ブログにも書かせていただいておりました『空室改善リフォーム』を実施した

１Ｒ１０戸のアパート　７月末時点で入居率５０％（つまり半分）だった物件

昨日、無事に202号室を契約させていただきまして

入居率100％　達成

 Ｆオーナー様とパチリｯ！　撮影させてもらいました。

成約ごとに、次のリフォームを進めていたこともあり

空室５部屋解消まで、約４ヶ月。

Ｆオーナー様と最初にお打ち合わせをして、現地へ行ったときには

ものすごく暑い夏の日で、汗だくだった覚えがあります。

すっかり、朝晩寒さが厳しくなってきましたが、年内に全て決まりました！！

『最初は、何で私がこんなにしないといけないのかなぁ』

　と思っていたとお話されていました。（汗

『でも、結果が出るとね』　ともおっしゃっていただけました。

この場を借りて改めて御礼申し上げます。

本当に、ありがとうございます。

オーナー様のご理解あっての事でしたので、結果も出て本当に良かったです。

『次は、外壁やらないとなぁ・・』

と次の一手まで、共考させていただきました。

入居率が50%→100%　（２倍）になったので、家賃収入も上がりました。

 修繕計画をしっかり立てましょう！という事になりました。

外壁塗装費用を毎月の収入から、積立をしていく事で施工日の目標も立てやすく

なります。自己資金をいくらか投入できれば、時期を早める事も可能ですし。

空室を埋めることは、我々の使命であるのはもちろんです。

しかし、物件飽和状態の中で入居率を満足していただける状態を維持するには

市場動向の変化をご理解いただき、

一緒に『共考』していただけることが必要になってきています。

我々も、ただ進化するだけでなく　

 より深く　深化した知恵を提供し続けていきたいと思っております。

おしまい

よね　の取扱説明書

『よね』をご使用する際には以下のことに気を付けて下さい。

• 女性を近づけてはいけません。
• 臭くなる前のお手入れが大切です。
• お手入れの際にはアルコールをご使用下さい。
• 狭いところが苦手です。誤動作の原因となりますので、必ず広いところでご使用下さい。
• 天然ではありません。誤動作です。

