投資物件ブログ
永らく、ご愛読いただきました「よねブロ」ですが、本日最終回です。
とはいうのは！
HPがフルモデルチェンジします。
合わせて、よねブロも進化して、アメーバブログになります。
これで、携帯からでも投稿出来るので、更新マメにしたいと思います。
明日より、こちらから
⇓⇓⇓
火曜・水曜で、神奈川の管理会社で組織されている
ＫＥＮＴ会で、福岡の三洋住宅（代表：落水 保氏）が
運営する「安寿の郷（さと）」を視察してきました。
既存賃貸物件を高齢者を対象とした住まいへコンバージョンするというスキームです。
介護事業を運営するのでは無く、各事業者と【連携（れんけい）】をしていくうえで、
居室の賃貸事業を担うというもの。あくまでも、賃貸仲介・管理が役割だそうです。
視察した物件は、元々九州大学のおひざ元で、学生向け１Ｒマンションとして入居稼働
していた物件が大学の移転により、54戸の物件がほぼ空室状態になってしまった。
この建物を要支援・要介護1,2位の方を対象に、あくまでも「賃貸住宅」として、1年の
定期借家契約で部屋を賃貸しているそうです。
この建物内に、食事を配食する事業者、在宅診療をする医療法人、介護事業者にも
スペース、部屋を賃貸しており、ここの賃貸住宅に住むといろいろなサービスが受け
られるように、「連携」しているそうです。
本当に、普通の１Ｒ賃貸マンションです。学生用でたまたま食堂があったようです。
この物件は、介護施設ではなく、単身用賃貸住宅としていることが大きなＰＯＩNTです。
不動産会社でも出来るスキームですね。また、空室の目立つ物件へのコンバージョン提案
としては、高齢化社会に向けてもってこいなのかもしれません。
高齢者人口が増えているのに、受け皿となる賃貸住宅の供給は少ない。更に、高齢者施設
への入所には一時金や毎月の費用もまだまだ高いわけです。
そこには、受給ギャップが生まれているわけで、ビジネスチャンスな訳ですね。
本当に、このような新しい取り組みって、九州、福岡発のものが多いです。西から文化が
産まれているような気がします。もう少し勉強してみようと思います。
おしまい
本日は、「高齢者'今後の不安'解決」と題した高齢者向けセミナーを開催しました。
介護事業等で全国展開をされている株式会社ツクイ さんとの共催で、高齢者
施設など分かりやすく解説をいただきました。
初めての開催で、また何かを紹介・勧誘するセミナーでは無いので
参加いただいた方にも、参加して良かったという感想があったそうです。
高齢者向け施設といっても、様々なものがあり、実際入所にいくらかかるのか？
どういったサービスを受けられるのかって、以外と正しい情報を知っている方は
少ないようです。また、いよいよになってから探し始めたのでは遅い訳で・・。
いま、元気なうちに、また自分達の親のことを考えて、正しい情報を知っておく
という備えは、必要ですよね。
ただ、そういう情報って何処で？って思います。
我々は、不動産会社であり、介護施設を運営する訳ではありませんが、
「住まう処（ところ）」を紹介するという意味では、そういった施設も紹介する
という役割は、我々不動産業が担うべきなのかなって感じます。
まずは、そのような「情報」を発信することを地域で継続していきたいと思います。
次回、11月6日（土）は定例の「資産活用セミナー」が開催されます。
数えること23回目を迎え、地域では賃貸運営の「情報」を得られる貴重なセミナー
詳細・参加申し込みは
↓↓↓
税理士の視点から見た、揉めない「資産承継」手法を解説。
Ⅱ部では、新たな資産承継手法「土地信託」について解説があります。
横須賀・横浜エリアの資産活用セミナーでは、他では聞けないレベルの
「情報」をお届けしております。興味のある方は、一度参加してみて下さい。
現在、当社では日本賃貸管理協会・IREMJAPAN会員であり、最新の情報、
手法を日々情報収集、手法習得に努めております。
おしまい
最近読んでいる「社長」シリーズ
長谷川 和廣 著（プレジデント社）
『社長の手紙』～若い人に贈り続けた大切なこと～
著者は、これまでに2000社を超える企業の再生事業に
参画して、赤字会社を立てなおしてきた方。
また、日々の中で「おやっ！？」と思ったことを書き留めた
【おやっとノート】も有名で、現在200冊にもなるそうです。
今日は１つ
「感謝の気持ちを大事にしよう」P37
「ありがたい」は漢字で「有り難い」と書きます。
つまり、「めったに無いこと」「奇跡のようなこと」が実際に起こり、それを喜ぶ気持ちを
表現した言葉であると書かれている。
ところがビジネスシーンで連発される
『ありがとうございます』の一言は、反射的に口に出していることが殆ど。
やはり、その言葉を使う以上語源である「有り難き」ことに感謝の気持ちが
