住環境を維持するために、地域ごとに建てられる建物の種類、規模、構造などが定められています。代表的なものが「用途地域」です。例えば、「第2種低層住居専用地域」では、小学校は建てられますが、病院は建てられない、などです。
　これらの規制を理解しておくと、周辺の環境を把握することが出来ますし、将来、近隣や隣接地にどのような規模や高さの建物が建つかをある程度見極めることができます。
　また、都市計画区域内では、防災上などの点から、建ぺい率と容積率で建物の規模を制限しています。自分の土地にどのくらいの建物が建てられるのかを知っておきましょう。

1.用途地域とは

用途地域は、住居系、商業系、工業系に分かれていて、それぞれの地域に建てられる建物の用途が決められています。
　用途地域については、予め市区町村の建築担当課で調べておきましょう。

（住居系）

(1)第1種低層住居専用地域	低層住宅のための良好な住環境を保護するための地域
(2)第2種低層住居専用地域	主として低層住宅の良好な住環境を保護するための地域
(3)第1種中高層住居専用地域	中高層住宅の良好な住環境を保護するための地域
(4)第2種中高層住居専用地域	主として中高層住宅の良好な住環境を保護するための地域
(5)第1種住居地域	住居の環境を保護するための地域
(6)第2種住居地域	主として住居の環境を保護するための地域
(7)準住居地域	自動車関連施設と調和した住環境を保護するための地域

（商業系）

(1)近隣商業地域	近隣住民に対する日用品の供給等の商業の利便を図る地域
(2)商業地域	主として商業等の利便を増進するための地域

（工業系）

(1)準工業地域	主として環境の悪化の恐れのない工業の利便を図る地域
(2)工業地域	主として工業の利便を増進する地域
(3)工業専用地域	工業の利便を増進する地域

※これ以外にも、特別な規制を設けた地域が定められている場合がありますので、市区町村の担当課におたずねください。
　（例）防火地域、準防火地域、特別用途地区、特定街区、美観地区等

2.建ぺい率とは

建ぺい率とは、建物の１階部分の面積（建築面積）の敷地面積に対する割合をいいます。
　用途地域ごとに建ぺい率が定められていますが、次の緩和規定があります。

・	建ぺい率が80％の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限がありません。
・	建ぺい率が80％以外の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合及び角地は、建ぺい率が10％緩和されます。

地　　域	建　ぺ　い　率
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域 第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 工業専用地域	30、40、50、60％のうち 都市計画で定める割合
第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 準工業地域	50、60、80％のうち 都市計画で定める割合
近隣商業地域	60、80％のうち 都市計画で定める割合
商業地域	80％
工業地	60、80％のうち 都市計画で定める割合
用途地域の指定のない地域	30、40、50、60、70％のうち 特定行政庁が指定する割合

3.容積率とは

容積率とは、建物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいいます。
　用途地域ごとに指定容積率が定められていますが、次の制限規定があります。

・	・敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満の場合は、次の(1)、(2)のいずれか少ないほうが実際の容積率になります。

(1)	指定容積率
(2)	前面道路の幅員×0.6（住居系用途地域の場合は0.4）;

地　　域	容　　積　　率
第1種低層住居専用地域 第2種低層住居専用地域	50、60、80、100、200％ のうち都市計画で定める割合
第1種中高層住居専用地域 第2種中高層住居専用地域 第1種住居地域 第2種住居地域 準住居地域 準工業地域 近隣商業地域	100、150、200、300、400、500％ のうち都市計画で定める割合
工業地域 工業専用地域	100、150、200、300、400％ のうち都市計画で定める割合
商業地域	200、300、400、500、600、700、 800、900、1000、1100、1200、1300％ のうち都市計画で定める割合
用途地域の指定のない地域	50、80、100、200、300、400％ のうち特定行政庁が指定する割合

4.高さ制限とは

建物を建築するときには、建築物の高さについての制限もあります。
　高さの制限は、住環境（とくに日照）を良好に保つために設けられていて、具体的には、高さ制限、斜線制限、日影規制などがあります。

■高さ制限
　第1種、第2種低層住居専用地域内では、特に良好な住環境を確保するために、建物の高さは10m以下または12m以下でなければなりません。

■斜線制限

1.道路斜線制限
道路の採光や通風の確保、また、その両側の建物の日照、採光、通風を確保するために、建物の前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の斜線内に建物の高さを収めなければなりません。

2.隣地斜線制限
道路斜線制限と同様に、隣地の日照、採光、通風を確保するために、隣地境界線からの制限も設けられています。

3.北側斜線制限
第1種、第2種低層住居専用地域と第1種、第2種中高層住居専用地域については、特に良好な住環境（とくに日照）を確保するために、北側斜線制限が設けられています。つまり、建物の高さは、真北方向の隣地境界線、または　真北方向の前面道路の反対側の境界線から一定の範囲以内にしなければなりません。