また、『よね』を以下の場所でご使用にならないよう気を付けて下さい。

• 静かなところ
• 動物園

『よね』が故障かな？と思われる場合は以下のことを試してみて下さい。

• 足の臭いをかいで、異常が無いようでしたら使用を続けても問題ありません。

それでも、『よね』が正常に動作しない場合は。

• うわ言のように繰り返している言葉があれば、メモを取って下さい。

ということなので

大事に、『よね』を扱ってください。お願いします。

http://u.p0k.net/torisetsu/

↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑↑

これで占ったら、こんな事書いてありました（笑）

んっ・・・・・・、当たってますか？？？皆さん？？？？

皆さんもお試しあれっっ！！

おしまい

先日、当社に１通の封筒が届いた。

開けてみると、カギと１枚の手紙が入っている。

このたび、自己破産を申請することになりました。

未払い賃料、撤去費用は保証金から

相殺してください・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

当社で管理しているマンションで工場を営んでいた会社が

飛んだっ！！

うちの西やんと現地へ早速行き、カギを開けると中は真っ暗・・・・・

あれっ、誰かいる？？？

「こんにちはっ！ウスイホームですけどっ！！！！！」

『あっ、どっどっぅも・・・・・・・・・・』

工場の社長がこそこそ片付けしてました。

普通、出くわさないんだどねぇぇぇぇ。

『べ、べ、弁護士に全部任せてあるから、そっちと話してね　じゃ』

みたいな。

まま、未払いも１ヶ月だし、保証金も６ヶ月分くらい入っているから

何とかなるかなぁ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。

それにしても、最近多いのです。

破産や夜逃げ、孤独死、自殺・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

賃貸管理業をやっている以上は、避けて通れないかもです。

この先、年末にかけてまだまだ増えるのかな？！

おしまい

ここ数日、イベントが多くブログ更新出来ていませんでした。

先週土曜に11/15には

第１８回資産活用セミナーを開催しました。

１部では、賃貸住宅新聞社による

【現状の市場動向から見る、今後の賃貸住宅市況の可能性】

キーワードは

『経営者』

『事業パートナー』

「管理会社もオーナーを選別する時代になっている・・・・・」

決して、やらせでお願いした内容ではありませんが、なかなか我々では

切り出せないお話をされていました（汗

オーナー様方々も、経営的な視点で賃貸業をしていかないと・・・・・・・

見捨てられますよっ！！　

オーナーが上、管理会社が下という位置づけではなく

50:50　

お互いがお互いを認め合う関係が大事で、その過程では言い合いする事が

あっても良い。そこまで、言いあえる事業パートナーを創りましょうと。

第2部では、

タイガーアンドアソシエイツ株式会社

代表　山本　泰然　氏による勉強会です。

「所有不動産の資産価値と収益性について」

先月、日管協セミナーで講演いただいたものをより濃い内容になりました。

少し、難しい数字の話しもありましたが、経営判断する際に指標として

バックグラウンドとして、スキルを持っていることは大事です。

５年先の事は、分からなが、５年先の予測をしておくことは大事。

自分の担当している　女性Ｓオーナーも、「今までの中で１番良かった」という

感想もいただきました。今回参加いただいた　３０名ほどのオーナー様は、

経営的感覚の重要性を感じていらっしゃるのだなと感じました。

我々も、事業パートナーとして必要とされる存在価値を創り出さないといけない。

オーナーも、管理会社もお互いが選ばれる時代になっているのですね。

時代は、凄まじい勢いで日々変化をしています。変化に対応しなければならない。

皆、出来るはずです。年齢は、関係ありません。

気づいた時に、変わればいいのです。

気づくのが遅すぎたという事は、ありません。

問題なのは、気づいたのに　何もしない　事です。

こんな景況感が悪化している中でも、成長している企業はいくらでもあります。