なければ、相手に通じる重みは違うのではないかと書かれています。
インターネットでものが買える時代で、あえて「あなたという人間」から
買う必要が無いにもかかわず、あえ会って商談する必要があるか？
そのような時代の中でも、来店いただいたり、相談をいただけることは
「有り難きこと」では無いでしょうか？直線的に仕事に結びつかずとも
その時間を割いていただいたことに、感謝の気持ちを込めて言うべき。
お客様だけでなく、家族、友人、上司、先輩等々も同じだと思う。
心の底から出た
「有難うございました」の感謝の気持ちで、発するべきだと痛感した。
有り難きことに、感謝をしていきたい。
おしまい
賃貸住宅新聞に、先日東京国税局に預金口座を
差し押さえられた賃貸保証会社VESTAについて
掲載されている。
親会社であるMAGねっとホールディングスが
VESTAの全株式を保証会社オーロラに譲渡！
株式の譲渡価額は1円。
グループが保有する債権も各1円で売却。
VESTAを買収した保証会社オーロラは、愛知県名古屋市に本社を置き
福岡を中心とした地域で家賃債務保証を1年半ほど前から展開しており、
月間の新規保証引き受け件数は、約2000件、社員は40名ほどのようです。
「情報を整理して、1カ月以内に方向性を示す」と社長の竹原氏は話している。
実際、当社でも信用不安や一方的な条件変更等、不信感は増えるばかりで
新規契約をお願いできる状態ではあませんでしたし、どこの管理会社も同じ
だったと思います。新規契約が伸びなければ、債務保証会社は厳しいはず。
新しい社長の手腕に注目が集まるところですね。
記事には、VESTAの社員は、口座差し押さえを受けて人員整理を進めて
9月末に110人いた社員はが10月2週目には、24人まで減少しているとも
書かれていました。凄い、ひどい話ですね。。どこ行かれたのでしょう。
うちで、1人位督促担当で採用してあげたいくらいですけど・・・。
おしまい
明日は、年1回の健康診断です。一昨年から「日帰りドック」に
しています。最近、特に体調が芳しくないので少し不安ですが。
毎年肝臓の数値が悪く、食生活に注意しましょう！の丸印がつけられています。
昨年には、入社以来初めてコレステロール値が基準を超えていると判定されてしまった。
今年は、ストレスなのか歳なのか毎日スッキリしない毎日が続きます。健康診断を期に、
スポーツジムに通おうかなって、毎年思うんですねどね・・・・。
昨日、バスケに燃えている長男に
「朝、6時起きでジョギングしようかっ！？」 って誘ったら
『朝は勘弁してよ・・・・無理だよ・・・』 って断られちゃいましたけどね。
内心、やるっ！って言われなくて良かったですケド（笑）
おしまい
昨日、新たに戸建賃貸FELIZ〈フェリーズ〉の
受注をたいだきました。ありがとうございます。
横須賀市野比エリアで、駅までも5分の立地。
命名「FELIZ NOBIKAIGAN（野比海岸）」
完成は、宅造工事が必要な為に来年の5月中旬頃になります。
２LDKType PKはA棟1台・B棟2台で賃料は11万円前後になると思われます。
先日上棟が終わったFELIZ OOYABE（大矢部）も12月初旬完成予定で工事が順調。
そして既に申込が入る予定です。工事が始まると同時にお問い合わせがありました。
既に近隣で、建築を待っていたようであり、嬉しい限りです。
HPにも「●●●エリアでは、戸建賃貸の建築予定ありますか？」
というお問い合わせもあり、やはり戸建賃貸の需給ギャップにはニーズが
あったということですね。その希望エリアも、実は月内に受注を予定しています。
これで完工済が10棟（全て入居済）・建築中が1棟・受注契約済が6棟・受注予定が2棟
発売から2年で、合計19棟まで実績を伸ばすことができ、あと1棟で20棟です！！
これも、入居賃料が近隣より高く、供給が少なく需要が高い（入居率が高い）、投資ｺｽﾄ
が比較的抑えられるということが戸建賃貸FELIZ〈フェリーズ〉シリーズ人気の秘密です。
さらに新しい商品を企画中です。
【FELIZ～テラスハウスType～】
相模原ゴルフ場へ向かう途中でいつも気になっていたテラスハウスを商品化しようと
考えています。なんとなくデザインが気に入っちゃってるんですよね。
年内中に商品化して、2011年の新商品として提案していきたい。
おしまい
当社で売買をさせていただいた１Rマンションのリニューアルが完了したので視察。
周辺はどこも同じようなタイプ、賃料、室内リフォームである。購入金額を算定する
にあたり、資本改善費用も見込み価格交渉をした上で購入できた物件である。
オーナーから予算をいただき、その範囲内で最大のパフォーマンスを上げるべく
リニューアルを実施することになった。
【同マンション同タイプでリフォーム済である募集物件】
普通にリフォーム済の「普通のお部屋」です。恐らく玄関開けた印象は、何件も同じような
