土地の調査は、現地で直接チェックすることも重要ですが、所有権や抵当権などの権利関係を登記事項証明書で調べることも必要です。もし、不動産広告や業者の説明にないことが記載されていたり、権利関係が複雑に入り組んでいる場合は、購入を見合わせることも必要です。

1.土地登記事項証明書を見てみましょう

不動産登記とは、私たちの大切な財産である不動産の所在、大きさ、権利関係を公の帳簿に記載することをいいます。
　この登記した帳簿を登記簿といい、登記簿を一般に公開することで、だれでも不動産の現況や所有者、担保設定の情報を容易に知ることが出来、不動産取引の安全と円滑を図る役目をしています。
　登記簿は、地方法務局の支局や出張所（登記所）に備えてあります。
　登記所には管轄区域がありますので、まず対象となる不動産を管轄している登記所を探します。
　昔は紙の登記用紙をバインダーにつづって管理していましたが、登記事務の効率化・迅速化等のため、現在では登記簿のデータをコンピュータで管理しています。
　そこで所定の申請書を提出すると、誰でも登記簿の謄本・抄本の交付に代えて登記事項の全部の、または一部の「登記事項証明書」の交付を受けることができ、また誰でも登記簿の閲覧に代えて「登記事項要約書」の交付を受けることができます。
　登記事項証明書は、表題部と権利部という2つの部分からなっています。

(1)表題部
　所在地番、地目、地積などが記載されています。
　登記簿上の地番と住居表示とは必ずしも一致するとは限りません。また、登記簿上の面積は、実際に測量した実測面積とは異なることがありますので、注意が必要です。

(2)権利部
　権利部には、甲区と乙区があります。

■登記簿の甲区でチェックすること
　甲区には所有権に関する事項が記載され、現在の所有者が誰なのか、どのような原因で所有権を取得したのか、その時期はいつなのかといったことを確認できます。
　例えば、以下のような記載がされます。
　所有権の保存登記、所有権の移転登記、所有権に関する仮登記、差押、買戻し特約等

（所有権）
　基本的には、売主は登記簿上の所有者ですが例外もあります。買主は、登記簿上の所有者と売買契約を結びますが、売主が所有権の移転登記をせずに不動産を売却する場合では、買主が契約するのは、登記簿上の所有者ではなく、実際の所有者である売主になります。

（買戻し特約）
　売買契約時買戻しの特約をする場合があります。期間は10年以下です。買戻権を行使された場合、この登記後にこの不動産を買って所有権移転の登記をしている場合は、対抗できず所有権を失うことになります。

（差押え）
　裁判所に競売の申立てがされると、裁判所は、競売までの間所有権移転登記等をされないよう差押の登記をして知らせます。

■登記簿の乙区でチェックすること

乙区には抵当権など所有権以外の権利が記載されていて、不動産に抵当権等の担保が設定されているか等が確認できます。
　例えば、以下のような記載がされます。
　地上権、永小作権、地役権、先取特権、質権、抵当権、賃借権、採石権

（抵当権）
　土地を取得する際等に金融機関等からローンを組んだときには、抵当権が設定されます。
　抵当権は、不動産を担保に入れて借りたローンを返済しなければ抹消できません。
　抵当権が設定された不動産を売買しても抵当権は消滅しないため、抵当権が設定されたままこの不動産を購入した場合、この不動産のローンが返済されないときは、競売にかけられて所有権を失うことにもなりかねません。

土地登記事項証明書

○○市△△町○丁目○−△　　　　　　全部事項証明書　（土地）

表題部（土地の表示）			調製　平成○○年○月○日	地図番号	余白
所在	○○市△△町○丁目		余白
1地番	2地目	3地積　�u	原因及びその日付	登記の日付
○番△	宅地	○○○．○○	○番□から分筆	昭和○○年○月○日
余白	余白	余白	余白	昭和○○年法務省令第○号附則 第○条第○号の規定により移記 平成○○年○月○日

甲区（所有権に関する事項）
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	原因	権利者その他の事項
1	所有権保存	平成○年○月○日 第○○○○号	平成○年○月○日売買	所有者 ○○市△△町○丁目○番△号 ○○　○○
2	所有権移転	平成△年△月△日 第△△△△号	平成△年△月△日売買	所有者 ○○市△△町○丁目○番△号 △△　△△

乙区（所有権以外に関する事項）
順位番号	登記の目的	受付年月日・受付番号	原因	権利者その他の事項
1	抵当権設定	平成□年□月□日 第○○○○号	平成□年□月□日 金銭消費貸借同日設定	債権額　金○○○万円 利息　年○．○パーセント 損害金　年△．△△パーセント 債務者 ○○市△△町○丁目○番△号 △△　△△ 抵当権者 □□市□□町□丁目□番□号 □□□□