投資物件ブログ
「＋夢・目標 フォトコンテスト」開催中
詳細はこちら→フォトコンテスト 応募要領
9月30日が応募締切です。ディズニーリゾートのパスポート付ペアチケットや観音崎京急ホテル・ペア宿泊券、その他5000円分商品券などが当たります。
今回のフォトコンテストは、横浜ウォーカーやタウン誌等多くのメディアに取り上げられています。
そのモデルに起用した我が長男の夢が実現してしまったっ！
4年生なんで、なかなか試合に出れないのですが、夏休みは毎日のように
練習に行ったり、試合があったりで2分、5分 1クォーターと少しづづチャンス
がある中、とうとう試合でゴール決めちゃったと大喜びでした。
【夢】書き変えなきゃなぁー（笑）
他のプレゼントより、当たる確率はるかに高いと思いますよ。
どなたでも参加できますので、どしどしコンテスト参加下さい。
おしまい
8月もいよいよ終わり、子供たちも、夏休みが終わり学校が始まりましたし、
なんだか9月って仕切り直しの再スタートって雰囲気です。
8月の終わりから、取引業者の多くから電話がかかってきたり、訪問アポが
なんだか多い。アポどりや売り込み電話してくる営業マンって、ホント勝手
ですよね。こちらが忙しい時間帯だろうがお構いなしに、自分の都合で電話
してくるから頭にきます（怒）
ひどいところでは、法人契約の敷金免除のお願いって、メールで送りつけて
きた営業マンがいます。自分のところの都合での「お願い」をメール1本で
片付けようという・・・。自己都合の「お願い」を自己都合のやり方で
今日は、市場調査ソフト「Mr.Marketing」ソフトのオーナーズエージェント社
の方が見えて、情報交換やセミナー企画のアイデアをさせていただいた。
今日、お土産でいただいたツール。
リニューアル提案時の分析ツール。
AS IS（現状）このままでいく場合とリニューアルに再投資した場合では今後、
5年10年先の運用面はどのように推移していくかを分析データにしたものです。
物価上昇や家賃が上がるという想定よりも、AS IS（現状）のままでいくと、
空室の増加・家賃の下落で収益（率）は落ちていくが、リニューアル投資
をしたことで家賃を下げずに貸せた場合という分析が現実的ですかね。
口であーでもないこーでもないと言うよりも、グラフデータで見せた方が
（再）投資効果の有る無しがハッキリ分かる訳です。
これは、空室改善提案ツールに早速使えます！使える物件を探そうと
ワクワクしてきましたよ。仕切り直しのタイミングに、嬉しいプレゼントです。
営業ではなく、相手を満足させるような「情報（話し）・ツール」を届け
に来てくれる営業マンには、また会いたくなりますし、必要なタイミングが
来たときは、間違いなくこの営業マンに仕事を依頼します。
営業しにくる営業マンには、お会いしたくないですね。
おしまい
水曜・木曜に、同業有志10名ほどで大阪のBM企業を視察してきた。
先週、軽井沢で休暇をして戻ってきて、大阪へ言ったら暑いのなんの・・
1日中、汗かいていました。気温も暑いが、視察した会社「熱い」のなんの。
株式会社 明来（あき） である。 
真ん中が、代表取締役 藤田氏
会社のPOLICYが 「驚きと興奮と感動」を創りだすこととしてます。
そのように謳っている会社は以外に多いが、この会社 ホントに驚き・
興奮させることを実践しており、ブッタマゲタ・・・というほどです。
冒頭に、
社長 「うちの会社、大阪じゃ結構嫌われていますから （笑） 」
なんて軽く切り出しましたくらいですから。
管理戸数13,000戸で、仲介特約店70店を運営しながら、大阪中心地の
激戦を勝ち抜くには、「当たり前・常識」じゃ勝ち残れないから・・と。
それにしても、他がまねできないレベルの部屋をプロデュース
・AKB４８部屋
・宮殿の部屋
・戦国の部屋
・岸部シローの部屋・・・・・・・・・・・
他、HPから見てみてください。
ホントに、やってしまうPOWERが凄い。熱い社長である。
見せていただいた部屋
⇓⇓⇓
この部屋は先日まで、夫婦が住んでいたそうです。部屋でどんな会話しているんですかね・・
次の部屋は、さかさ部屋？
写真が、逆では無くて
天井に、テーブルくっつけちゃっています。
ほとんど社長のアイデアを実際に形にしていっています。
10人に1人、これがイイって変わった人がいれば良いだけのこと。東京なら、もっと人が
多いのだから 30人に1人レベルの部屋でもいいかもねっておっしゃていました。
社員数20名の会社だそうです。とにかく、社長自身がアイデアマンで、行動力、スピードが
あり、物凄い熱い方です。とにかく、普通のレベル以上のことをする。常識に縛られないと