成長していく社員も沢山います。

気づき

行動（実行）

スピード

ですかね。これからは。

昨日まで、研修旅行で北海道でした。

朝起きたら一面銀世界に変わってましたね

喰っちゃ寝

喰っちゃ寝　ZZZZZZZZZZZZZZZZZ

飲んじゃ寝　飲んじゃ寝zzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz

体がだいぶ重いですが・・・・・何か？

おしまい

あっ－、やっぱりね・・・・　そうだと思ったょぉぉぉぉぉ　とか言われる事が多い

B 型　のよねやまデス。

以前から気にはなっていたのですが、

『私はB型ですっ！』と言いながら買うみたいで、買うのをためらっていた本

先日、１１月１５日に開催する

資産活用セミナーで、講師をお願いしております

タイガーアンドアソシエイツ株式会社の山本社長を

訪ね、ＪＲ辻堂へ行ってきました。

改めて、セミナーのお願いに伺ったのですが、もう一つ今回の伺った目的があります。

金融電卓の使い方教えてください。

山本社長は、　ＣＰＭ全米不動産管理協会が認定

する不動産経営管理士であり

その資格取得する方を教える日本人認定講師

（ファカルティー）なんです。

お忙しい方なのですが、約２時間ほどご教授いただきました。

どうにもこうにも、まず操作から・・・・・・・・・・・・という状態でした（汗

【ローン計算の例題】

社長曰く、ローン計算は１分以内で出来るようにならなければ、使う意味が薄れる。

・１億円のローンを組んで金利３％・２０年返済　枚津金支払いは？

・月々の支払いを１００万に抑えた場合、金利３．５％・３０年返済だといくら借りられる？

・借りたローンを５年後に、借り換えて場合の返済額は？

といった感じです。

これをクライアントの前で、タッタカタッー　と１分以内で喋りながら計算してあげる

が効果的なんですよ。とおっしゃっていました。だから、えっーっと・・・・・・、

なんて考えながら使っているうちは、人前でやるなっ！ってところです。

ローン計算が出来るようになったら

【投資評価】　の計算・・・活用するのですが

１分以内でローン計算を出来るようになったら、又教えていただけるとの事で

宿題となりました。

この日の山本社長との時間は、自分にとってとても刺激的でありました。

　　・こんなに勉強している人がいるんだ

　　・資産管理をするには、これくら知識があって当然、オレには足りない・・・

　　・創造力がスゴイ

会社の中にいると、お山の大将でふんぞり返ってしまいがちです。

やはり、外に出て多くの人と会話をすることで、本当の自分の現在値が見えます。

オバマ大統領候補では無いが、CHANGE　（変革）　の気持ちですね。

今のままの自分では、物足りない。自分を変えるためには、自分が行動しないこと

には何も変わらないですよね。動けば、新しい発見もあるし。

ＪＲ辻堂駅　北口側は現在、再開発中です。

南口の海側とは、世界が違うくら何もありません。

土地の相場は、線路へだてて全く違うそうです。

驚いたのは、駐輪場の多さ。しかも、ほとんど満車状態です。

自転車の街　辻堂って感じです。民家の一部みたいな駐輪場もありました。

こんな事も、外に出て初めて気づく発見ですね。

辻堂では、有効活用に【駐輪場】という選択肢も十分成り立つのかなぁ？

やはり、行動することで、気づくことって多いです。

また、そこからアイデア（創造）が産まれるわけですからね。

どんどん、外に出て多くの出会いを求めていきたいです。

おしまい

だいぶ前に、～リフォームにいくらかけられるか？～シリーズを書きましたが

その最終章です。

【室内編】

（右写真）床材をフローリング材から、コルクタイルへ変更

柔らかいし、暖かい。修繕も１枚単位で可能。

費用も１割くらいは高くなりましたが、与える印象は段違いです。

（節約術）左が施工前の収納扉。黄ばんでいますね・・

クリーニングでは、もはや落ちないが、交換すれば１枚２万円くらいかかるとのこと・・・

カッティングシート　で上から貼ってみました。　

 費用は、片側扉１枚分で９８０円だったかと思います。

シワが寄らないように、ゆっくり丁寧に・・と集中力にいる作業ですが、１枚３０分程度。

