今回は入居中の建物の「小修繕」について書こうと思います。

定期巡回チームは、建物の巡回のほかに軽微な修繕も行っております。

例えばパッキンの交換や共用灯の交換などです。給湯器やエアコンの故障はメーカー手配も行っております。

現在管理部では「入居チェック」を行っております。営業店より入居申し込みが有った場合、室内の状態をチェックし、退去時の原状回復負担割合を明確にする重要な作業ですが、その入居チェック時に水栓パッキン、シャワーパッキン、ドアホン等の電池チェック、蛍光灯・電球の点灯確認も行っています。

特に水栓パッキンは、現在の契約書では借主負担としています。しかし入居時からパッキン不良の場合、借主負担ではなく貸主負担が一般的です。

巡回チームは入居チェック時、パッキン交換を行ってきます。これは前記の事もありますが、入居後連絡が入り、訪問して交換する手間を省くためです。

「お部屋を最良の状態でお渡しする」ことは、入居者の満足度を上げるとともに、永く住んでいただけることにもつながります。

パッキン交換は小さいことですが、小さいところまで行き届かせることは大変重要なことだと思います。

「ウスイで借りて良かった」と、ひとりでも多くの方に感じて頂ければ幸いです。

次は、設備機器について報告します。

つづく

横須賀の中心に近く最寄駅まで徒歩5分ほど。

京急・JR線共に平坦で駅まで歩ける立地です。

平成13年築　RC造6階建の賃貸マンション

全２９戸（１Kｔｙpe）が売りに出ます。

価格は2億9000万円予定

現在　空き1戸（退去予定2戸）という状況です。

NOI（純収益）が1900万円（昨年実績：年平均91.7％稼働率）ほどです。

現状ではCP.6.55％ですから、価格交渉次第では優良物件になるかもしれません。

調査が終了が正式に公開したいと思います。

収益物件を預かっている賃貸管理会社には、このような情報が多く顕在しています。

この半年ほどで、「換金処分」をするクライアントが多くなっているのも事実です。

今年に入って、アパート1件（契約済）貸家2件・駐車場敷地1件・分譲M1件（契約済）

そして今回ご紹介した物件の依頼があります。現在でも、横浜市内のアパートの査定

をしています。（リフォームとの比較分析中）

当然に、売りたい人がいる反対側には「買いたい人」がいます。その買いたい人もまた

我々の賃貸管理をさせていただいているクライアントがほとんどです。ですから、市場

にはなかな良い物件が出回っていないのかもしれませんね。

当社でも4月より

オーナーコンサル部門を「独立」させることになりました。現在、久里浜に本社デスクを

造作工事中です。中旬には、精鋭部隊が引っ越し予定です。

また、来年3月には横浜デスクを金沢文庫駅前にオープン予定です。「守り」の賃貸管理

と「攻め（提案）」のコンサル部隊の分業化をするとともに、情報の共有化を進めています。

賃貸管理会社も、早ければ国土交通省の登録制となるでしょう（当初は任意）

ある一定水準の管理レベルが分かるようになります。なんとなく、昔から・・・頼んでるから

といっても、同じ管理手数料を払っているのであれば、より品質が高く、プロフェッショナル

であり、情報量の多い会社の方がよいですよね？

それでも別に・・・という方もいるでしょうけれど、目指すところはプロフェッショナル集団です。

開設の際は、ぜひ足を運んでください。

おしまい

3月に入り、退室がかなり増えてきました。やはり3月は「繁忙期」ですね。

退去日は3月第4週に集中しています。退去立会もこの週がピークになりそうです。

さて、今回は「設備と残置物」についてのお話です。

オーナー様であればご存じだと思いますが、あえて説明しますと

「設備」は、その部屋に最初から据え付けられているもので、故障や交換は「オーナー」負担になります。

代表的なものは「給湯器」ですね。そのほかキッチンや換気扇、流し元灯なんかも「設備」です。

退室や入居チェック（これも管理部で行っています）で必ず確認するのは「浴槽蓋」です。

新品であれば「設備」です。古くなったものも「設備」にするのかどうかは微妙ですが、最近は追い焚き機能付給湯器が多いため、新しく入居する方のために新品を用意してあげるのが良いと思います。

