投資物件ブログ
こんにちは。西田です。
3月に入り、退室がかなり増えてきました。やはり3月は「繁忙期」ですね。
退去日は3月第4週に集中しています。退去立会もこの週がピークになりそうです。
さて、今回は「設備と残置物」についてのお話です。
オーナー様であればご存じだと思いますが、あえて説明しますと
「設備」は、その部屋に最初から据え付けられているもので、故障や交換は「オーナー」負担になります。
代表的なものは「給湯器」ですね。そのほかキッチンや換気扇、流し元灯なんかも「設備」です。
退室や入居チェック（これも管理部で行っています）で必ず確認するのは「浴槽蓋」です。
新品であれば「設備」です。古くなったものも「設備」にするのかどうかは微妙ですが、最近は追い焚き機能付給湯器が多いため、新しく入居する方のために新品を用意してあげるのが良いと思います。
次に「残置物」です。
「残置物」は、前入居者が置いて行った照明器具やエアコンが多いです。エアコンの場合、オーナーが使用していたものをそのまま入居者に使用して頂く場合もあります。この場合も「残置物」として入居者に説明します。
「残置物」は、その機械が故障した場合、入居者が修理手配を行うか買い替えをします。エアコンの場合、取り外し工事の費用負担を明確にしておくことが大事です。
退室の場合は、設置したものはすべて取り外して頂くように説明をしています。但し照明器具は、転居先が照明器具付だった場合に設置したままで良いか要望があります。
基本的には撤去して頂きますが、中には購入後間もないものもあり、その場合はオーナー様へ報告をしています。
また、「カーテンレール」は「設備」でしょうか？「残置物」でしょうか？
基本的には「設備」です。ウスイホームの入居チェックではカーテンレールの項目があり、入居時に付いていたかどうかをチェックしています。
稀にですが、カーテンレールが無くなっている場合があり、最初から無かったかどうかがわからない場合があるからです。
「設備」と「残置物」を明確にしておくことは、入居後や退室時のトラブルを未然に防ぐ意味で大切なことです。
入居者に長く快適に住んでいただくために、設備のメンテナンスも行いましょう。
つづく
こんにちは。西田です。
今回は退去立会いについてです。
現在、不動産管理部では、管理物件の入居チェック・退去立会いを行っています。
これは、業務効率を上げる為と、原状回復の負担割合を専門スタッフが行うことにより明確にしてトラブル回避に努めています。
本日は、ベース契約物件（米軍用賃貸住宅）の退去立会いがあり、行ってきました。
物件はＳ邸です。
日本国内の賃貸は「借地借家法」のもとに行いますが、ベース契約の場合は日本国内の「借地借家法」の適用はありません。
従って、アメリカ合衆国にて作成された契約書にてすべて行います。
日本では、退去時に畳の表替え、ハウスクリーニング等は「原状回復」として敷金にて精算しますが、ベース契約はルールが違います。
ハウスクリーニングは、入居者が行ったのであれば費用請求なし。破損箇所も例えば日本では壁紙が破損した場合、面単位の費用負担になりますが、ベース契約の場合1部分のみの負担となります。
こうやって聞くと「ベース契約は原状回復の請求がないから不安」と思われがちですが、実際はその逆です。
今日立会いを行ったＳ邸は、5年入居されていましたが、
ほとんど入居当時のままの状態のように綺麗でした。
なぜなら、ベース契約の場合、家賃は米軍から支給されますが、敷金は本人負担になるからです。
ベース契約物件の退去は、ほとんどが海外に転居される為、敷金精算は退去日当日に行われます。これまで退去立会いを何件か行ってきましたが、ほとんどがハウスクリーニングをする必要がない位綺麗にして転居されます。
今日退去される方に、なぜこんなに綺麗なのか聞いてみたところ「普段から綺麗にしていれば、退去時に大掛かりな掃除をしなくても済む。綺麗な状態を保つように心がけていました。」とのこと。
さすがです！
Ｓ邸は、クロスの経年劣化も見られませんでしたので、即募集・入居できる状態でした。
このように、ベース契約の場合、非常に綺麗な状態で住んでいただける場合がほとんどです。
原状回復については、国交省作成の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」により、貸主の費用負担割合が大きくなっているのが現状です。また、敷金精算についても少額訴訟を起こす勢いで争うケースもあります。
アメリカの方に話したら、笑われてしまいますね。
つづく
【ＦＥＬＩＺ２２ 現場見学会 開催のお知らせ】
