低金利が続いている住宅ローンですが、ここのところ固定期間が長期のものは、ジワジワと金利上昇しています。短期金利も上がってくるのでは？という不安もありますね。金利の行方は誰にもわかりませんが、いまだにかなり低い水準であることは間違いありません。ということは、まだまだ借換えのチャンスは続いていると言えます。「借換えの5つのポイント」が紹介されていましたので、今回は実際にどのような商品を選んだら良いのかを考えてみましょう。

●借換えの目的の優先順位をつける

借換えすることによる効果は大きく3つ考えられます。

1．総返済額を減らせる
2．金利の上昇リスクを軽減できる
3．現在の毎月の返済額を軽減できる

借換えによって、この3つとも効果が出れば申し分ありませんが、そううまくはいかないもの。まずは、どんな効果を求めるのか、借換えの目的の優先順位をつけましょう。

●総返済額を減らすには、同じ金利リスクのもので比較する
現在は3.5％の全期間固定のものを借入れしていた人が、金利0.9％の3年固定に借換えれば、現在の返済額は大きく軽減できます。ところが、4年目以降の返済額も軽減されるかどうかは金利の動向次第になってしまいます。

総返済額を減らせるかどうかは、「今の住宅ローンと同じ固定期間のもので比較する」ことが必要です。変動金利の人は変動金利のものを、全期間固定金利の人は全期間固定金利のものを、そして5年固定で3年経過しているという場合は、残りの固定期間が2年ですので、固定期間が2年以上のものを選んで比較してみましょう。

また、現在のローンの金利と同程度の金利であっても、固定期間終了後の優遇幅が大きければ借換え効果があります。

●金利の上昇リスクを軽減するためには、金利の固定期間が今より長いものを
現在変動金利や、固定期間が3年・5年など短い期間の住宅ローンを借入れている人の中には、将来的な金利上昇が心配という方も少なくありません。このような場合には、現在の金利や返済額は上がってしまったとしても、将来の金利上昇リスクを軽減することにより借換え効果が出ることも考えられます。

＜例＞ローン残高3,000万円、残り期間27年

●現在のローン		5年固定1.5％（固定期間残り2年）、固定期間後の優遇なし
		現在の毎月返済額　112,662円
●借換え候補のローン		10年固定2.675％、固定期間後の優遇　−0.7％
		当初10年の毎月返済額　130,119円
		保証料なし、事務手数料42,000円
		登記費用等　約20万円

将来の金利別に総返済額を比較してみると次のようになります。

3年後以降の基準金利	2.0％の場合	2.5％の場合	3.0％の場合
現在のローン	約3,853万円	約4,062万円	約4,278万円
借換え候補のローン （下段：諸費用含めた総額）	約3,938万円	約4,037万円	約4,139万円
	約3,963万円	約4,062万円	約4,164万円

この例では、3年後以降の基準金利が2.5％程度で、借換えの諸費用を含めてもほぼ同じ総返済額に、それ以上金利が上昇してくれば借換えを行った方が有利になるといえます。

このように、借換えることにより、現在の返済額は増えてしまう場合でも、将来の金利上昇によるリスクを軽減することができるのです。

●どうしても今を乗り切りたい場合は、金利の低いものを
何らかの事情により、現在の住宅ローン返済が苦しい場合は、現在の金利よりも低いものに借り換えて今を乗り切ることも必要になってくるでしょう。

しかしながら、この場合は長期固定のローンから3年固定に借り換えるなど、将来の金利上昇リスクが大きくなることと思います。この点には十分に気をつけて借り換えを検討しましょう。

●賃貸物件や投資物件の借り換えの検討も
借り換えが難しくなってしまうのが、賃貸に出している場合です。当初は自分で住んでいたけれども転勤などの理由で現在は人に貸してしまっている、というケースもあるでしょう。住宅ローンは「自分が居住する住宅」のために貸してくれるものですので、賃貸物件では借入れができません。

また、当初から投資目的で購入した住宅のローンも同様です。この場合には主に信販系で借入れしているケースが多く金利も高いものが多いのではないでしょうか。

このような場合に利用できるのがオリックス信託銀行の「投資用マンション専用借換えプラン」です。同じ変動金利であれば、少しでも金利の低いものに借換えができれば投資効率もアップします。