次に「残置物」です。

「残置物」は、前入居者が置いて行った照明器具やエアコンが多いです。エアコンの場合、オーナーが使用していたものをそのまま入居者に使用して頂く場合もあります。この場合も「残置物」として入居者に説明します。

「残置物」は、その機械が故障した場合、入居者が修理手配を行うか買い替えをします。エアコンの場合、取り外し工事の費用負担を明確にしておくことが大事です。

退室の場合は、設置したものはすべて取り外して頂くように説明をしています。但し照明器具は、転居先が照明器具付だった場合に設置したままで良いか要望があります。

基本的には撤去して頂きますが、中には購入後間もないものもあり、その場合はオーナー様へ報告をしています。

また、「カーテンレール」は「設備」でしょうか？「残置物」でしょうか？

基本的には「設備」です。ウスイホームの入居チェックではカーテンレールの項目があり、入居時に付いていたかどうかをチェックしています。

稀にですが、カーテンレールが無くなっている場合があり、最初から無かったかどうかがわからない場合があるからです。

「設備」と「残置物」を明確にしておくことは、入居後や退室時のトラブルを未然に防ぐ意味で大切なことです。

入居者に長く快適に住んでいただくために、設備のメンテナンスも行いましょう。

つづく

前夜から生憎の雨・・・当日も雨の寒い1日でしたが、午後から雨もあがり！！

養生シートに隠れていた外観が、ついにお目見えしました。

天候も悪くご来場は少なかったですが、やはり市内の遊休地を所有されている

地主さんが興味を持って来場されました。やはり、気になる点は「賃料」「入居・

戸建重要」といったところのようです。

「賃料設定」は、基本近隣賃貸物件　３DKタイプの1.2倍～1.4倍が目安です。

地域によっては、

「３DKで6万円だよっ！！」

というようなエリアは、駐車場2台分スペース確保することで更にUPが見込む。

1台分しかスペースがとれないと高い家賃設定は厳しいと予想されます。

ケースバイケースの部分もありますので、事前に当社の市場調査をしたうえで

ご検討いただくことが大事です。

戸建賃貸ではない方が、有効な選択である場合もありますからね。

 室内も着々と作業が進んでいます。

3月中旬には、完成予定となります。

【「戸建賃貸」完成披露会】開催

3月２０・２１・２２日の3日間　午前10時～16時

完成と同時に入居となってしまいますので、この機会しか内見できません。

FELIZ　～Oblong～　２LDKタイプ　税込900万円

FELIZ　２２　　　　　　 ３LDKタイプ　税込1100万円

安心のパッケージ価格です。高低差や狭小地等でなければ

別途、別途、別途、別途工事・・・と大きく膨らむことはありません。

別途費用項目は

宅外給排水工事、地盤調査・改良費（改良が必要な場合のみ）

くらいです。当然消費税も込みです。

※借入や登記費用等は、施主様のご負担です。

【パッケージ内容】

本体工事費・設計・申請費・宅内給排水・電気工事・標準外溝工事

エアコン１機（リビング用）・ウッドデッキ（3LDKタイプのみ）

 ３月３１日受注分で、このパッケージ内容のモニター価格が終了します。

「給排水工事」「外構工事」が別途工事となります。ぜひ、この機会に検討

ただければうれしいです。

チラシはこちらから

↓↓↓

FELIZチラシ.pdf 

ご内覧は随時お受付しております。

こちらへ

↓↓↓

kazunari_yoneyama@usui-home.com

つづく

いよいよ閣議決定された。

以下報道記事より＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

政府は２３日、悪質な家賃の取り立てから住居の賃借人を保護する

新法案を閣議決定した。今国会に提出し、来年６月末までの施行を

