住まいのお役立ち情報

【あ】　【か】　【さ】　【た】　【は】　【ま】　【や】　【ら】　

【あ】

アドオン返済

分割手数料を現金価格に上乗せするというadd onの意味から、現金価格に手数料総額を加えた割賦販売価格を返済回数で割って、毎回の返済額を計算する方法をいいます。

クレジットカードの分割払いなどでたまに見られ、他の返済方式（「元利均等返済」や「元金均等返済」）との大きな違いは、途中で繰上げ返済をしても支払利息の軽減効果がないこと。

それは、返済が終了するまで、当初の借入金額をもとに利息計算される（計算上、元金が減らない）ためで、表示されている利率よりも実際の利息負担は高くなり、実質金利が高いという点にも注意が必要です。

印紙税

契約書や受取書など、一定の文書を作成した場合に課税される国税の1つ。実際には契約書などに必要な金額の印紙を貼って消印をすることで納税します。

その税額は、契約書の内容や契約金額、受取金額などによって決められています。例えば、金融機関からローン借り入れをする際は、ローンを組むということが金銭消費貸借契約に当たるので、その借入金額に応じて印紙税がかかってきます。

多くの住宅ローンでは、金額が1,000万円超5,000万円以下になるので、印紙税は2万円となっています。また、住宅購入の場合は、通常、住宅ローンのほか、住宅の売買契約書にも印紙税がかかりますが、公団の分譲住宅を購入する場合は、売買契約とローン契約が一緒のため、ローン契約の印紙税はかからないというメリットがあります。

ATM返済

お金を借りた後、金融機関や郵便局などのＡＴＭ（現金自動預け入れ払い機）から、お金を返すことです。借入先とＡＴＭ提供金融機関の提携内容や、ＡＴＭ利用時間帯によって、利用手数料がかかることがあるので、あらかじめ確認しておくことが大切です。

【か】

火災保険

建物や家財が、火災や風水害などで損害を被った際に、その損害に応じて保険金を受け取れる契約のこと。住宅ローンを組む際は、火災保険に強制的に加入することが義務付けられています。

それは、火災などにあった場合、新たに住む場所を手当てするお金が必要で、住宅ローンを従来通り払い続けるのが困難になる場合が多く、火災保険の保険金で住宅ローンの残りを払えるようにするためです。

なお、この火災保険には通常、保証会社（金融機関）による質権が設定され、支払われる保険金がまず住宅ローンの返済に優先的に当てられることになります。

ちなみに、住宅金融公庫の融資と公庫を窓口とする年金住宅融資の併せ貸し、財形直接融資（公庫財形）を利用する場合は、比較的掛け金の安い特約火災保険が強制加入となっていますが、民間の住宅ローンを利用する場合は、一般の火災保険に加入することになります。

元金均等返済

借入金額を返済回数で割って出した毎回同額の元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方式。毎回、一定額の元金を返済していくので、「元利均等返済」に比べて、ローン残高が確実に減っていき、トータルで支払う利息が少なくなることが最大のメリットです。

ただ、返済が進むにつれて負担が軽くなるとはいえ、返済開始当初の負担が大きいので、利用しにくいともいえます。将来よりも今のほうが、経済的に余裕がある人など、利用に適している人も限定的といえるでしょう。

元利均等返済

原則として、毎回の返済額（元金と利息の合計）が同じ金額になるように返済していく方式。住宅ローンや教育ローンなどで一般的に使われています。

毎回（多くは毎月）の返済額が同じなので、長期にわたる返済計画が立てやすいことがメリットですが、仕組み上、返済当初は利息の返済にあてられる割合が大きく、元金返済にあてられる割合が少ないというデメリットもあります。

よって、金利や期間などが同じ条件で借りた場合、トータルでは「元金均等返済」よりも支払利息が多くなりますが、最近は、一部繰上げ返済をすることによって、支払利息を軽減していく方法がよく利用されています。

金利優遇幅

金融機関では給与振込・預金残高などの取引状態によって、またはキャンペーン期間などに所定の条件を満たすことで、通常店頭で表示されているローン金利よりも安い金利を適用できるところがあります。

こうした適用金利の割引幅（金利の差）が金利優遇幅のことで、通常は0.1～0.5％程度ですが、それ以上の場合もあります。なお、金利優遇には、固定金利の特約期間のみ適用される場合と、固定期間終了後も完済まで、一定の幅で金利が優遇されるものなどがあるので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

繰上返済（期間短縮型）

返済中のローンについて、通常の返済額とは別に、ローン残高の全額または一部を返済することを繰上返済といいます。

ローン残高の全部を返済期間途中で返すことを「全部繰上返済」、残高の一部を臨時に返済することを「一部繰上返済」といい、どちらも、ローン残高がゼロまたは減少するので、もともと負担するはずだった支払利息を一気に軽減できる効果があります。