いうことを実践されている。
人並みに・・・、平均点レベルを目指していては、結局淘汰されてしまう訳です。
常に、「知恵」を出し、「人より先に」やり出すことですね。
1歩踏み出せば、出来ないことは無い というPOWERをもらってきました。
まず、社長（リーダー）が行動し、成功させ、それを常識にすればいいわけで。
現在の「常識」「習慣」にあまり、捉われていると冒険（チャレンジ）も出来ない。
いやいや、何かやり出したくなってきた。考えよっ。
おしまい
不動産業は、広告業でもある と言われています。
同じ商品でも、プロモーション力の違いで成果は変わります。
←賃貸物件の入居促進リフォーム「満室計画」のロゴです。
CPMの授業で、「カーブアピール」という言葉があります。
道路のカーブに立つカーブミラーの位置から建物を見たときの印象です。その印象を如何によくするか。
物件の第一印象が大切で、そこを如何に良く魅せるか、知恵を出すのが仕事です。
不動産では、チラシやインターネットへの写真の登録、店頭掲示用POPなど、いわゆる
広告類の制作も行いますから。やはり、広告業的なスキルや意識は大事ですね。
室内の写真も、１，２万円プラスすれば、広角レンズ搭載
のデジカメが買えてしまいます。如何に、商品を素敵に魅
せられるか？モデルを撮影するカメラマンのようにね。
会社のイメージを多くの人に認識してもらうために、現在多くのメディアに働きをかけています。
今年から、広報課が出来て専属担当が頑張って、いろいろと取り上げてもらっています。
今日発売のYokohama Walker の、Walke Infomatin に ＋Uフォトコンテストの
記事が掲載されました！ もちろん、モデルの少年はうちの長男ですケド なにか。
スカウトでもこないかな・・・
明日から、大阪へ仲間とベンチマーク企業視察へ行ってまいります。
おしまい
景気後退と言われていますが・・・・・・
休暇を軽井沢で過ごしてきましたが、旧軽銀座は多くの人で
ごったがえしていました。ちょうど、民主党の鳩山研修会で
小沢さんが来ていて、警察官も多く出ていましたね。
自宅のある横須賀から、車で、横横～第3京浜～関越～上越で、早朝出発で3時間ちっとです。
東京からなら、車でも近いし、新幹線ならもっと早いですね。
「首都移転」なんていわれていますが、気温も他より5，6度低く過ごしやすいし。
官僚は、軽井沢で研修会なんて・・・・と思っていましたが、何も都会でする必要
は無いのかなと感じます。
当然、地価も驚くほど安いですしね。首都機能をちょっとずらせば、施設の資産や
維持管理費だけでも、恐ろしいほどの額が節税できる気がします。
中心地には、不動産会社も数件ありましたから、需要もそれなりあるのでしょう。
「地産地消」（その地で算出したものをその地で消費する）でもありますし、ゴルフ
場もたくさんありますし、官邸や国会議事堂を移転しも問題なさそうですけどね。
ただ、料亭や銀座のクラブとかは、ありませんから、つまらないという理由から移転
されないのかもしれませんね。
20数年ぶりに、釣りとかしちゃいましたょ（笑）
釣れる釣れるっ！！
7～8匹つれたぞっ！俺らが一番だなぁーっ。
と・・・喜んでいたいら
係員 「釣った魚×300円です」
私 「えっっ！！最初から言えよ・・・」
だから周りの人は、ほどほどしか釣らなかったのね・・・、やられた。ハリきり過ぎた・・・
ま、子供が大喜びだったので良しとしますわ。
休むべき時に休むって大事ですね。日本人は休むのが下手って言われています。
休むのが下手ってことは、仕事が片付かないから休めないって人多いですけれど、
それって、「仕事が下手」ってことかもね。
おしまい
グーグルで不動産が検索できるようになると言われていたが・・
ついに →→The Earth 不動産を探す
で始まっていた！！
掲載は、無料のようなのでこれを使わない手は無いっ！！という反面・・・・・
オーナーも自ら掲載できるという事ですよね・・・（汗
でも、よく見ると「不動産事業者登録」が必要とのことですから、今のところ
個人では掲載は出来ないようです。
オーナーと借りたい方が直接やりとりが可能になれば、当然間に入る不動産
会社はいらない＝仲介料が稼げない構図が出来ていしまう訳で・・。
そのうち、個人でも登録できるようになると、賃貸仲介を専業としている会社は
大変なことになるでしょうね。実際、賃貸仲介だけでは赤字っていう会社が
ほとんどって聞いてます。附帯商品で収益をプラスしたり、管理に力を入れて、
なんとかプラスという会社も少なくないようです。
それにしても
いや、ほんとこのThe Earth 凄いですよ。不動産検索も然ることながら