昨年の3月に、エリアで初となる賃貸専用の戸建賃貸住宅フェリーズが登場し、この3月で完成棟数が、おかげさまで10棟となりました。
今回初披露するのは「ＦＥＬＩＺ２２」、３ＬＤＫ、建坪22坪タイプのフェリーズです。これまでのフェリーズは2ＬＤＫタイプでしたが、敷地に余裕がある場合、ファミリー層のニーズが高い３ＬＤKタイプをご用意しました。
アパートが老朽化し建て替えを検討されておられる方、駐車場・土地の有効活用をご検討されておられる方は、是非この機会にご来場ください。
皆様のご来場を心よりお待ちしております。
開催日：平成22年2月28日（日）10：00～16：00
場所：横須賀市大矢部2丁目
今回ご紹介する「ＦＥＬＩＺ ＯＯＹＡＢＥ 建築ブログ」はこちら。
http://www.usui-home.com/kanri/shintiku-reform/feliz22/
【お問い合わせ】
ウスイホーム 不動産管理部 ０４６－８３３－７００９
Ｅ－ｍａｉｌ info@usui-home.com
こんにちは。西田です。
少し前に首都圏で雪が降りましたね。めったに降らない横須賀でも雪がめずらしく降りました。
立春を迎えましたが、ほとんどの家はまだ暖房器を使用していると思います。
というわけで、今回も「防災」について書いていこうと思います。
突然ですが、私は防火管理者の資格を持っています。そして当不動産管理部がある第6臼井ビルの「防火管理者」でもあります。
防火管理者の責任は重大です。万一火災が起きた場合に防火管理者が消防法に基づいて管理を怠っていた場合には、「罰則」があります。
その罰則はかなり重いんです。
| ◆ 消防法罰則規定一覧（防火対象物） |
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罰金刑は最大1億円です！
共同住宅の場合、防火管理についてはオーナーにあります。消防局の査察が入り指導された場合に改善されない場合は処罰があります。
管理会社も責任を負う場合があります。消防法改正のきっかけとなった新宿歌舞伎町の雑居ビル火災では、多くの方の尊い命が奪われました。のちの裁判では、「管理会社にも責任がある」との判決となり、賠償命令が出ています。
このブログで連続して火災警報器のご紹介をしておりますが、ひとえに「入居者の安全」を第一に考え、オーナー様のご理解とご協力をいただくために行っております。
安定した賃貸経営を継続させるためには、「安全面」も大切です。この機会にご検討ください。
【火災保険は大丈夫ですか？】
最近の火災保険のほとんどは「新価実損」の保障になっています。
「新価」とは、再調達価格をさしており、同等の建物を取得する場合に必要な金額のことです。
従来の火災保険は、「時価払い」といい、建物の経年によって時価額（評価額）が下がり、保険金支払額も下がる火災保険です。
「時価払い」の火災保険に加入し、建物が全焼した場合、その時の評価額で保険金が決まり、建て替えする費用までは支払われません。
築年数が10年以上経過しており、建築当初に火災保険に加入された場合では、「時価払い」の火災保険が多いと思います。
火災警報器設置と同時に、火災保険の証券も確認してはいかがでしょうか。
※ウスイホームでは火災保険の取り扱いも行っておりますので、お気軽にご相談ください。
【火災警報器設置キャンペーン】
ウスイホームでは火災警報器設置キャンペーンを実施しております。
キャンペーン期間 平成２２年３月３１日まで
火災警報器 ナショナル住宅用火災警報器「けむり当番」※音声タイプ・電池寿命１０年
キャンペーン価格 ４，８００円（１台・税込） ※設置工事費込みの価格となります。
※設置工事が混み合ってきております。設置はお早めに。
お気軽にお問い合わせください。
こんにちは。西田です。
今回も火災警報器についてお話しいたします。
現在、早期設置キャンペーンを行っておりますが、２月中に設置する共同住宅が１２棟になりました。
ここで、火災警報器の設置までの流れを御紹介します。
【依頼受付～設置まで】
①オーナー様より火災警報器設置依頼をいただきます。
②業者と設置日の打ち合せを行います。
③火災警報器本体発注。
④入居者へ設置日の案内文郵送。（ここで半数以上の入居者の都合がつかない場合は別の日を設定します。）
⑤設置工事。完了（留守宅はあらためて訪問し設置します）
室内取り付けのため、入居者在宅率が高い日でないと設置効率が悪くなります。
ほとんどが土日に集中しておりますので、在宅率も高く、再訪問も有りませんでした。