また、「一部繰上返済」にはその後の返済内容の違いによって「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。「期間短縮型」は、現在の毎回の返済額を変えずに、残りの返済期間を短くする方法で、ローン残高が減ることによって何回分かの返済が中抜きされ、その回数分の支払利息が節約されるという仕組みです。

「期間短縮型」のほうが、「返済額軽減型」よりも、繰上返済を実施した時点で、着実に支払利息の軽減分を確定することができ、効果が高いといわれています。また、住宅ローンに多い元利均等返済方式の場合は、毎回返済額のうち、返済当初の方が利息の割合が多いため、「一部繰上返済」の実行時期は早ければ早いほど効果が高くなります。ただし、繰上返済には取扱機関やローンのタイプによって、繰上返済手数料がかかることが多いので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

繰上返済（返済額軽減型）

通常のローン返済額とは別に、ローン残高の一部を返済する一部繰上返済のうち、当初の返済期間を変えずに毎回の返済額を減らす方法が「返済額軽減型」です。

「期間短縮型」と同様に将来支払うはずの利息を少なくすることができますが、「期間短縮型」の方が、利息軽減効果が高くなるので、毎回の返済額に無理がない場合は、「期間短縮型」を選択するほうが賢明でしょう。

ただし、繰上返済には取扱機関やローンのタイプによって、繰上返済手数料がかかることが多いので、あらかじめ確認しておくことが必要です。

繰上返済手数料

返済中のローンについて、通常の毎月またはボーナス時の定期的な返済とは別に、臨時に繰上返済をしてローン残高を減らす方法があります。

この際、取扱金融機関に対して手数料を負担することが多く、これが繰上返済手数料です。手数料の金額は、取扱機関やローンのタイプによって異なり、1回あたり数千円から3万円程度が多いようですが、ネット銀行などのように手数料がゼロのところもあります。

なお、住宅取得等特別控除（通称「住宅ローン控除」）を利用している人は１２月末のローン残高を基準に返済額が決定されるため、節税額なども考慮すると、繰上返済を１月に行う方が得策な場合も多くあります。

固定金利型ローン

契約時に設定されたローンの金利が、返済期間中変わらずに固定して適用されるタイプのローンのこと。

住宅ローンでは、住宅金融公庫の公庫融資、年金融資のほか、民間でも銀行や生保会社に固定金利型があり、最近では、ローン債権を証券化して長期固定金利を実現させたローンもあります。

なお、公庫融資と年金融資の一部は段階金利制で、11年目以降に金利が変わる場合もありますが、借りた時に金利が決められているため、「固定金利型」の分類となります。

低金利時代、あるいは金利の上昇が予想される時期には、「固定金利型ローン」のほうが、「変動金利型ローン」よりも、長期にわたって支払利息の負担を安定させるメリットがあります。

固定金利選択型ローン

ローン実行時から一定期間の金利を固定するタイプのローンのことで、主に銀行、生命保険会社が取り扱っています。

金利を固定できる特約期間は金融機関によって異なり、２年、３年、５年、７年、10年などが選べるのが一般的です。当初選択した固定金利期間が終了すると、金融機関によって、（１）再度、固定金利選択型か変動金利型かを選べるローン、（２）変動金利型しか選べないローンなどがありますが、（1）のように選択肢の多いほうを選んでおいたほうがより安心といえます。

また、固定金利が適用される特約期間が過ぎると、その時点で新しい金利が適用され、返済額も再計算されます。その際、変更後の返済額については、変動金利型ローンとは異なり、増額幅の制限がないので、金利上昇水準によっては毎回の返済額が大幅に増える可能性もあることには注意が必要です。


【さ】

残高スライド返済

借入残高に応じて、毎回の返済額が変動する返済方法で、カードローンの返済方法の一つ。例えば、100万円超150万円以下なら毎月3万円ずつ、50万円超100万円以下なら毎月2万円ずつなどと、借入残高の水準に応じて自動的に返済額が決められる方式です。

この方法なら、仮に利用限度額が100万円や300万円といった高額のカードローンで、月々1万円などの返済では、借入残高がなかなか減らない場合でも、返済の都度、残高を減らしていくことができます。

実質年率

支払利息以外の全ての支払い（手数料や印紙代など）の合計額を年率で換算したもの。

ローンの場合は、一般的には、金利に保証料を加えたものが実質年率に相当し、例えば、金利（表面金利）2.5%、保証料1.5%の場合は、実質年率は4.0%になります。

消費者金融会社の場合、金利は実質年率で表示するよう定められていますが、利率については、日頃から実質年率を意識して比較検討することが重要です。

事務手数料

借り入れなどをする際などに、事務手続き上かかってくる手数料のことで、住宅ローンの場合は、借入金額に関係なく住宅ローン1件あたりの手数料となっています。

よって、複数のローンを組み合わせるとそれだけ事務手数料はかさみます。住宅金融公庫・年金融資・民間銀行において、ローン事務手数料は多くが3万円～4万円台後半といえますが、提携ローンや取扱機関によって金額は異なってくるので、あらかじめ確認するようにしましょう。

