤぁ～な気分になりますね。
除湿がかかせません。カビの発生にも繋がりますからね。
今日は、共同住宅の駐車場入り口でのサービスリクエストがありました。
『 駐車場入口付近、排水口の蓋がないからどうにかして下さい 』
というものでした。
早速現地に行くと・・・
なっ！・・・
近くまで行ってみると
破損し、下落していました。
これは危険なので、ひとまず、応急処置
木材で対応
一応、車で通行し要確認
念の為、オーナーに了解を頂き、即日業者手配をしました。
子供がもし・・・・バイクがはまったら・・・
と考えると、恐ろしい限りです。
事故等なかったので、ひと安心でした。
駐車場入口付近や、元々戸建てだったものを駐車場にしたりすると、今回のように桝が残ったままのもあるんです。
重さに耐え切れず割れてしまったり、下落してしまう事も稀にあります。
皆さんもお気をつけください。
ＢＭ担当の佐藤です。
今朝方はわりと涼しく、寝過ごしやすい日でしたが、日中はやっぱり・・・と思ってしまいます。
この梅雨時期、今年は降雨量が少ないと感じるのは私だけでしょうか？
ＢＭ担当としては、心配の種が少なくなり安心なのですが、一般的には水不足になってしまうのでは？ ある意味心配です。
今日は事務所に1本電話が入り
『 隣家から基礎外観が伸びて来ているので、なんとかして欲しい。 』
というものでした。
早速現地を確認に行くと・・・
２Ｆ通路もはみ出して今にも玄関から入ってきそうな勢いです。
下から見た図
さすがに、誰だってこんな状態だったら良い思いはしませんよね。
雨が適量降り、心地よい日差しが（植栽にとっての）ここまでさせたのでしょう。
本当ならばこのまま枝を切っていけば即対応で完了となるのですが
民法上 隣地の木の枝が境界線を越える時は、その木の所有者に、枝を切断させる事が出来る。というものがあります。
分りやすく説明すると、隣地から伸びている木の枝は勝手に切断してはいけない という事なのです。
民法上では、樹木に関する相隣関係では、木の枝と木の根では違う扱いをしています。
木の枝の場合、先程説明したように切断してはいけないのですが、
木の根の場合、『 根 』が境界を越えて隣地に入ってきた場合、その隣地の所有者が截取（せっしゅ）出来るとなっています。截取とは切り取り、かつ、その根の所有権を取得する事です。
分りやすく説明すると、木の根が隣地から伸びて来ていても、隣人に許可無く、切り取っていいということなのです。
本日のケースは木の枝に当てはまるので、早速隣家にお願いをしに伺いました。
が・・・ 賃貸共同住宅だった為に、その物件を管理している同業者に依頼をしました。
最初に電話に出られた方はとても感じがよく、品の良い人（私の勝手な思い込み？）で
『 担当者より電話させて頂きます。 』
と気持ちの良いお返事を頂きました。
すると5分も経たないうちに担当者から電話が・・・
『 具体的なリクエストとしましてはお伺い致しました。オーナー様にご説明する為に状況はどのような感じで・・・？ 』
対応が丁寧、かつ迅速だったので、メールアドレスをお聞きし、写真のデータもお送りしちゃいました。
電話での対応、迅速さ、見習う余地有り！と感じました。
きっと、オーナーへの連絡、植栽の剪定も迅速に行ってくれるでしょう。
宜しくお願いします。
注文していた「広角レンズ」のカメラが、入荷したと連絡がありました。
カメラ詳しくないので、初級編的な機種に。
「とにかく、広角が一番すごいヤツ！！」って
店員に言ったカメラがこれです。RICOH GX200
早速、試してみました。夜だったので事務所内ですけど。
とりあえず、違いを知りたく、自分のデジカメでパシャリッ！！
狭くて、なかなか後ろにさがれないんです。
同じ位置から、秘密兵器の広角カメラで パシャッ！パシャッ！！
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
いやぁ～、同じ位置から撮った写真の出来栄えが、こんなにも違う！！
不動産の仕事は、「プロモーション」も仕事の一つと言われています。
物件の撮影にも、日当たりや角度や露出に気を使うかどうかで、差が出ます。
更に室内などには、この「広角レンズ」が活躍しますよねっ！！
さらに広角になるレンズも付けられれるそうなので、このカメラなかなか優秀