地域の人口や世帯数、年齢構成別の円グラフとかちょいちょいって、ボタン
を押すと簡単に出てきますからね。公示価格も、過去数年の変遷グラフが
出ますから、プレゼンに活用できそうですね。
ってこは・・・・
プレゼンする前に、提案先クライアントは、簡単に情報を入手しているかも
しれませんねっ。ましてや、提案側の我々の方が情報が少ない・・みたい
なことが起こるかもしれません。
「勘」「経験」「根性」の３K営業マンは、相手にされなくなるかもしれません。
最新の正しい情報を持っている人に、いくら経験や勘でモノを言ってもね・・。
それにしても
恐るべし、グーグル。営業マンの敵は、グーグルなのかもしれない・・
おしまい
5キロ×5キロプロジェクト Vol.1
25キロ㎡のエリアを徹底的に＋Uにする
本社ある久里浜を中心に5キロ×5キロを線引きすると
以外にも、シェアが圧倒的とは言えないのが実情。。
例えば、新築受注されたアパートの数で会ったり、当社で管理している
アパート数であったり駐車場数が、圧倒的なNO.１があるとは言えない。
横須賀市内のUSUIGROUPの店舗（6店舗）がある範囲を線引きすると
8キロ×10キロ＝80キロ㎡位のエリアとなる。ただ、そのエリアには、山
も多く含まれるていますから、実質は8キロ×8キロ＝64キロ㎡位かな・・。
このプロジェクトの第1弾として 5キロ×5キロプロジェクトを始めるわけです。
本社のあるエリア中心に25キロ㎡を徹底して、歩き、町を知り、声をかける。
時間はかかると思いますが、地域の方々にまず＋U USUIGROUPを知って
もらわなければなりませんから。
というプロジェクトを昨日まで3日間の休みで、考えていましたが、実際に
地図に落とすと、以外に5キロ×5キロって狭いっ！って気が付きます。
なんか、やれば出来そうな気がするっ！！とワクワクしてきました。
この3日間、部門は完全休暇（店休）でしたので久々にばっちり休めました。
初日は、恒例の走水海岸BBQ
何人も、意識不明な人間がいましたが・・・
昨日は、二男と馬堀プールへ3時間ほど・・
久々に、少し黒目のよねやま中です。
個人的には、来週4日間ほどお休みいただき軽井沢へ行ってきます。
今度は、山側で涼んできます。
おしまい
昨日は横須賀の花火大会
我が家のマンションからよく見えます。
残念ながら、玄関側の廊下からですが・・
話は変わりますが
今日の午前中に、1本の電話がありました。
「●●ですが・・以前はお世話になりました」
『あっ、野比の●●さんですね、ご無沙汰しています・・』
「そろそろ、放っておきましが、あの土地に何かご提案してもらえないかしら・・」
このお電話の主は、6年前位に火災でアパートが消失してしまったオーナーの娘さんです。
当時は、消火活動に入居者の安否確認に私も出動して、近隣への被害対応や保険対応
などをお手伝いした経緯がありましたが・・・・
いやぁ～、嬉しい！
以来、夏・冬のご挨拶と、年2回草刈り時の報告手紙は欠かしませんでしたが6年ぶりの
電話で、【よねやま・ご指名】で相談の依頼があったことが感激ですし、名前を覚えて
もらっていたこと自体が嬉しいかぎりです。
「やるべき」というタイミングは、人それぞれ違います。
クライアントが「やるべき」時が来た！というタイミングに、お声がかかる存在であることが
「仕事の喜び」＝達成感ではないかと感じています。必要とされていることが喜びです。
お声もかからず、存在すら忘れられていたら人生寂しいものですから・・・。
今日のお客様は、その土地に「戸建賃貸」を次回プレゼンすることになりました！！
まだまだ「義理人情」ってあると思いますよね。 その為には、相手のタイミングを大事に
してきたことが、結果的に仕事に繋がったという訳ですから。
「今はやらないけど・・・」というお客様を大事にできる人間には、5年10年のスパンで見れ
ば結果的に、多くの人が集まってくるんだなと感じます。目先の結果では無くてね。
社章とネームバッジが届きました。
現在、クールビズスタイルなので、ピンバッジは
まだ付けれませんが・・・。
おしまい
全国賃貸住宅新聞社が毎年この時期に発表する
「管理戸数ランキング」779社が届きました。
1位は 大東建託 59万8926戸
ほとんどがサブ・リースで入居率93.86％
前年より4万5000戸ほど増やしているから凄い。
2位は レオパレス21 55万1773戸
しかしながら、入居率は80%割れの79.09％と苦戦。
こちらも、ほぼサブ・リースですからこれでは苦しいでしょう。
神奈川県に本社を置く賃貸仲介管理会社では、
1位（全国52位）北山ハウス産業（川崎市）・14,130戸