目指す。法案では、大家や家賃の連帯保証業者が（１）滞納を理由

に賃借人を脅迫（２）住居の鍵を取り換えて閉め出す（３）勝手に家具

を運び出す―などの行為を禁止。違反した場合には２年以下の懲役

または３００万円以下の罰金を科す。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

悪質な行為はわかりますが、明らかに払うべき賃料支払義務を怠って

いる人に対してまで、平穏な生活を保護するのもどうかと思いますけどね。

オーナーや管理会社は、賃料を回収できなければ平穏でいられない。

当社では、通知催促がほとんどで、3か月滞納者へは司法書士により、

賃料支払請求・明け渡し請求訴訟手続きを開始します。

司法を利用して明け渡しまで進めるとかなりの月日がかかりますが、

大抵は、裁判所から呼び出し通知が来た時点までで半数は、あきらめ

て退去していきます。

今週の水曜日にも、裁判で分割支払しますという和解をした入居者が

やっぱり払いが悪いので和解条項不履行により、裁判所の執行官に

よる「執行宣言」（明け渡しなさい！）をしてもらいます。だいたい

2~3週間後が強制（退去）執行日になるでしょう。

この滞納対応の仕事自体は、業務として後ろ向きな仕事ですが、

オーナーの資産を守るPMにとっては重要な仕事と思っています。

オーナーの収益を守り、資産価値を落とさないことが使命ですから。

そういう考えを持ったオーナー担当者には、オーナーからの評価も

高いと思いますしね。

おしまい

【外壁サイディング】

コンクリート打ちぱなっし調と

カラーサイディングのツートン

まだ養生シートがかかっているので一部分を公開。

室内も大工さんが入って順調に造作工事が進んでいます。

リビングの対面キッチン・階段が設置され、イメージが掴めてきました。

同時に建築されている　FELIZ　HAYAMA（葉山）　～２LDKtype～ 　２棟

こちらも３月末完成予定で進められていますが、先週末に２棟共に申し込み。

公開１週間でしたから、やはり戸建賃貸の希少性が立証されていますね。

おかげさまで、３月末で完成棟数が10棟になります。（昨年３月第１号）

商品発表時より行われてきた「モニター価格キャンペーン」が間もなく終了。

2010年3月31日まで　となります。

（3月31日契約分まで有効です。興味をいただいている方は、この機会に！）

※現在、パッケージに含まれている工事のうち

①標準外構工事

②給排水工事

の2点が、別途工事になります。場所にもよりますが、100万～UPになります。

それでも、周辺賃料相場の1.2，3倍を得らる戸建賃貸ですので収益率は良い

ことに変わりはありませんが。

検討を考えている方、ちょっと興味はあるという方、見るだけという方も

2月28日（日）戸建賃貸FELIZシリーズ　見学会開催

時間：10時～16時

詳細は　こちらより→ 不動産管理部チラシ表.pdf 

※室内の構造等を確認することができます。

さらに

3月20～22日　の3日間は完成披露会　開催

時間：10時～16時

詳細は、追ってブログでご案内いたします。

ご相談・現地ご案内は随時おこなっております。お気軽に

お問い合わせください。

こちらまで→　kazunari_yoneyama@usui-home.com

つづく

今年から始まる

「プロフェッショナル育成プログラム」の

導入編を行っています。

これからの賃貸仲介管理会社には、お客様にとって

よりプロフェッショナルなパートナーであるべきと強く感じます。

昔ながらの「不動産屋さん」体質から、一歩でも早く脱却する

ことで新しい価値感を産み出せるとはずです。

今回のテーマは「価値」＝「商品」

相手にとって「価値ある○○○」を提供出来れば、その人は

その会社は選ばれるのです。ただモノを売ってるだけでは、

価値の対価である「報酬（カネ）」を得られることはできない。

