住環境を維持するために、地域ごとに建てられる建物の種類、規模、構造などが定められています。代表的なものが「用途地域」です。例えば、「第二種低層住居専用地域」では、小学校は建てられますが、病院は建てられない、などです。
　これらの規制を理解しておくと、周辺の環境を把握することが出来ますし、将来、近隣や隣接地にどのような規模や高さの建物が建つかをある程度見極めることができます。

1.用途地域について

都市計画法では、土地の上に建てる建物の用途を規制することで、環境を保全したり、利便の増進を図るために用途地域を定めています。
　用途地域は、以下のとおり12種類あり、建物の用途により住居系、商業系、工業系の3種類に大別されます。
　建設場所がどの地域に該当するかあらかじめ市区町村の建築担当課で調べておきましょう。

	用途地域の種類	どんな地域？
住居系	(1)第一種低層住居専用地域	低層住宅の専用地域
	(2)第二種低層住居専用地域	小規模な店舗の立地を認める低層住宅の専用地域
	(3)第一種中高層住居専用地域	中高層住宅の専用地域
	(4)第二種中高層住居専用地域	必要な利便施設の立地を認める中高層住宅の専用地域
	(5)第一種住居地域	大規模な店舗、事務所の立地を制限する住宅地のための地域
	(6)第二種住居地域	住宅地のための地域
	(7)準住居地域	自動車関連施設などと住宅が調和して立地する地域
商業系	(8)近隣商業地域	近隣住宅地の住民のための店舗、事務所などの利便の増進を図る地域
	(9)商業地域	店舗、事務所などの利便の増進を図る地域
工業系	(10)準工業地域	環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便の増進を図る地域
	(11)工業地域	工業の利便の増進を図る地域
	(12)工業専用地域	工業の利便の増進を図るための専用地域

※上記の用途地域以外にも、特別な規制を設けた地域がありますので、市区町村の担当課におたずねください。
（例）防火地域、準防火地域、特別用途地区、特定街区、美観地区など

2.建ぺい率と容積率について

都市計画区域内で建物を建築する場合、建ぺい率と容積率の規定が定められていますので、土地に対して建てられる建物の大きさが制限されます。
　建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことをいいます。
容積率とは、敷地面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

〔地域ごとの建ぺい率、容積率制限〕

	地域区分	建ぺい率（％）	容積率（％）
用途地域	(1)第一種低層住居専用地域	30、40、50、60	50、60、80、100、150、200
	(2)第二種低層住居専用地域
	(3)第一種中高層住居専用地域		100、150、200、300
	(4)第二種中高層住居専用地域
	(5)第一種住居地域	60	200、300、400
	(6)第二種住居地域
	(7)準住居地域
	(8)近隣商業地域	80
	(9)商業地域		200、300、400 、500、600、700、800、900、1000
	(10)準工業地域	60	200、300、400
	(11)工業地域
	(12)工業専用地域	30、40、50、60
用途地域の指定のない区域		70（50、60）	400 （100、200、300）

〈注1〉建ぺい率の欄で、建設敷地が防火地域内や角地にある場合は、上表の数値と異なる場合があります。
〈注2〉容積率の欄で、前面道路が12m未満の場合は、上表の数値と異なる場合があります。
〈注3〉用途地域の指定のない区域における（　）内の数値は特定行政庁が指定した区域に適用されます。

3.建物の高さの制限について

建物を建築するときには、上記で挙げた制限の他に、建築物の高さについて制限があります。
　高さの制限は、住環境（とくに日照）を良好に保つために設けられていて、具体的には、高さ制限、斜線制限、日影規制などがあります。

■高さ制限
　第一種、第二種低層住居専用地域内では、特に良好な住環境を確保するために、建物の高さは10m以下または12m以下でなければなりません。

■斜線制限

1.道路斜線制限
道路の採光や通風の確保、また、その両側の建物の日照、採光、通風を確保するために、建物の前面道路の反対側の境界線から一定の勾配の斜線内に建物の高さを収めなければなりません。
2.隣地斜線制限
道路斜線制限と同様に、隣地の日照、採光、通風を確保するために、隣地境界線からの制限も設けられています。
3.北側斜線制限
第一種、第二種低層住居専用地域と第一種、第二種中高層住居専用地域については、特に良好な住環境（とくに日照）を確保するために、北側斜線制限が設けられています。つまり、建物の高さは、真北方向の隣地境界線、または　真北方向の前面道路の反対側の境界線から一定の範囲以内にしなければなりません。

■日影規制
　マンションなどの中高層の建物が建設される地域などについては、日照を確保するために日影規制が設けられています。つまり、建物の高さは、隣地に生じる日影が一定時間以内になるようにしなければなりません。
　対象となる地域は、第一種、第二種低層住居専用地域、第一種、第二種中高層住居専用地域、第一種、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域または地方公共団体の条例で指定する地域となっています。