Q.「不動産担保ローン」を利用して、いくつかの無担保ローンを一本化したいのですが、不動産の名義が自分以外だったり、住宅ローンが残っていたりしても、大丈夫でしょうか？このほか、利用する際の注意点について教えてください。（愛知県M.Y.さん）

Ａ．不動産担保ローンは、原則、担保不動産の名義が本人である必要があります。ただし、商品によっては、親や配偶者など本人以外の所有する不動産を担保とする場合でも、その不動産の所有者に連帯保証人になってもらうことによって利用できるものもあります。また、住宅ローンの返済中でも利用できますが、不動産の評価額や住宅ローン残高次第ではできない場合もあります。

●「不動産担保ローン」を利用したいのはどんな人？
「不動産担保ローン」とは、不動産を担保にお金を借りるローン商品の一つ。一般的なカードローンなどが、担保の必要のない「無担保ローン」に分類されるのに対し、この不動産担保ローンは、担保の必要な「有担保ローン」に分類されます。不動産という担保があるわけですから、その分、無担保ローンに比べて高額で低利な融資が受けられるのが大きなメリット。そこで、現在抱えている複数の無担保ローンを「おまとめ」したい人や、融資が受けにくい自営業や自由業の人など、利用する価値が高いといえるでしょう。

●「不動産担保ローン」のこんな点には要注意！
しかし、まとまった金額が借りられるからといって、安易に飛びつくのは危険です。万一、返済不能となった場合、物件は競売などにかけられて失ってしまうことになります。利用するのであれば、次のような注意点を理解した上で、本当にその借金が必要かどうか？不動産を売却した場合とどちらが良いか？など慎重に見極めてからにしましょう。

＜その1＞担保となる不動産に要注意！
借りられる金額は、対象となる不動産の時価が丸々借りられるというわけではありません。その金融機関の評価額次第で、通常はその不動産の70％くらいまで。

また、住宅ローンがある場合は、通常は評価額からローン残高を差し引いた額だけ融資を受けることができ、購入したばかりで住宅ローンの残債がほとんど減っていないような場合、融資を受けられない可能性もあります。そして、すべての不動産を担保にできるわけでもありません。

例えば、一般的に市街化調整区域の農地などは、宅地に転用することが難しく（住宅を建てる場合、条件があり、知事の許可が必要）担保になりません。このほか、山林や借地の上の建物なども流通性が低いため、担保価値が認められないでしょう。

いくつか不動産を保有しているのであれば、なるべく自分にとって利用価値のない土地を担保に提供するのがベター。しかし、担保価値が認められるかどうかについても注意が必要です。

＜その2＞諸費用・手数料負担はバカにはならない！
不動産担保ローンを利用する際には、住宅ローンを組む時のように、さまざまな諸費用・手数料が必要です。

会社選びのポイントとして、事前に調査料や法外な手数料を要求してくる会社を避け、できるだけこれらの費用がかからない会社を選ぶのも一手でしょう。

さらに、相続等でまとまったお金ができ、中途完済する場合、契約内容によっては「違約金」を要求される会社もあるようです。そのような場合の手数料の有無や妥当な金額かどうかも要確認です。

＜その3＞これ以上、借金を増やさない！
現在、あなたが、複数の無担保ローンを抱えており、毎月10万円を返済しているとします。そこで、不動産担保ローンに借り換えた場合、毎月の返済が5万円になったらどうでしょう？

毎月の返済が半分になるわけですからずいぶんとラクになるでしょう。しかし、勘違いしてはいけません！借金自体少なくなっているわけではなく、借入期間を長く設定することによって毎月の返済が抑えられているに過ぎないのです。逆に、毎月の返済額が少なくなった途端、さらに借金を増やしたり、借りられるからといって必要以上に融資を受けたりするケースも見受けられます。

一般的に、不動産担保ローンは、借入可能額が大きく、借入期間が長くなっています。が、その分の返済負担も大きいということをきちんと理解しておいてください。