２枚交換して約２０００円　んっーネットで見たDIYリフォーム通りいきました（笑）

７月の最終日に、オーナーと打ち合わせした今回の取り組みました空室改善物件

当初、全１０室中　空室５部屋　という状況が、３室成約　になり

残り、２部屋も昨日のご案内で、２件共に申込　との連絡あり＾＾／

 これで満室　だぁーっ！！！！！！！

これから施工する部屋も入れて、今回オーナーにご負担いただいた費用の合計額は、

　約130万円

この金額を見て、どう思いますか？結構かけたねぇぇ・・と思いますか？

安いねっと思いますか？単純に今回130万円の投資をしたと

考えてみてください。１３０万円の投資したことで今まで入ってこなかった

（空室）賃料が入るようになったと考えてみると

平均４万円×５部屋＝２０万円　　　

ＰＢ（ペイバック）

6.5　ヶ月　（投資した金額の回収期間）　　それ以降は、収入増。

何もせずにいたら、半年、１年たっても満室にはならないでしょう。

こちら側から仕掛け　をした事で、入居希望者にニーズにマッチしたという事。 

とはいえ、今回の空室改善は営業スタッフの　飛ちゃん　が、

頑張ってご案内してくれた事が最大の要因です。ありがとう！

オーナー様も、お喜びいただけることでしょう。

又、オーナー様のご理解とご協力があっての結果だったとも感じています。

今回の空室改善は、われわれが理想とするオーナー様とコンサルタントの関係

Ｗｉｎ－Ｗｉｎ　　　です。

今後も、多くの方々と関係を深めていければなと思っております。

ついに禁煙２ヶ月目に突入っ！

ニコレットパッチもついにSTEP2へ

最近、微妙に体が重くなってきた気が・・・・・

今日も、牛丼を食べているだけで、汗汗汗汗汗汗汗汗汗汗

汗汗汗汗汗汗汗汗汗汗。。。。。。。。。。。。。。。　デブよね

先日、お伝えした　ウスイのちょいワル親父こと

山さん

『戸建賃貸　FELIZ square』

成約致しました。パチパチﾊﾟﾁﾊﾟﾁ　＾＾／

山さんどうも昨日は、本日の請負契約が気になって寝付けなかったようです（笑）

次の日が遠足？ゴルフ？みたいな・・新鮮なドキドキｯ感だったのではないでしょうか。

都心部ではかなり知られてきた感のある　『戸建賃貸』　だが

横須賀エリアでは、まだ聞こえてこない・・・・のならっ！！他がやる前にやろうっ！！

ってことで、設計の萩原氏と打ち合わせを繰り返して誕生した商品なだけに

自分もオーナーに選ばれたことが、非常に嬉しい思いです。

Ｔオーナーも、アパート建築はね・・・・・・と言われていましたが

この商品には、魅力を感じていただけたようです。

この場を借りて、改めて御礼申し上げます。

 １２月初旬には、着工～　来年１月に上棟～　３月下旬に完成予定です。

進捗は、追ってご報告出来るかと思います。

現在は、駐車場の敷地になっています。

１１月１日には、市内に折込チラシにて一般公開をスタートします。

又、現在約１２０坪の敷地へ４～５棟現場が進行中　、老朽アパートを取り壊して

２棟パックを提案中と公開前にも共感をいただいております。

１１月中のご契約なら、繁忙期の来春（３月）入居にぎりぎり間に合います。

ご検討ください。

今日は、山さん寝られるかな・・（笑）　ゆっくり寝てくださいね。おめでとうっ！！

明日は、辰巳測量設計と野球の試合（ナイター）が開催っ！！

今から、バッセン行ってくるかなっ。

おしまい

ついにっ！

社長　島　耕作　の単行本が発売された。

ついにっ！　社長ですょっ！！

私の数少ない漫画愛読書のひとつです。

課長から始まって・・ついに社長かぁぁぁ・・

すげぇ－なぁ、島耕作。離婚はしたものの、女にはモテるしね。

次の、ついにっ！！は、というか、やっと！！というか・・・

 カズ　こと　三浦　知良　が久々ゴール

もう４１歳７ヶ月ですってっっっ・・・・・・

今日の朝刊に載っていました。

いったい何歳までやるのでしょうかね。

４１歳になっても、カズはカズでなんですね。

カッコイイなぁぁぁ・・・・・・・・。

やっぱり、ちょいワル　親父　っていいのかも（笑）

うちの部署のちょいワル親父こと　山さん

　ついにっ！！

『戸建賃貸』の受注をいただきましたっ！ﾊﾟﾁﾊﾟﾁﾊﾟﾁ

30日に正式契約予定なので、その日迄はドキｯﾄﾞｷｯ！みたいです。

昨日のブログの続きになりますが