得られたとしたら、それは「運（ラッキー）」でしかないのです。

では、一体我々賃貸仲介営業マンは、どんな商品を扱って

いるのでしょうか？

 デイズニーランドは？

「夢」「楽しさ」エンターテイメント」となるでしょうか。

マツキヨは？

「安さ」「買い物の楽しさ（品ぞろえ）」「新鮮な製品情報」

とこんな感じで我々「賃貸仲介会社」の扱う商品（＝価値）は？

・地域環境情報

・物件の正確な情報、近隣の相場感

・スピード感

・専門知識

などなど、内定者から上がってきました。

 まだ実務についたことが無いので

素直で新鮮な為に、お客様目線で

考えられています。

 「物件」＋α　（正確な情報、周辺環境情報等々）が商品という

ことになりますね。相手が「価値」ある情報、会社、営業マンと判断

する瞬間は、「普通＋１」の公式。

普通の営業マンより、ちょっと情報を知っている、ちょっと知識がある

ちょっと親切。その差に「価値」を感じるわけです。

昨日は、「普通のレベル基準」を発表して終わりました。

内定者が設定したレベルは、お客様を安心させられる（価値のある）レベル

でありました。こんな営業マンに育ったら、存在価値ありありレベルです。

この価値感覚を持ち続けられれば、プロフェッショナルの道は遠くないです。

最後に、うちの1年目小越（こごし）にスピーチをさせました。なかなか立派！！

1年で随分成長しました。内定者は、興味津々に話を聞いていました。

 本人は感じていないようですが

2～3年経験を積んだような「存在価値」ありますよ。

だいぶ、おじさんおばさんに揉まれていますから（笑）

おしまい

今回は退去立会いについてです。

現在、不動産管理部では、管理物件の入居チェック・退去立会いを行っています。

これは、業務効率を上げる為と、原状回復の負担割合を専門スタッフが行うことにより明確にしてトラブル回避に努めています。

本日は、ベース契約物件（米軍用賃貸住宅）の退去立会いがあり、行ってきました。

物件はＳ邸です。

日本国内の賃貸は「借地借家法」のもとに行いますが、ベース契約の場合は日本国内の「借地借家法」の適用はありません。

従って、アメリカ合衆国にて作成された契約書にてすべて行います。

日本では、退去時に畳の表替え、ハウスクリーニング等は「原状回復」として敷金にて精算しますが、ベース契約はルールが違います。

ハウスクリーニングは、入居者が行ったのであれば費用請求なし。破損箇所も例えば日本では壁紙が破損した場合、面単位の費用負担になりますが、ベース契約の場合1部分のみの負担となります。

こうやって聞くと「ベース契約は原状回復の請求がないから不安」と思われがちですが、実際はその逆です。

今日立会いを行ったＳ邸は、5年入居されていましたが、

ほとんど入居当時のままの状態のように綺麗でした。

なぜなら、ベース契約の場合、家賃は米軍から支給されますが、敷金は本人負担になるからです。

ベース契約物件の退去は、ほとんどが海外に転居される為、敷金精算は退去日当日に行われます。これまで退去立会いを何件か行ってきましたが、ほとんどがハウスクリーニングをする必要がない位綺麗にして転居されます。

今日退去される方に、なぜこんなに綺麗なのか聞いてみたところ「普段から綺麗にしていれば、退去時に大掛かりな掃除をしなくても済む。綺麗な状態を保つように心がけていました。」とのこと。

さすがです！

Ｓ邸は、クロスの経年劣化も見られませんでしたので、即募集・入居できる状態でした。

このように、ベース契約の場合、非常に綺麗な状態で住んでいただける場合がほとんどです。

原状回復については、国交省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、貸主の費用負担割合が大きくなっているのが現状です。また、敷金精算についても少額訴訟を起こす勢いで争うケースもあります。

