投資物件ブログ
いつもある会社のブログも見て真似しているのですが・・・
いいもの見つけました！！早速、チャレンジ！！！
Web アルバム
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓こちらです。
ブログを書くのに画像は大事だと思ってて、ぺたぺたと貼って
いましたが、googleのウエブアルバムを活用してみました。
戸建賃貸の紹介画像をやっとこそ、貼り付けることが出来た。
このウエブアルバムは「無料」ですから、活用しない手はない。
賃貸・売買物件のブログに活用しても、見栄えがいいですね。
やはり「見せ方」⇒「見られ方」って大事です。
多分、動画も貼り付け出来ると思うのでチャレンジしてみます。
いいものをすぐにチャレンジして試してみることで、新しい発見
があります。人間が今生きているのも誰かの真似ですからね。
おしまい
横須賀の中心に近く最寄駅まで徒歩5分ほど。
京急・JR線共に平坦で駅まで歩ける立地です。
平成13年築 RC造6階建の賃貸マンション
全２９戸（１Kｔｙpe）が売りに出ます。
価格は2億9000万円予定
現在 空き1戸（退去予定2戸）という状況です。
NOI（純収益）が1900万円（昨年実績：年平均91.7％稼働率）ほどです。
現状ではCP.6.55％ですから、価格交渉次第では優良物件になるかもしれません。
調査が終了が正式に公開したいと思います。
収益物件を預かっている賃貸管理会社には、このような情報が多く顕在しています。
この半年ほどで、「換金処分」をするクライアントが多くなっているのも事実です。
今年に入って、アパート1件（契約済）貸家2件・駐車場敷地1件・分譲M1件（契約済）
そして今回ご紹介した物件の依頼があります。現在でも、横浜市内のアパートの査定
をしています。（リフォームとの比較分析中）
当然に、売りたい人がいる反対側には「買いたい人」がいます。その買いたい人もまた
我々の賃貸管理をさせていただいているクライアントがほとんどです。ですから、市場
にはなかな良い物件が出回っていないのかもしれませんね。
当社でも4月より
オーナーコンサル部門を「独立」させることになりました。現在、久里浜に本社デスクを
造作工事中です。中旬には、精鋭部隊が引っ越し予定です。
また、来年3月には横浜デスクを金沢文庫駅前にオープン予定です。「守り」の賃貸管理
と「攻め（提案）」のコンサル部隊の分業化をするとともに、情報の共有化を進めています。
賃貸管理会社も、早ければ国土交通省の登録制となるでしょう（当初は任意）
ある一定水準の管理レベルが分かるようになります。なんとなく、昔から・・・頼んでるから
といっても、同じ管理手数料を払っているのであれば、より品質が高く、プロフェッショナル
であり、情報量の多い会社の方がよいですよね？
それでも別に・・・という方もいるでしょうけれど、目指すところはプロフェッショナル集団です。
開設の際は、ぜひ足を運んでください。
おしまい
以前から取り沙汰されていた悪質な家賃取り立てへの法規制が
いよいよ閣議決定された。
以下報道記事より＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
政府は２３日、悪質な家賃の取り立てから住居の賃借人を保護する
新法案を閣議決定した。今国会に提出し、来年６月末までの施行を
目指す。法案では、大家や家賃の連帯保証業者が（１）滞納を理由
に賃借人を脅迫（２）住居の鍵を取り換えて閉め出す（３）勝手に家具
を運び出す―などの行為を禁止。違反した場合には２年以下の懲役
または３００万円以下の罰金を科す。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
悪質な行為はわかりますが、明らかに払うべき賃料支払義務を怠って
いる人に対してまで、平穏な生活を保護するのもどうかと思いますけどね。
オーナーや管理会社は、賃料を回収できなければ平穏でいられない。
当社では、通知催促がほとんどで、3か月滞納者へは司法書士により、
賃料支払請求・明け渡し請求訴訟手続きを開始します。
司法を利用して明け渡しまで進めるとかなりの月日がかかりますが、
大抵は、裁判所から呼び出し通知が来た時点までで半数は、あきらめ
て退去していきます。
今週の水曜日にも、裁判で分割支払しますという和解をした入居者が
やっぱり払いが悪いので和解条項不履行により、裁判所の執行官に
よる「執行宣言」（明け渡しなさい！）をしてもらいます。だいたい
2~3週間後が強制（退去）執行日になるでしょう。