ウスイホームの火災警報器設置工事は、入居者の案内から未設置宅への再訪問まで丁寧に行います。
２月に入り、設置棟数が増えてきておりますので、検討されておられるオーナー様はお早めに。
【火災警報器設置キャンペーン】
ウスイホームでは火災警報器設置キャンペーンを実施しております。
キャンペーン期間 平成２２年３月３１日まで
火災警報器 ナショナル住宅用火災警報器「けむり当番」※音声タイプ・電池寿命１０年
キャンペーン価格 ４，８００円（１台・税込） ※設置工事費込みの価格となります。
※設置工事が混み合ってきております。設置はお早めに。
お気軽にお問い合わせください。
こんにちは。西田です。
今回も防災について書こうと思います。
毎回「防災」についてブログを書いているせいか、消防車が走るたびに「管理しているアパートではないか？」と思うようになりました。
今回は横須賀市消防局のＨＰで掲載されている、実際に共同住宅で起きた内容をご紹介します。
●隣人が火災警報器の警告音に気づき、火災に至らなかった事例
①共同住宅の２階に居住する４０代の男性が、鍋のおでんを温めるためにガスこんろに火を付け、消し忘れたまま出勤した。隣人が「ピーピー」という警報音に気付き、屋外廊下に出てみると焦げ臭いにおいがしたので知らせようとしたが、居住者が不在であったため不動産管理者に連絡した。駆け付けた不動産管理者が１１９番通報し、マスターキーで中に入ると居間の住宅用火災警報器が作動しており、鍋内のおでんが焦げていた。
②共同住宅に居住する主婦（３０代）が、ラーメンを作るため鍋をガスこんろにかけ、そのまま放置してしまった。鍋は空焚きとなり、住宅用火災警報器が鳴動した。本人は熟睡して気付かなかったが、その警報音を聞き同じ階の住民３人が駆けつけ来て、玄関ドアを叩いても応答がないため、１１９番通報した。同時に彼らがベランダ側から進入し、ガスこんろのスイッチを切ったため、火災には至らなかった。
「横須賀市消防局～住宅用火災警報器奏功事例より」
いずれも建物の隣人が音に気づき、火災に至らなかった事例です。
この２例で火災警報器が設置されていなかったらどうなっていたでしょうか。
特に事例②は、本人が熟睡しており、逃げ遅れの可能性も大きかったと思います。
今年は例年に比べ暖かい日が多いですが、本格的な寒さはこれから来ると思います。
入居者の安全を第一に考え、まだ未設置の場合は早期設置をお願い致します。
【火災警報器設置キャンペーン】
ウスイホームでは火災警報器設置キャンペーンを実施しております。
キャンペーン期間 平成２２年３月３１日まで
火災警報器 ナショナル住宅用火災警報器「けむり当番」※音声タイプ・電池寿命１０年
キャンペーン価格 ４，８００円（１台・税込） ※設置工事費込みの価格となります。
※設置工事が混み合ってきております。設置はお早めに。
お気軽にお問い合わせください。
こんにちは 西田です。
前回より「防災」について書いておりますが、今回は最近巡回点検を行っていて気がついたことを書こうと思います。
巡回点検では、消火器の製造年もチェックしているのは以前書きましたが、消火器が新しくなった物件が増えてきました。
今年は2010年ですので、使用期限内の消火器は、2001年製以降のものとなります。建物によっては消防点検業者が入っているため、点検の際交換しているのでしょうか。
ただし、消防点検がなされていない建物は、オーナー様が消火器の製造年を確認することは出来ません。
現在ウスイホームの定期巡回では、連日の火災のニュースをうけて消火器の点検を重点的に行っております。
管理物件のオーナー様には「巡回点検報告書」にて消火器の設置状況、製造年を写真にて報告しておりますので、ご確認いただければと 思います。
まだまだ暖房器具を使用する時期です。防災について今一度点検をお願い致します。
【火災警報器設置キャンペーン】
ウスイホームでは火災警報器設置キャンペーンを実施しております。
キャンペーン期間 平成２２年３月３１日まで
火災警報器 ナショナル住宅用火災警報器「けむり当番」※音声タイプ・電池寿命１０年
キャンペーン価格 ４，８００円（１台・税込） ※設置工事費込みの価格となります。
※設置工事が混み合ってきております。設置はお早めに。
お気軽にお問い合わせください。
こんにちは。西田です。
今回は、定期巡回からちょっとはずれますが、定期巡回中に見つけたおしゃれなアパートを紹介します。
場所は港北区日吉本町、地下鉄グリーンラインが開通して駅周辺も栄えてきました。
このアパートは駅徒歩1分、最高の立地です。