アメリカの方に話したら、笑われてしまいますね。

つづく

少し前に首都圏で雪が降りましたね。めったに降らない横須賀でも雪がめずらしく降りました。

立春を迎えましたが、ほとんどの家はまだ暖房器を使用していると思います。

というわけで、今回も「防災」について書いていこうと思います。

突然ですが、私は防火管理者の資格を持っています。そして当不動産管理部がある第6臼井ビルの「防火管理者」でもあります。

防火管理者の責任は重大です。万一火災が起きた場合に防火管理者が消防法に基づいて管理を怠っていた場合には、「罰則」があります。

その罰則はかなり重いんです。

◆ 消防法罰則規定一覧（防火対象物）

法条文 処　罰　さ　れ　る　者 罰　則 第39条の2の2 防火対象物に対する措置命令（使用禁止・停止・制限等）【第5条の2第1項】に違反した者　※1 3年以下の懲役又は300万円以下の罰金 第39条の3の2 防火対象物に対する措置命令(改修・移転・除去等) 【第5条第1項】に違反した者　※1 2年以下の懲役又は200万円以下の罰金 第41条 ・ 防火対象物に対する措置命令【第5条の3第1項】に違反した者　※3 ・ 防火管理業務適正執行命令【第8条第4項】に違反した者　※3 ・ 防災管理業務適正執行命令【第36条第1項において準用する消防法第8条第4項】に違反した者※3 ・ 消防用設備等の設置命令【第17条の4第1項】に違反した者　※2 ・ 特殊消防用設備等の設置命令【第17条の4第2項】に違反した者　※2 1年以下の懲役又は100万円以下の罰金 第42条 ・ 防火管理者選任命令【第8条第3項】に違反した者　※3 ・ 防災管理者選任命令【第36条第1項において準用する消防法第8条第3項】に違反した者　※3 6月以下の懲役又は50万円以下の罰金 第44条 ・ 屋外の火災予防措置命令【第3条第1項】に違反した者　※3 ・ 立入検査を拒否等した者【第4条】 ・ 資料提出命令、報告徴収命令【第4条】に違反した者 ・ 防火管理者選解任届出義務に違反した者【第8条第2項】　 ・ 防災管理者選解任届出義務に違反した者【第36条第1項において準用する消防法第8条第2項】　 ・ 防火対象物点検報告義務に違反した者【第8条の2の2第1項】　※3 ・ 防災対象物点検報告義務に違反した者【第36条第1項において準用する消防法第8条の2の2第1項】　※3 ・ 点検虚偽表示等【第8条の2の2第3項（第36条第1項において準用する場合を含む）】に違反した者　※3 ・ 点検虚偽表示除去・消印命令【第8条の2の2第4項（第36条第1項及び第5項において準用する場合を含む）】に違反した者 ・ 特例認定虚偽表示等【第8条の2の3第8項（第36条第1項において準用する場合を含む）】に違反した者　※3　 ・ 特例認定虚偽表示除去・消印命令【第8条の2の3第8項（第36条第1項及び第5項において準用する場合を含む）】に違反した者 ・ 防炎対象物品の表示違反【第8条の3第3項】　※3　 ・ 圧縮アセチレンガス等の貯蔵又は取扱届出義務【第9条の3第1項（第2項において準用する場合を含む。）】に違反した者 ・ 消防用設備等又は特殊消防用設備等設置届出義務【第17条の3の2】に違反した者　※3 ・ 消防用設備等又は特殊消防用設備等の検査受忍義務【第17条の3の2】に違反した者　 ・ 消防用設備等又は特殊消防用設備等点検報告義務【第17条の3の3】に違反した者　※3 ・ 消防用設備等の維持命令【第17条の4第1項】に違反した者　※3 ・ 特殊消防用設備等の維持命令【第17条の4第2項】に違反した者　※3 ・ 消防設備士の工事整備対象設備等着工届出義務【第17条の14】に違反した者 30万円以下の罰金又は拘留 第45条 法人の代表者又は法人若しくは人の代理人、使用人その他の従業者が、その法人又は人の業務に関し、次の各号に掲げる規定の違反行為をしたときは、行為者を罰するほか、 その法人に対して当該各号に定める罰金刑を、その人に対して各本条の罰金刑を科する。 1号：1億円以下の罰金刑...※1 2号：3千万円以下の罰金刑...※2 3号：各本条の罰金刑...※3 第46条の5 ・ 特例認定を受けた防火対象物の管理について権原を有する者に変更があった場合の第8条の2の3による届出を怠った、当該変更前の権原を有する者 ・ 認定を受けた特殊消防用設備等又は設備等設置維持計画について軽微な変更をした にもかかわらず、消防長又は消防署長に届出を怠った当該認定を受けた者 5万円以下の過料

