住まいのお役立ち情報

住宅ローンの金利の種類は？

住宅ローンの金利には、固定金利と変動金利、固定金利選択型があります。固定金利は全期間固定のタイプと段階金利型固定のタイプとがあり、変動金利も一般的な変動金利のほか、固定金利選択型や、上限金利特約付変動金利とがあります。

種類 特徴 メリット 注意点 固定金利 全期間固定 全期間適用金利が変わらない。 ・ 適用金利が変わらないため、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。 ・ 返済額が一定のため、家計管理しやすい。 ・金利下降期に借りると、結果的に金利負担が大きくなる可能性も。金利が低下して金利差が一定以上になったら、借り換えも検討しましょう。 段階金利型 11年目に金利がアップするなど、段階金利型。 ・途中で1度の金利上昇はあるものの、低金利時に借りれば、将来の金利上昇リスクをヘッジできる。 ・ 金利は1度変わるだけなので、比較的家計管理しやすい。 変動金利 変動金利 年2回、金利が見直されるが、5年間は返済額固定の場合が多い。 ・低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。 ・返済額は5年間変わらないため、 急激な金利上昇期には未収利息が元金に組み込まれ、元金が増えることも。 ・適用金利が上がると毎5年に返済額がアップする。 上限金利特約（キャップ）付変動金利 年2回、金利が見直されるが、上限金利を超えることはない。 ・期間内は上限金利以上に金利が上がらない安心感がある。 ・低金利期や金利下降期には低金利メリットを享受できる。 ・当初設定した期間ごとに返済額は変わる。適用金利が上がると返済額はアップ。 ・上限金利が設定されている分、変動よりもリスクは抑えめだが、その分金利は高め。 固定金利選択型 固定金利選択型 固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選ぶ。 ・固定期間終了後、金利状況に応じて、固定金利か変動金利か選べる自由度があるのがメリット。 ・金利上昇が続くと、初めから長期の固定金利にしておいた方が有利な結果になり、金利下降が続くと、初めから変動金利にしておいた方が有利な結果になる。

固定金利を選ぶのがセオリー

どのタイプの金利を選択するかは、住宅ローン選びの重要なポイント。一般に、住宅ローンは高額で長期の借入れになるので、固定金利がセオリーとされています。

固定金利は借入時に返済までの金利が決定します。つまり、毎月の返済額と、総返済額の上限が決定されるので、毎月の家計管理もしやすく、老後生活資金のプランニングもしやすくなります。

固定金利を選択した場合のリスクは、借入後にさらに金利が低下すると、結果的に金利負担が大きくなるという点。

ただし、このリスクは低金利のものに借り換えを行うことによってある程度防ぐことができます。将来、借換えがしやすいよう、なるべく繰上げ返済を行ってローン残高を減らしておくなどの対策も必要です。

変動金利、固定金利選択型の利用方法

変動金利や固定金利選択型の商品は金利が低いことが魅力である一方、金利上昇リスクを抱えます。
この金利上昇リスクを少なく抑えることができれば、利用価値は高まります。
・少額であればリスクは小さい
　30年返済、3年固定1％で借入れた場合

＜借入額1000万円＞　当初3年間　毎月返済額　32,164円
	3年後に金利が3％になると		毎月返済額		41,147円（+8,983円）
	4％になると				46,123円（+13,959円）
＜借入額3000万円＞　当初3年間　毎月返済額　96,492円
	3年後に金利が3％になると		毎月返済額		123,440円（+26,948円）
	4％になると				138,368円（+41,876円）

このように、金利が上昇しても借入額が少額であれば返済額のアップ額も小さくてすみます。金利上昇の際でも、対応できる増額であるかどうかをあらかじめ検討しておきましょう。

・借入期間が短ければリスクは小さい　
　2,000万円を5年固定2％で借入れた場合
　　　＜返済期間10年＞　5年後残高　10,499,195円
　　　＜返済期間30年＞　5年後残高　17,440,892円

このように、借入期間が短いほどローン残高が早く減少します。ローン残高が少なければ金利上昇リスクも抑えることができます。金利の見直し時期までは共稼ぎで返済を多くできる、退職金や相続などでの収入が見込める、という場合にはかなりリスクを抑えることができるでしょう。