この滞納対応の仕事自体は、業務として後ろ向きな仕事ですが、
オーナーの資産を守るPMにとっては重要な仕事と思っています。
オーナーの収益を守り、資産価値を落とさないことが使命ですから。
そういう考えを持ったオーナー担当者には、オーナーからの評価も
高いと思いますしね。
おしまい
昨日は、第2回目の内定者研修会。
今年から始まる
「プロフェッショナル育成プログラム」の
導入編を行っています。
これからの賃貸仲介管理会社には、お客様にとって
よりプロフェッショナルなパートナーであるべきと強く感じます。
昔ながらの「不動産屋さん」体質から、一歩でも早く脱却する
ことで新しい価値感を産み出せるとはずです。
今回のテーマは「価値」＝「商品」
相手にとって「価値ある○○○」を提供出来れば、その人は
その会社は選ばれるのです。ただモノを売ってるだけでは、
価値の対価である「報酬（カネ）」を得られることはできない。
得られたとしたら、それは「運（ラッキー）」でしかないのです。
では、一体我々賃貸仲介営業マンは、どんな商品を扱って
いるのでしょうか？
デイズニーランドは？
「夢」「楽しさ」エンターテイメント」となるでしょうか。
マツキヨは？
「安さ」「買い物の楽しさ（品ぞろえ）」「新鮮な製品情報」
とこんな感じで我々「賃貸仲介会社」の扱う商品（＝価値）は？
・地域環境情報
・物件の正確な情報、近隣の相場感
・スピード感
・専門知識
などなど、内定者から上がってきました。
まだ実務についたことが無いので
素直で新鮮な為に、お客様目線で
考えられています。
「物件」＋α （正確な情報、周辺環境情報等々）が商品という
ことになりますね。相手が「価値」ある情報、会社、営業マンと判断
する瞬間は、「普通＋１」の公式。
普通の営業マンより、ちょっと情報を知っている、ちょっと知識がある
ちょっと親切。その差に「価値」を感じるわけです。
昨日は、「普通のレベル基準」を発表して終わりました。
内定者が設定したレベルは、お客様を安心させられる（価値のある）レベル
でありました。こんな営業マンに育ったら、存在価値ありありレベルです。
この価値感覚を持ち続けられれば、プロフェッショナルの道は遠くないです。
最後に、うちの1年目小越（こごし）にスピーチをさせました。なかなか立派！！
1年で随分成長しました。内定者は、興味津々に話を聞いていました。
本人は感じていないようですが
2～3年経験を積んだような「存在価値」ありますよ。
だいぶ、おじさんおばさんに揉まれていますから（笑）
おしまい
いや～寒いですね。代々木で昨日から
試験を受けていますが、とにかく寒い。
時折、雪もちらついていますからね・・
今回受講しているCPM資格講習には、
全国北海道から九州まで多くの同志が
参加しています。
先日伺った石川県金沢市のタカラ不動産も、この講習で知り合ったのです。
北海道は、札幌・旭川からも今回いらしています。
こんな寒さですが、「寒いけど、特別寒いって感じではないですね」だって。
北海道の賃貸市況はあまり良く無いようです。なんといっても驚くのが賃料です。
２DK（８帖・６帖・K）で新しい物件でも５～６万円だそうです。
また、礼金どころか敷金もとれなくなってきているとのこと。決まらない物件だと
オーナーは、AD（広告宣伝費）を不動産会社に賃料の２～３か月分くらい払わ
ないと決めてもらえないそうです。礼金も敷金もとれないのですから、持出しです
よね。成約になっても、賃料収入が入りだすのが３，４カ月先ですね。
ちなみに、更新料というものは無いそうです。
同じ不動産会社でも、地域によって格差を感じます。
不動産の仲介報酬は、国土交通省により
【売買】
売買価格の３％＋６万円
【賃貸】
賃料の１カ月分（借主0.5・貸主0.5）
それぞれ上限が決められていますが、全国均一です。
１つの取引しても東京と北海道では、同じ仕事をしても
受け取る報酬は雲泥の差というのが現実です。
こんな情報交換をする仲間が全国に出来たことも、この講習での収穫です。
1年一緒に勉強してきた仲間とも、明日の試験が最後です。どんな出会いにも
感謝していくことで、得るものを大きいと最近痛感します。
では
明日、リベンジの最終のMPSA試験に挑んできます。
おしまい
不動産業界は、世が不景気といえどもこの時期は
まさに
「繁忙期！」
営業担当者も、自然に営業に集中してしまうほどに
来客があります。今年の1月は、前年比約１１６％の
来客がありました（賃貸部門のみ）営業マン1人あたり
12組ほどの計算になります。
