住まいのお役立ち情報

住宅ローンの融資可能額とは？

住宅ローンには、金融機関で異なりますが、「いくらまでなら貸してもらえる」という融資限度額があります。大きく分けて融資限度額は、物件による制限（担保価値）と借入者の収入による制限の2つがあり、いずれか低い方が融資額の上限となります。言い換えるなら、両方の制限に引っかからないことが条件と言えます。

＜物件による制限＞
民間の金融機関では一般的には購入金額や物件評価額の8～9割程度となっています。ローンによっては新築に限定されているものなどもあります。なお、借換えの場合には担保価値の200～300％まで融資可能なローンもあります。
住宅金融公庫は、マンションの場合は専有面積が50m²以上280m²以下、一戸建ての場合は床面積80m²以上280m²以下、敷地面積100m²以上など、物件そのものの条件が厳しくなっています。まずは融資対象物件となるかどうかを確認しましょう。融資対象となった場合には、購入金額の8割（年収800万円以上の場合は5割）が限度額となります。また、建物の規模、エリアによっても融資上限額が異なります。
＜収入による制限＞
収入による制限は、住宅金融公庫の場合は、(1)必要最低月収が毎月返済額の5倍以上あることと、(2)返済負担率が税込み年収の20～25％以内であること、となります。民間金融機関では下表のようになっています（金融機関によって異なります）。
収入による制限を広げる方法として、配偶者や親、子など同居予定の家族との収入合算があります。

収入による制限（民間金融機関の例）

税込み年収 返済負担率 250万円未満 25％以内 400万円未満 30％以内 400万円以上 35％以内 600万円以上 40％以内

注：返済負担率＝年間返済額合計÷税込み年収

融資可能額を試算してみよう

実際にどのくらいまで融資してもらうことができるのかは、次のような手順で試算することができます。

例）Aさんの場合 税込み年収700万円。4000万円の新築マンションを購入予定。 ●物件による制限 購入金額の8割 4000万円×80％＝3200万円 ●年収による制限 年間返済額 700万円×40％＝280万円

年間返済額から融資可能額を計算するには、
　　　毎月返済額　÷　借入金100万円あたりの毎月返済額　×100万円
で試算します。
たとえば、金利3％、30年、元利均等返済の100万円あたりの毎月返済額は4,216円なので、Aさんの場合
　　　（280万円÷12）÷4,216円　×100万円　＝約5534万円
となり、物件価格による制限の3200万円までは融資可能、ということがわかります。

金利と返済期間によっても融資可能額は変わる

融資可能額は、金利が低いほど、返済期間を長くするほど大きくなります。
Aさんの場合、（元利均等返済）

・金利3％の場合
	返済期間20年だと	約4207万円
	返済期間30年だと	約5534万円
	返済期間35年だと	約6063万円
・返済期間30年の場合
	金利2％だと	約6313万円
	金利3％だと	約5534万円
	金利4％だと	約4887万円

融資可能額はこのように試算することができますが、融資可能額と返済可能額は違ってきます。毎月返済額は将来にわたって無理のない金額か、返済期間は老後の生活に影響を与えないかなども考慮した上で、借入額を決めるようにしましょう。