最近、住宅ローンのご相談を受けている中で、｢不動産会社からは、とりあえず35年でローンを組んで、そのあと繰り上げ返済をしたほうが、最初に短い返済にするよりも得ですよ｣と勧められたという話を良く聞きます。ですが私は、この話を聞くたびに疑問を感じてしまいます。 疑問を感じてしまう理由について、具体例を用いてご紹介しましょう。

＜3,000万円のローンを借りた場合＞

月々の返済アップ額 月々の返済額 返済年数 総返済額 返済期間ごとの 利息軽減額 ― 11万5445円 35年返済 4,848万6900円 ― 1935円 11万7380円 34年返済 4,789万1040円 59万5860円 3988円 11万9433円 33年返済 4,729万5468円 119万1432円 6180円 12万1625円 32年返済 4,670万4000円 178万2900円 8524円 12万3969円 31年返済 4,611万6468円 237万 432円 1万1036円 12万6481円 30年返済 4,553万3160円 295万3740円

（金利は3％で計算）

上の表は、返済期間を1年短くするごとに、総返済額はどのくらい減るかを計算したものです。表を見ていただくとわかるとおり、35年返済と30年返済では、返済のスタート時に約295万円の利息差がうまれます。そのため35年返済を選択した場合は、「この295万円の差を繰り上げ返済で埋めない限り」、30年返済よりもトクにはなりません。

そこで、35年返済を選択した人が、1年後に100万円の繰り上げ返済をしたとしましょう。1年後に100万円の繰り上げ返済をすると、約177万円（期間短縮の場合）の利息を浮かすことができます。「利息が177万円も減る！」という繰上げ返済の効果に喜ぶかもしれませんが、この時点ではまだ、30年返済より返済総額は多いままです。

その後、さらに1年が経過した時点で100万円の繰上げ返済をおこなうと、約154万円の利息を浮かせられます。2回の繰上げ返済によって、合計で331万円の利息が浮きますので、購入後に2年間続けて、100万円ずつの繰上げ返済をおこなえれば35年返済のほうが有利になります。

ただし現実に目を向けてみると、ローン返済が始まったあと、2年間続けて、繰上げ返済できる家庭はそれほど多くありません。マイホームを購入するときは、家にかかるお金のほかに、諸費用や家具代、引越し代などがかかりますし、光熱費なども変わってくるので、家計が落ち着くまでには1年くらいはかかるからです。それに、30年返済を選択した人が、同じように繰り上げ返済をおこなえば、差は埋められないままということも考えられます。

35年返済は月々の返済がラクになるので、ついつい選んでしまいがちですが、最初は月々の返済額を多くして、重い返済額に家計を慣らしてしまったほうが安全だと、個人的には考えています。返済の最初の頃は順調にできていた繰上げ返済も、子どもの教育資金負担が重くなることで難しくなるケースも多いという現実も、知っておいたほうが良いでしょう。そのためローン年数を選ぶときは、1年でも短くすること。「最初がラクなローン」ではなく、「最初は大変なローン」のほうが、返済総額ではトクなローンになる可能性が高いと考えるからです。