また、この繁忙期を乗り切ると新人も一人前の顔つき
に変わってきます。是非、頑張ってほしいです。
そんな中、私も「繁忙期」です・・・・・・・・・・・・・・・・・・
個人的に
CPM資格試験の
再試験です。
ご迷惑かけます・・
年度末、来年度の計画、内定者の講習準備・・・・・
なかなか自分も「繁忙期」なんですが、再トライです。
ここを乗り切れば、自分も成長出来るかな（笑）
おしまい
PMの仕事なかで【空室対策】があります。仲介営業やリフォームの
営業がする対策提案は、直線的なものが多い。
「家賃を下げましょう」
「キッチン、浴室、フローリングしましょう」
どれも、オーナー側にとっては「出費」になります。提案している営業
マンは、その出費額には鈍感なものです。やってくれるかどかだけ。
当然、リフォームなら先行投資として費用はかかりますが、無尽蔵に
かかっていい訳がありません。
賃料が上げられない地域の5万円のアパートに、システムキッチンは
いりません。単身がターゲットなのに、ワイドシンクの必要は無い。
そんなリフォームがされている物件が以外にも多い・・・。
いま、挑戦しているのは「照明マジック」と「ミラーマジック」です。
昔ながらのおなじみの玄関照明。
ガラス製で、値段も高かったでしょう。
付け替えた照明です。
玄関のイメージが変わります。
賃貸物件の玄関は意外と狭い。さらに暗いというイメージの第1印象を変えます。
この照明器具 ２～３，０００円程度で調達できます。どうです？
さらに、狭い玄関を空間を広く魅せるために、これからミラーを
設置する予定です。
4枚セットで2,000円しません。
設置したらご紹介します。
５，０００円もかけずに、玄関を開けた瞬間の第１印象を大きく
変えることができます。必要であれば当然リフォームもあり
ですが、知恵があれば効果を上げることは可能です。
当然、出費を抑えることでオーナーのCFは良くなります。
空室対策=リフォーム＝金がかかる では意味がない。
空室対策＝価値の上昇 でないといけませんよね。
人でも、第１印象の良い人は、大概「価値ある人」です。
第１印象の悪い人には、人は寄ってきませんよね。
賃貸の部屋も、同じことが言えると思いませんか。
おしまい
以下、1月30日付ニュース記事抜粋
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
家賃保証業者でつくる社団法人「全国賃貸保証業協会（ＬＩＣＣ＝リック）」は、
入居者の信用情報を一括管理するデータベース（ＤＢ）について２月１日から
加盟１３社で運用を始め、１年後に約１００万件の登録を見込んでいる事
を明らかにした。ＤＢには本人と特定できる個人情報に加えて滞納歴も記され、
返済状況によっては今後、賃貸住宅を借りる際に契約を拒まれるケースが出
てきそうだ。
ＤＢの情報は原則、退去から５年間保存される。滞納が続いていると、退去し
ても完済から５年間は消えない。このため、次の住まいを借りる際に、加盟社
がＤＢの信用情報を照会し、「悪質な入居者」と判断されると契約を拒まれる
可能性がある。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
一部に反対勢力があるようですが、賃貸管理業界においてはまさに画期的な
DBであることは間違いありません。入居審査を申し込みの書類審査と「経験・
勘」によるものが多いのが実情でしょう。１年後に100万件、3年後に300万件
ものすごいデータ量ですから、審査の裏付けにはなりますよね。
賃貸管理業界も、今年は大きく変わってくる予感です。ますます、プロを求める
ニーズが強くなってくるでしょう。我々も、進化・深化・新化を続けなければ、
淘汰されてしまう「負け組」になってしまいます。
ところで
2010年1月もあっという間に、最終日になりましたね。12分の1が過ぎたわけで。
年始に掲げた目標に向かって一歩でも動けてるかな～と自問自答中です。
ブログも毎日書こうと思ったのですが・・・・・・
ネタにと、結構写真は撮っていたのですが、「タイミング」を逃したものが多い。
ということで【1月の使われなかったネタ写真一挙公開】
1月11,12日の石川県金沢出張 松井人形・茶屋街・金沢城
1月某日 【滞納者明け渡し】確認 眺めが最高の部屋だった！
1月18日 ウスイ ゴルフ部発足 初代部長 山さん
横須賀グリーンゴルフ 長島プロによるレッスン会 
1月24日
去年まで勤めていたカバちゃん来社
ベイビー誕生！ おめでとう！！
1月26日 全社会議
ウスイグループ全社員集合しての