ではないでしょうか。39,800円！
なんか、ジャパネットたかた風の終わり方になっちゃぃましたが・・（笑）
おしまい
ここのところ暑さにバテ気味です。そのうえ、ここ2，3日ついていません。
かかりつけの整骨院に、体のケアに電気治療してもらったのですが、
その時はずした腕時計が未だに見当たらない・・。整骨院にも会社にも。
昨日は、IREMJAPANのゴルフコンペ
場所は、箱根湖畔カントリー倶楽部
遠い・・・。横須賀から朝6時に出て
ちょいちょい迷子になり、2時間半くらい。
午前中、天候もスコア（44）も快調だった
のですが・・・・・・・・・
昼食後の後半スタートから雨が降り出し、降ったり止んだり、ゲリラ豪雨だったり
そんな中、残り3ホールあたりで、ゲリラがゲリラじゃなく「豪雨」になってしまい・・
グリーンは、水浸しでボールが転がらない状況で、途中終了でビシャビシャでした。
ゴルフ人生初めての途中終了でした。寒いし・・、しかも替えのズボンを忘れており、
濡れたズボンで帰宅。IREM会長は、この日の為に高松から乗り込んで来たんですけどね。
帰りも1人さみしく、箱根峠を越えて2時間。
なんだか、疲れに行った見たいで頭痛はするし、悪寒はするしでした。
ま、こんな日もありますよね。。。 それにしても、腕時計が出てこなくて↓↓下がり気味です。
おしまい
BM担当の佐藤です。
今日は久しぶりに、良い天気でしたね。久しぶりに光合成が出来た気がします。
湿気は多めでしたが・・・
新しい入居者の為に、入居前のチェックに来ました。
残念な事に暫く空室だった為、清掃も行います。
チェック中、洗濯機の蛇口から水漏れをしていたので、パッキン交換をしました。
まずは、水道の元栓を止めます。
まずはネジを回し
上部を取り外し
工具を使用し
スピンドルを外します
ニップルもよく水漏れが起こるので
古くなった物は交換です。
新しい物と交換します。
このニップルはよく出来ていて、全自動洗濯機のｼﾞｮｲﾝﾄがいらないんです。
ｼﾞｮｲﾝﾄの取り外し等がないので、ネジのへこみ等が無くなり、傷み方がずいぶん違います。
次の入居者の為にもお勧めです。
実は自宅でも購入し、使用しています。
上部も取り付け。
最後にネジも取り付け完了です。
入居者さんに不快な思いをして頂かない為にも、日々入居チェックでは手は抜けません。
もしもやってみようと思った方は、くれぐれも水道の元栓は必ず閉めて下さい。
大変な事になってしまいますから・・・
無理をしないのも、一つの手立てかもしれません・・・
BM担当の佐藤です。
暑くなってくると、開放的な気分になるのかは分りませんが、不可解な行動をする方が増えてきます。
共用部（エントランスや階段の踊り場）などに他人の排●物があったり、ホント困ります。
入 『 駐輪場にゴミが散乱しているのよ。１F店舗の●●さんだから注意して下さい。 』
と、事務所に1本の電話が入りました。
BMサポートの▲さんより私に電話があり、さっそく現地調査に伺う事となりました。
現地に行くと、どうやら袋に入れてあったゴミが（たぶんカラス）突かれ散乱していました。
確認の為、●●の店長さんに一緒に見て貰いました。
私 『 これ●●さんの従業員の方のゴミですか？ 』
店 『 いやぁ～従業員のゴミじゃないですね。 』
私 『 ホントですか？ 』
店 『 はい。違います！ 』
店 『 ウチは回収業者に委託していて、火・水・木の収集３０分前にしか出しませんので。しかも分別もしっかりやってますから 』
（ ここまで言い切れるし、自信有りの顔をしてるから違うのかな？・・・ ）
私 『 そうですか。じゃあ何か心当たりは？ 』
店 『 近くにファーストフードがあるから、よく捨てられてしまうんです。その度ウチが拾って捨てたりしてるんですよ 』
店 『 それに午前０１：００を過ぎると店にも誰も居なくなるので駐車場に勝手に入って朝方ゴミが・・・なんて事もあるんです。 』
私 『 そうだったんですか・・・ 今後その様な事があったらすぐにご連絡下さい。 』
店 『 わかりました。今日は私が片付けてますから。 』
私 『 はい？』
店 『 駐車場も含めて借りているので、片付けます。 』
私 『 あ、はい。何かスミマセン。 』
店 『 あとは張り紙もしておきますから。 』