本当に『必死』でやったことには、必ず成果はあるのだなぁぁと感じました。

（島耕作は漫画ですか・・・）

山さん、前日に近隣分析資料を作製していたのですが、やらされている感で

オーナーに分かり易い、見やすい、必要か？という気持ちがない資料を見て

すぐに、作製途中の資料にダメだしをしてやり直しをさせたんですが、

そこから必死に情報を集めて 苦手なＰＣエクセルで

如何にオーナーに分かり易く見せるかを考えながら必死に作り直したようです。

そしたら、本番でその必死で作製した【間取り別賃料推移のグラフ】の出番があり、

とても効果的な役目を果たしました。

その資料を見て、オーナーは大変納得されていた事からも、

山さんの必死で作製した資料が、最高の準備として、評価された瞬間でした。

最高の準備が出来ていたので、

山さんには少しトークに　『余裕』　も感じられましたしねっ。

必死にやったことで、余裕というご褒美を貰えた瞬間でもあったと思います。

やるな、ちょいワル親父たち

必死でやっている姿は、年齢に関係なくかっこイイですね。

オレも負けないぜ！島耕作に。

おしまい

株価暴落、円高・・・　

この先、世の中（日本）どうなるんだろう。

株価が急落しているのに、円相場は高い。

読売新聞にも

『世界の景気がおかしい時は円を買う』という

動きの表れという記事もあった。

又、企業の倒産！　も依然多く

神奈川県内でも、ランドコム、エルクリエイト等が倒産している。

昨日、財）日本賃貸管理協会の役員会に出席したのだが、隣の社長がネットで

円高の情報を見ながら

『今のうちに、１０００万くらい＄を買うかっ！！』とおっしゃっていました。

１０万、２０万買っても大したことないじゃんっ　て。

確かに

１＄９５円で、１０００万買うと　１０５，２６３＄買える。

１＄１０５円に円安になれば　１０５，２６３＄→１１，０５２，６１５円になる。

１，０５２，６１５円の差益が得られる事になりますねぇぇぇ－（手数料等除く）

１０万だと１００分の１　なので、１万・・・・・　　ですね。

景気が悪いと言われていても、金持ちや景気の良い人（企業）も多くある。

その差は、何なのでしょう？？

先日セミナーでも

『投資は、余裕資金でやりなさい』　というお話しがあった。

確かに、なけなしの金をはたいてリターンを期待するのは、投機的ですからね。

投資した資金が、読み違いで、すぐに利益が出なければ保有していれば良い。

短い時間で、多くのリターンを期待する商品には、高いリスクが必ず付いてくる。

パチンコやスロットのような感じなのかもしれません。

『そんな余裕資金なんて無いですよっ！！』という人は、一生金持ちにはなれ

ないのかもしれません。いつも、ギャンブル的人生を辿ることになる。

余裕資金を貯めるまでは、『我慢』　が必要です。

遊ぶのを我慢・・・・

飲み会を我慢・・・・

車買うのを我慢・・・

でも我慢が出来た人には、

金持ちになるキップを手に入れる事が出来るのかもしませんね。

その結果『余裕』というご褒美がもらえるのでしょう。

金銭的余裕

時間的余裕

体力的余裕

投資をするにも、余裕資金が必要。

新たなアイデア、知恵を絞るには、創造する時間的余裕が必要。

それを継続するためには、健康な体が必要。

『余裕』というご褒美を手に入れた人は、ますます金持ちに、クリエイティブに

健康になっていくのでしょう。

投資講座で聞いた

『投資は余裕資金でやりましょう』

＝余裕を創るためには一時の我慢が必要　　と感じます。

その一時の我慢こそが、人生の中で最高に『必死』にやる時なのかもしれません。

先日、我が部門からも宅地建物取引主任者を受験した社員がいますが

お世辞にも『必死』にやっていたようには感じられませんでした。

もちろん合格点には、ほど遠い。

おそらく　『勉強する時間（余裕）がもっとあれば・・・・・・・・』と言うでしょう。

余裕が出来るのを待っているようでは、きっと来年も同じ言い訳をするのでしょうね。

合格する方法は簡単。一時の我慢をして『必死』にやればいいだけなのに・・・・・

経営者側が社員を育てるには、そんな『必死』さの必要さに本人が気づくまで

　　『我慢』することですかね。

んっんっ－－－－－－－－、がんばります。

体力的余裕を得る為の『我慢』＝『禁煙』

おかげさまで、間もなく１ヶ月！！