2位（全国59位）ジェイエーアメニティハウス（平塚市）・13,531戸
3位（全国83位）スペース・プラン（川崎市）・9,499戸
・
・
10位（全国195位）ウスイホーム（横須賀市）・4,930戸
んーっ・・・
平成24年3月末に6,000戸を目標としていますが、1年半で
1,000戸増を実現するには、1位の大東建託や上位の管理
会社のように、建築受注を伸ばしていきたいところです。
現在、当社では戸建賃貸（ＦＥＬＩＺ）の受注は順調に推移しており、今期も７棟が
受注が決まっています。
建築会社で無い、管理のコンサルティング部門での受注が累積で17棟ですから、
下手な建築営業マンより受注出来ています。また、それだけ地主さんの心に届く
商品だとも言えます。が・・・・
一戸建てなので、管理戸数の伸びにはなかなか反映されてきてないんですよね・・
近年、「家賃保証」を謳い文句に建築受注を獲得してきた業者が、自社で管理会社
をもって運営しています。その中で、2位のレオパレスは、入居率が芳しくない。
家賃保証とはいえ、「賃料の見直し」はあります。賃料額を永遠に保証している訳で
はないので、ここまで入居率が悪いと賃料見直し交渉が本格化するのではないか？
同業者の間でも、管理戸数ではなく「入居率」を重要視する傾向にある。
古い物件や提案を聞いてもらえないオーナー、モンスターオーナーの物件の管理依頼
はお断りするケースが多いという。
従来のオーナーが強く、文句を言わず働く管理会社という「主従関係」が成りたたなく
なってきたと言えます。これだけ、物件が多ければ文句言われながら我慢してまで・・
これからは ＷＩＮ－ＷＩＮの関係が大事。オーナー側も管理会社側もパートーナーを
選ぶ時代になっていることは事実。選ばれるだけの価値があるかが判断基準でしょう。
我々も、選んでいただけるだけの＋〈プラス〉を積み重ねないとです。
当社の上大岡駅すぐの「上大岡店ビル（鎌倉街道沿い）の看板も
間もなく＋〈プラス〉Ｕに変わります。
おしまい
それにしても今年の夏は、暑いですね。
屋上に写真を撮りに行っただけで、汗ビッショリ。。
土曜から、自分の担当オーナーにシンボルマー ク改訂のご挨拶に回っています。
今日伺ったオーナーは、老朽アパートの明け渡しから、売却（ここは競合に負けましたが・・）
売却益から、投資用としてベース（米海軍）向け住宅として、分譲マンションを2件買って
いただいています。「米山さんが良いなら、まかせるよっ！」と言っていただける方が
多くなってきていることが最近の喜びです。もちろん、最初からそんな良い関係だった
訳ではありません。現在の部署にきて、6，7年かけて築いてきた信頼関係あってです。
【不動産コンサルティング・オフィス】を開設して、早3ヶ月。
収益物件購入のコンサルティングを行っていたクライアントに、賃貸アパートをご契約
いただくことが出来ました。事前に、現状を良く分析して、オーナーの希望を合わせて
ある一定の「モノサシ」を決めておいたので、物件を紹介してから契約に至るまでは、
スムーズに進みました。
横浜市のターミナル駅から、緩やかな坂を登り始め
た開発分譲地内の１R×6戸の物件です。
立地的には、坪100万円前後でも引き合いのある場所
のようですが、築年数が23年経過していること、老朽化が進み資本改善が必要の2点
が課題でありますが、その当たりは価格交渉とローン付けでカバー出来ました。
投資分析上、融資期間が15年確保できないとやめた方が良いという判断でしたし、
メガバンク系は、築経過年数で門前払い。S銀行は、金利4.5%前後になるし・・・
最終的には、信金と交渉の末「融資期間15年」「金利3.。。%」を確保出来ました。
他の信金では、NOという回答もありましたし、金融機関によって姿勢が違いますね。
早ければ、8月末遅くとも9月前半には引き渡し予定です。
今回のクライアントは「お任せします」と、物件選定・価格交渉・金融機関、融資条件
交渉等々、全てを任せてもらいました。購入後の資本改善も予算をとってあるので、
予算内で「お任せ」いただく予定です。
事実、物件はこの1件しかお見せしていませんからね。（資料もこの1件のみ）
全て、最初の個別面談で投資戦略分析を事前に行い、モノサシが出来ていたから、
そのモノサシより、収益性が良く、リスクも少なく、立地も良く、出口（売却）まで見える
から、良い・悪いの判断も早いし、他にも物件は無いのかとは言われません。
全て、最初が肝心ということです。
当然、「お任せ」したくなるだけの、人よりちょっと＋〈プラス〉の努力は必要ですね。
本社ビル
京浜急行久里浜線 の車窓からも見えます。
＋〈プラス〉U
おしまい