１Rマンションを案内されても、どれも感想は大きくは変わらないでしょう。
現状、賃料を3万円代にしてもなかなか決まりが悪い状況が続いています。
＋U Managent が手掛けたリニューアルプロデュース物件がこちら⇓⇓⇓
Single Life
基本色は、Black＆White
床材は、1枚1枚が幅広の高級感あるフロアタイルをチョイス。業者さんが
返品が効かなかった高素材のものを通常のフロアタイルより安く提供して
くれたので予算内に収まりました。
また、今回狭い１R物件、単身者で日中は換気がされないこともあるので
壁のアクセントに、調湿効果のある〈ecoカラット〉を採用してみました。
写真では分かりにくいですが、白い壁クロスも凹凸のあるデザインです。
天井のクロスには、光沢凹凸のあるシルバー系で光の反射でライティング
考課を演出しようと考えています。
これから3スポットの照明を設置して、夜撮影をする予定です。ご期待を！
同マンション同タイプ部屋（当然オーナーが違う）で、それぞれの部屋を見た
時にどちらの部屋を選ぶかは一目瞭然です。
あ、言っておきますが
費用は、普通のリフォーム費用比べて＋10万円もかかっていませんからね。
あとは、賃料をいくらまで普通の部屋と比べて出してもらえるかを見極めて
家賃設定をしたいと思います。
おしまい
当社の新しいグループシンボルマークの登録商標の登録決定がおりました。
依頼してから３~4カ月くらい経っていますかね
不動産業・建設業等々の区分で、同じような
シンボルマークが無いか？という審査。
これで晴れて＋U〈プラスユー〉は、当社独自のシンボルマークになったということです。
先日 「ユニクロのマネでしょ！？」
と簡単に言われた方がおりましたが、そんな安易な考えで創られたものではないので
少しイラッッ！としましたが、我慢我慢しておきました。
登録を依頼した方に、分からなかったので質問をしてみました。
「商標登録がされたら ＋U ® と表示するものですか？」
よくロゴマークの後ろに ®というマークを見たことありますよね。
この®の印は、そのマークが商標登録されていることを示すものです。一般的に
レジストレーション・マークと呼ばれ、その商品やサービスが提供される国の
特許庁に登録（レジスト）されていることを示すものだそうです。
®が付与されているマークを無断で使用すると、他人の商標権を侵害することに
直結します。つまり、商標登録されているから、勝手に使わせないぞっ！という
意思表示の手段ともとれます。
ただし、アメリカでは商標登録されている旨を明示することを義務付けられている
のに、日本では明示するように努めるように・・というこおとで義務付けでは無い。
だから、商法登録されていても®がついていない場合も多いようです。
いやいや
知っていた方には馬鹿にされてしまいますが、長年 ®って何だろーと思っていた
ことが、解消できてスッキリです。
で、うちのシンボルマークには、入れるべきか入れないべきか？？
＋U ® どう思いますか？ 使う場面にもよるのかなぁ。
おしまい
本日は2億超の1棟賃貸マンションの決済が無事終わりました。
オーナーの意向で、2億9000万円で販売を開始していましたが、最終的には
当初CPM的な投資分析をした結果した価格に近い数字で決着しました。
それでも、CPM仲間にも相談して算出した購入（売れる）価格よりは、2000万
ほど高く処分が出来たので売り側には良かった結果であったと思います。
買い主側は、他社の仲介会社なので分析とはしてないよーでしたからね。
終了後、先日オープンした当社の米海軍向け賃貸専門店（ベース店）に顔を
出してきました。横須賀基地の正門ゲートの目と鼻の先です。
国道16号沿いで、1本裏に入った通りが
ドブ板通りです。
基地ゲート前には他に数社のベース専門店
が並んでいます。隣は、リハ●スさんですしね。
当然、かかってくる℡や来店者はアメリカ人ですから
スタッフをねぎらって、帰ろうと寄っただけだったのですが・・・・・・
「もうすぐ、1人帰ってくるからそれまで留守番お願いします！」
ということで仕方なく留守番をすることに・・・・・
幸いにも、来店や電話があった場合に英会話ツールが置いてあったので
ホッとしましたが、幸いにも電話も来店もありませんでした。
これでも、親父が外国を転々と単身赴任していたり、実家の隣はずーっと
基地内の学校の先生で、5，6年の付き合いをしていたので、その時は以外
と英会話してたんですけどね・・・・。使わないと駄目ですね、やっぱ。
横須賀ならではの店舗です。
日本人向けより、1.5倍～の賃料ですので
不動産投資としてもおもしろう地域なんです。
もう少し、英会話でも習おうかな・・・駅前で。
あっ、潰れちゃってますかね（笑）
おしまい