私 『 何から何までスミマセン。 』
と、あまりの快い回答に圧倒され、ついお願いをしてしまいました。
よく見てみると、おた●くソースの空容器などがあり、一般家庭ゴミ濃厚でした。（焦汗
店長さんありがとうございました。
不法投棄は立派な犯罪です。特に暑い季節になると異臭も発生するので、近隣にも迷惑です。
不法投棄をしたあなた！絶対にやめて下さい！
連日の暑さで、ダウン気味の人も多いのでは無いでしょうか？
我々も、ペースをコントロールしていかないと頭が働きませんからね。
詳細はこちら
7月から受付開始した「不動産個別無料コンサル」ですが、早速本日1件相談がありました。
相談内容は、9階建の1棟ビル運営についてです。テナント・賃貸住居・自宅の併用ビル。
３つあるテナントの１つが、6年位決まっていない。何か、良い活用法は無いものか・・・
又、父母が高齢で今後のことも、そろそろ考えねば・・と相談にいらっしゃいました。
いままで、弊社でお付き合いの無い方でしたので、不動産管理会社の「モノサシ」を
お教えしました。仲介不動産会社の賃貸担当のレベルとプロのレベルの違いです。
カッコつけてる訳ではなく、簡単に言うと賃貸仲介から見るのか、管理側から見ている
のかの違いです。仲介会社は、決めて仲介料が入れば良しとする考えですよね。
管理側は、空室が嫌い、早く埋めたい、賃料は下げずに、リニューアルも効果的に、
そして、永く住んでいただけることを望みます。
＝オーナー側が思っていることと一緒なのです。
同じ思いをもって、頭を使って考えてくれるパートナーであるかどうかが、まず第1の
「モノサシ」です。得てして、永年1社としか付き合いが無いと、その会社の担当者
の言う事が1番正しいという「モノサシ」が出来てしまいます。
今日の相談者は、担当者に相談したいことがあるから来て欲しいと約束していたが、
「準備が出来ていないから、今日はいけない」と言われたらしいです。
本心は、決まらないものは決まらないんだから・・みたいなところですかね。
我々も、常に世の中の変化に対応するように、日々勉強、一生勉強を心掛けている。
うちのコンサルティング・オフィスの山さんが、更に進化しました！
2級ＦＰ（ファイナンシャル・プランナー）技能士一発合格！
10月には、宅建も受かるそうです！最近、勉強の必要性を感じているようです。
やらされ感から、自発的に変わったことが成功の秘訣ですね。自分自身が
変わった瞬間に、未来が開けるものです。
最近、自分に言い聞かせ、皆にも言っている言葉
「他人と過去は変えられない。変えられるのは、自分と未来だけです。」
自分が変わろうとしなければ、現状より希望の持てる未来を手に入れること
はできないとうことです。楽して、幸せは手に入らないということですね。
今日の相談者も言ってました。「何もしなければ、何も変わらないですよね・・」
おしまい
ＩＲＥＭＪＡＰＡＮ 東京支部主催
金融電卓セミナー ７月１１日（日）開催
→詳細はこちらＰＤＦから
BM担当の佐藤です。
さえない天気でも蒸し暑く、ペタペタと肌がくっつきます。梅雨明けが待ち遠しい限りです。
そんな今日の出来事です。いつも通り貸家の巡回点検をしていると、入居者さんがちょうど帰宅してきました。
佐藤 『 こんにちは。建物の点検で来たので、お写真取らせて下さいね。』
旦那さん 『早速なんだけどさぁ～お風呂の中が剥がれてきているから、見て欲しいんだけ ど・・・』
佐藤 『はい！いいですよ！ちょっと失礼致しますね。』
旦那さん 『これなんだけど・・あぁ～水入ったまんまだよ～ 無いほうが良いよね？』
佐藤 『いえいえ！お水がもったいないのでそのままでも大丈夫ですよ。お写真取らせて頂く だけですから』
奥さん 『 よかった・・・ 』
本当は聞こえていましたが、とっさに聞こえないフリしてしまいました。（汗
佐藤 『はい？どうかしました？』
奥さん 『いいえ何でも・・・ 大家さんに伝えておいて下さいね。』
経年劣化により塗膜が剥がれていました。
佐藤 『 お写真撮らせて頂いたので、大家さんに報告しておきますね。 』
奥さん 『 交換して欲しいって言っておいてくださいね！ね？ 』
旦那さん 『 贅沢言うなよ。やってくれるとは決まっていないんだし、使えるだろ！』
奥さん 『 だって・・・これじゃあキレイになった・・・』