木製のベランダ手すり、階段部分をアクセントにした壁、駐輪場完備などなど、お勧めポイントが多い物件です。
私も一人暮らしするのであれば、こんなアパートがいいなと思わせたほどです。
しかし他社物件で感心している場合ではありません。
私がこのアパートを見てヒントになったのは、建物の色です。建物全体は単色なのですが、階段部分にアクセントをつけて立体感を出しています。これは既存のアパートでも出来ることであり、私のような「住みたいな」と思わせる外観に仕上がると思います。
また、木製のベランダも後付けにはなりますが施工可能ですし、賃貸を希望する中での「快適感・優越感」を印象づけることができると思います。
また、駐輪場の設置は前のブログでも書きましたが、単身者用アパートでは必要不可欠だなとあらためて感じました。最近の傾向では高級自転車を持っている入居者が、雨ざらしにせず室内に自転車を入れるケースが多くなっています。最近のマンションでは玄関に自転車をかけられるスタンドがついている物件もあります。
今後の空室対策は、室内設備・セキュリティ面の充実の他に、入居者の生活シーンを考慮した設備やスペースの充実も必要だと考えます。
最後は「空室ブログ」みたいになってしまいました。
また、報告致します。
こんにちは。西田です。
前回、前々回と防災について書いていますが、とにかくこのブログでは、冬の間「防災」について書いていきます。
前回消火器について書きましたが、アパートやマンションにはほとんど消火器は設置されています。
ただし、「貸家」には設置義務がないため、消火器の常備は入居者の判断にゆだねられます。
貸家の入居者層はほとんどファミリー層が多く、小さいお子様がいるところも少なくありません。
万が一子供が親の留守中にライターのいたずらをして火災が発生したら・・・・
心配は尽きませんね。
ウスイホームでは、ナショナル製の火災警報器をお勧めしています。
なぜナショナル製なのか？
それは、音声で知らせる機能が賃貸住宅では不可欠だからです。
賃貸住宅の入居者の年齢層は幅広く、お子様からお年寄りまでいます。単純なピーピー音だけでは気付かない可能性もありますよね。
ナショナル製の音声タイプであれば「火事です！火事です！」と音声で知らせてくれるため、特にお子様がいるところでは効果があるでしょう。
また、電池寿命も１０年と長いため、設置中のメンテナンスも要りません。ホームセンター等で安価なものがよく売っていますが、電池寿命や点検時期等をよく見てみると、その差がわかると思います。
消火器の設置がない貸家では、火災警報器の設置が急がれます。義務化を待たずに設置されることをお勧めします。
【火災警報器設置キャンペーン】
ウスイホームでは火災警報器設置キャンペーンを実施しております。
キャンペーン期間 平成２２年３月３１日まで
火災警報器 ナショナル住宅用火災警報器「けむり当番」※音声タイプ・電池寿命１０年
キャンペーン価格 ４，８００円（１台・税込） ※設置工事費込みの価格となります。
設置はお早めに。お気軽にお問い合わせください。
こんにちは。西田です。
前回このブログで火災について書きましたが、また悲しいニュースがありました。
「大分・別府でアパートや民家２７棟全焼の大火、２人不明」
大分県別府市光町で１３日午後１０時過ぎに起きた火災は、強風にあおられてアパートや民家など２７棟を全焼、約５時間半後の１４日午前３時４０分に消し止められた。焼失面積は約２５００平方メートルで３２世帯５５人が焼け出され、火元とみられる松岡アパートに住む５０代の男性と隣のアパートに住む８２歳の女性と連絡が取れなくなっている。大分県警と別府市消防本部は１４日朝から実況見分をして、火災原因などを調べている。(毎日新聞）
火元はアパートからとみられているこの火事は、２７棟全焼という最悪の事態になりました。
このニュースは決して他人事ではなく、いつどこで起きるかわかりません。
また、この火災が起きた現場は、道が狭く消防車が進入できなかったため消火活動の難航したようです。
私どもの管理物件のほとんどが横須賀市内にありますが、土地柄物件によって道が狭いところが多く、同じような事が起きる可能性は高いと思います。
管理会社としても「入居者の安全」は重要なことであり、オーナー様にとっても資産を守るため、入居者を守るため、防災対策は不可欠なものと考えます。
この火災のニュースを見て、火災警報器の早期取付、消火器の点検は１日でも早く整備するべきだと思いました。
火災警報器につきましては、早期取付キャンペーンを行っております。取付につきまして承り次第最短で行っておりますので、お気軽にお問い合わせ、ご用命ください。
つづく