ディスカッション ミーティング
1月27日 IREM JAPAN主催「成功事例発表会」
日本橋コレドにて 朝10時～17時まで
プロフェッショナルな人を見ると、目標が高く持てます。
1月28日 収納担当 青山さんBirthday
おめでとう！！ えっ？？
年齢は本人に聞いてください。
ケーキの上に、見えているけど （笑）
そして・・・・・ 2010年1月 一番ショックな出来事は
昨年12月に受験したCPM最終試験MPSAの結果
結果は 「Poor」
悩みましたが「ギリギリ不合格にします。次回は頑張ってください。」
とのコメント。論文形式でロジックが求められる試験でしたが、ロジックが足りないってこと。
採点評価の Poor って・・・。聞きなれないから、余計重いです。2月に再試験です。
あー、また地獄の9時間ぶっ通し試験を受けるのかと思うと・・・・・・。また、結果報告します。
2月も頑張ります！
おしまい
昨年、勉強してきたＣＰＭの知識を使ってみた物件です。
価格2,600万円
土地70坪 ２Ｋ×6戸 築35年の軽量鉄骨造
当社のオーナーから依頼を受けた売却物件です。
元々、所有し続ける予定で08年夏に屋根・外壁・鉄部の塗装、階段の補修
昨年には、地デジアンテナ整備、火災報知機設置をしている物件です。
最近退去した2部屋は、売るつもりで手つかず状態で、募集もしていません。
【投資分析】※単位：千円
◎賃料引きなおし 月額：２６６
ＧＰＩ（総潜在収入） ３，１９２
空室損 ２５５（ ８％）
Ｏpex. ３８３（１２％）
ＮＯＩ（純利益） ２，５５４
ＦＣＲ ９．８２％
人気駅まで徒歩圏の立地なので ＣＰ（期待利回り）は７～８％・・・
建物古いから ９％ で計算
Ｖ（価値）＝９％（Ｒ）÷２，５５４（Ｉ）
＝２８，３７７
◎購入諸経費 （８％） ２，０８０
◎空室リフォーム １，０００
を差し引くと
＝２５，２９７
う～んちょっと交渉すれば悪くないなぁと感じながら、でも築３５年か・・・
でも、売れる土地だから５年持っていて出口を考えれば・・と考えていたら
「満額回答」で、建売分譲会社から購入申し込みが入った。壊して、分譲です。
測量・立ち退き時の費用も負担してくれるという。景気回復か？？
いやいや、やっぱり立地に「価値」があったわけですね。
この物件は、数名のオーナーが見に来ていましたが、異口同音に「築古がな～」
とおっしゃっていました。悩むところなのでしょう。持たないと考えれば悩まない。
ま、難しいところですが、数字で分析すると判断がつきやすい。
投資家になるには、思いっきりも必要だなと感じました。
おしまい
第3京浜港北I.C.すぐそばにあるIKEA
大型家具ショッピングセンターです。
安いだけでなく、１つ１つがセンスがあることがとても評判が良い。
ユニクロも、安くて品質が良いから売れてますしね。分かります。
実は、先日伺ったタカラ不動産の方から、ヒントをもらったのです。
我々、賃貸管理の仕事は、「空室」を埋めること。日々、オーナー担当が
空室改善を行って、提案をしております。
我々が間違えてはいけないのは、決してリフォーム営業マンではない事。
賃貸運営は、会社の経営と一緒です。収入も増やしたいが、支出も抑え
ないといけません。無尽蔵にかかるリフォーム提案は、してはいけません。
では、どうするか？
空いたお部屋をただ直すのではなく、デザイン することです。
如何に、部屋を演出するかデザインすることが出来なければいけない。
そこで、アイデアを養うためにスタッフ３名とIKEAで創造力を高めに
行ってきました。久里浜のニトリの10倍くらいはあるんじゃないですかね。
自分が今試してみたい仕掛けが
・照明
・ミラー
・洗面台
スポットタイプの照明が気になります。
右の照明3,990円ですよ。
この照明なんか、明るさも十分で
リビングでも存在感（インパクト）を
与えられそうです。 3,000円くらい？
次に気になるミラーもいいものが多い。
玄関？寝室？洗面所？
縦でも、横でもいいかですね。
これで1万円くらい
そして、つい買ってきてしましたミラーが
くねくねしたミラー 999円
2枚3枚と繋げてもおもしろいですね。
玄関のスペースによって枚数変えてもいいよね。
写真を山ほどとってきたので、提案用の資料を作製しようと思っています。
入居希望者の方が、あっと驚く、ま～素敵と言っていただける「驚き」「感動」を
与えられる仕掛けを考えていきたい。しかも、予算をかけずにです。
ただ直す、交換するだけの作業員では、選ばれない。
これからも、センスを磨いていきたいと感じています。
おしまい