佐藤 『 奥さん大丈夫ですよ、ちゃんと報告させて頂きますから 』
旦那さん 『 不動産屋さんもああ言ってる事だからもういいだろ？ 』
奥さん 『 ・・・ 』
旦那さん 『 不動産屋さんありがとうね、よろしくね 』
とまぁ こんなやりとりがありました。
巡回点検も・サービスリクエストも最初には安心感を持って頂くことが第一ですよね。
え？報告？ もちろんしますよ。大家さんに分りやすく写真付のものを・・・その方が当然安心ですよね。
もっともっと多くの人の為に日々精進し、邁進していきます。
不動産コンサルティング・オフィスでは、「相手に伝わる」ことを目的に
プレゼントレーニングを行っています。提案資料は、作ることが目的では
なく、相手の心に伝わることが目的です。
収益物件購入を検討されている
クライアントには、借入残高と収益
分岐点をグラフで示すこともある。
現在、毎月2回スタッフトレーニングとして、リニューアル提案プレゼン発表会を実施している。
相手が知りたいであろうことを興味を持って調べて、どうやったら理解してもらえるか？伝え方・
表現の仕方を考えます。準備が雑で、言葉だけで説明していたら伝わり度が低い。
自己中心的、自己満足的なものでは、準備しなかったのと同じですからね。
先日、参加している神奈川賃貸管理会社の集まりであるＫＥＮＴ会でアットホーム社と
ディスカッションを行った。i-Padを営業ツールとして活用出来ないか？という話。
いや、世の中進化しているなぁ・・・・・・・・・・
だいぶ、ついていけないと実感（汗
おもちゃ、ゲーム感覚で使える操作性に興味深々でした。
ノートＰＣより手軽で、操作性が簡単。オーナーへのプレゼンツールとして、資料のタバを持参するより
良いパフォーマンスが魅せられそうです。
ただ、情報が簡単に手に入ることにより、物件紹介する営業マンにとっては、
お客様の決断を迷わせてしまいかねない心配があるという声が多かったです。
接客やヒアリング→物件紹介といったシーンでは、やはりアナログな場面が
多いということなのでしょう。あくまでも、ツールであって機械が営業マンになり
変わる訳ではないのですからね。こちらが利用するのであって、利用されない
ように気をつけないとです。
話変わって
以前ご紹介した通り、7月1日より 当社ビル4階を 貸しホール・会議室として地域の方々にＯＰＥN致しました。
ＨＰから、詳細・利用予約が可能です。
↓↓↓
昨日は、老朽賃貸マンションの空き部屋を知的障害の
シェアハウス施設としてコンバージョンの提案をて、オーナーは前向きに検討中。
今日は、これは先日うちの山さんが老朽アパートの明け渡しが完了した敷地の
有効活用コンサルが入っています。
そんな様々なお悩みを不動産コンサルティング・オフィスでは、無料相談を行って
おります。他社で提案されている案件でも、60分無料で診断します。
無料個別コンサル申込はこちらから
↓↓↓
おしまい
お久しぶりです。
BM担当の佐藤です。
この蒸し暑い陽気が続き体力をすり減らされるこの感じ、メタ●体系には非常にキツイです。
汗もなかなかでない割りに間接にはうっすらと汗疹が・・・気をつけなければいけません。
ことの始まりは、
『床から急に水が溢れてきたから来て欲しい』
という営業店への1本の電話・・・すぐに業者を緊急手配しました。
が・・・
以前も同様の事が起こっており、雑排管の詰りによるものでした。
前回トーラーにて対応し一時収まったのですが、外にある排水桝の劣化により
蓋が開閉不可能だった為、収まったのもあり配管のみで完了していました。
今回は、外桝の開閉も行わないと心配だったので、入居者に了承をしてもらい
翌日業者手配での貫通+調査を行う事となりました。
サンダーを仕様し、蓋外側に切れ目を入れます。
ハツってタイルを壊します。
いよいよ拝見・・・
とてもではありませんが、お見せできないので、自主規制致します。
汲取り、組み上げも無事終わりひとまず安心です。
今回は、油汚れによるポンプフロートの故障の為、ポンプ自体が焼きついて
しまった事が原因でした。
今回は雑排+汚水の混合桝でした、あまりというか初めて見るケースです。
この様になってしまわぬよう、定期的に清掃+点検をしておかなければ、
と痛感しました。
ポンプ2基、近日中に交換予定です。