罰金刑は最大1億円です！

共同住宅の場合、防火管理についてはオーナーにあります。消防局の査察が入り指導された場合に改善されない場合は処罰があります。

管理会社も責任を負う場合があります。消防法改正のきっかけとなった新宿歌舞伎町の雑居ビル火災では、多くの方の尊い命が奪われました。のちの裁判では、「管理会社にも責任がある」との判決となり、賠償命令が出ています。

このブログで連続して火災警報器のご紹介をしておりますが、ひとえに「入居者の安全」を第一に考え、オーナー様のご理解とご協力をいただくために行っております。

安定した賃貸経営を継続させるためには、「安全面」も大切です。この機会にご検討ください。

【火災保険は大丈夫ですか？】

最近の火災保険のほとんどは「新価実損」の保障になっています。

「新価」とは、再調達価格をさしており、同等の建物を取得する場合に必要な金額のことです。

従来の火災保険は、「時価払い」といい、建物の経年によって時価額（評価額）が下がり、保険金支払額も下がる火災保険です。

「時価払い」の火災保険に加入し、建物が全焼した場合、その時の評価額で保険金が決まり、建て替えする費用までは支払われません。

築年数が10年以上経過しており、建築当初に火災保険に加入された場合では、「時価払い」の火災保険が多いと思います。

火災警報器設置と同時に、火災保険の証券も確認してはいかがでしょうか。

※ウスイホームでは火災保険の取り扱いも行っておりますので、お気軽にご相談ください。

試験を受けていますが、とにかく寒い。

時折、雪もちらついていますからね・・

今回受講しているCPM資格講習には、

全国北海道から九州まで多くの同志が

参加しています。

 先日伺った石川県金沢市のタカラ不動産も、この講習で知り合ったのです。

北海道は、札幌・旭川からも今回いらしています。

こんな寒さですが、「寒いけど、特別寒いって感じではないですね」だって。

北海道の賃貸市況はあまり良く無いようです。なんといっても驚くのが賃料です。

２DK（８帖・６帖・K）で新しい物件でも５～６万円だそうです。

また、礼金どころか敷金もとれなくなってきているとのこと。決まらない物件だと

オーナーは、AD（広告宣伝費）を不動産会社に賃料の２～３か月分くらい払わ

ないと決めてもらえないそうです。礼金も敷金もとれないのですから、持出しです

よね。成約になっても、賃料収入が入りだすのが３，４カ月先ですね。

ちなみに、更新料というものは無いそうです。

同じ不動産会社でも、地域によって格差を感じます。

不動産の仲介報酬は、国土交通省により

【売買】

売買価格の３％＋６万円

【賃貸】

賃料の１カ月分（借主0.5・貸主0.5）

それぞれ上限が決められていますが、全国均一です。

１つの取引しても東京と北海道では、同じ仕事をしても

受け取る報酬は雲泥の差というのが現実です。

こんな情報交換をする仲間が全国に出来たことも、この講習での収穫です。

1年一緒に勉強してきた仲間とも、明日の試験が最後です。どんな出会いにも

感謝していくことで、得るものを大きいと最近痛感します。

では

明日、リベンジの最終のMPSA試験に挑んできます。

おしまい

まさに

「繁忙期！」

営業担当者も、自然に営業に集中してしまうほどに

来客があります。今年の1月は、前年比約１１６％の

来客がありました（賃貸部門のみ）営業マン1人あたり

12組ほどの計算になります。

また、この繁忙期を乗り切ると新人も一人前の顔つき

に変わってきます。是非、頑張ってほしいです。

そんな中、私も「繁忙期」です・・・・・・・・・・・・・・・・・・

個人的に

CPM資格試験の

再試験です。

ご迷惑かけます・・

年度末、来年度の計画、内定者の講習準備・・・・・

なかなか自分も「繁忙期」なんですが、再トライです。

ここを乗り切れば、自分も成長出来るかな（笑）

おしまい