住宅取得資金贈与の特例

住宅取得のために、父母または祖父母（配偶者の父母・祖父母は除く）から資金援助を受けた際、1500万円までは贈与税が軽減される（550万円までは贈与税はゼロ）制度のこと。

この特例を受けるためには諸条件を満たし、税務署へ申告することが必要です。また、現在は、一定のマイホーム取得やマイホームの増改築のために親から資金援助を受ける場合に、3500万円までは贈与税の課税対象ではなく、親の相続が発生した際の相続税の課税対象として精算される（相続税の心配がなければ3500万円まで実質非課税）という相続時精算課税制度もあり、「住宅取得資金贈与の特例」とどちらか一方を選択できることになっています。

ただし、「住宅取得資金贈与の特例」は、Ｈ17年12月31日をもって廃止される予定で、相続税の心配がある家庭については、H17年までにこの特例を活用して、相続財産を着実に減らしていく方法を選択したほうがいいでしょう。

収入合算

申込本人の収入だけでは、希望する額の住宅ローンの借り入れに必要な収入基準を満たせない場合、同居予定者の収入を合算できる制度のこと。

住宅金融公庫の場合は、本人の収入のみでなく、両親や子ども、配偶者などの直系親族か、婚約者もしくは内縁関係にある人など、同居予定者の収入を合計して計算することができます（ただし、申込人の収入が合計の２分の１以上は必要）。

このように、収入合算によって、借入額を増やすことができるのですが、例えば、共働きを前提とした収入合算をした後に出産などで妻の収入が減少し、返済が困難になるケースなどもあり、安易な収入合算は慎重に行い、無理のない返済を目指すことが大切です。

所有権留保

割賦販売法に基づき、信販会社（クレジットカード会社）等が、消費者が分割払いで商品を購入した場合などに、消費者が返済を終了するまでは、信販会社（クレジット会社）が代金を立て替えていることになります。

このため、信販会社（クレジット会社）は分割金の支払いが終了するまでは、商品の所有権を引き渡さず信販会社（クレジット会社）に残し、購入者は商品を占有し使用することになります。分割金の支払いが滞った場合に商品を取り戻し、弁済に充てるためです。これを所有権留保といいます。

つまり、分割金を支払い終えるまでは厳密には自分の物ではないため、自由に処分、転売などはできないという点に注意しましょう。

信販会社

割賦販売法に基づき、消費者が商品を購入する際に、都度審査を行い、消費者に代わって,代金を支払ってくれる金融機関を言います。

その際、消費者はその金融機関に分割で支払いをします。ただ最近は、クレジットカードのサービスを提供している会社が多くなってきています。クレジットカードサービスは、あらかじめ金融機関が所定の審査を行いクレジットカードを発行しています。

そのクレジットカードで購入した商品の代金は、信販会社が立替えを行いますが、その度に審査をしたり、特別な担保を求めるということはなく、あくまでも個人の信用を基に立替えを行っています。この他、信販会社では、融資・キャッシング業務、信用保証業務なども行っています。


【た】

第一順位の抵当権

抵当権とは、借入金が返済されない等の債務不履行の場合に、その目的物（土地・建物など）から優先弁済を受けられる権利です。

具体的には、目的物を競売し、その代価から一般の債権者より優先的に債権を回収します。この代価を受けられる順位が一番目のものを第一順位の抵当権と言い、住宅金融公庫や、民間金融機関の住宅ローンの一部は、第一順位の抵当権が付けられること、つまりこれに優先する抵当権がないことが融資の条件の一つとなっています。

団体信用生命保険

銀行等から融資を受けている人を被保険者、生命保険金の受取人を融資先の銀行等とする生命保険で、融資を受けている人が死亡または所定の高度障害状態になった場合は、その保険金で債務が弁済されるというものです。

民間融資では原則強制加入となるため、健康状態に問題がある場合には融資が受けられないこともあります。通常ローン金利に0.3％程度上乗せされますので、表示されている金利が団体信用生命保険料を含んでいるかいないのかの確認が必要です。

住宅金融公庫の融資では、加入は任意で、加入した場合には１年に１回、返済額とは別に保険料を支払います。

担保

借入金の返済ができなくなった場合に備えて、予め貸し出した金額と同程度の物（物的担保）もしくは保証人（人的担保）を提供してもらい、債務の弁済を確保するものです。

住宅ローンでは融資対象物件を担保とし、抵当権を設定します。担保は処分して得られたお金を弁済に充てるので、処分代金がいくらくらいになるか（担保評価）が重要になります。

最近では土地価額の下落などで、ローンの残債の方が担保評価より多くなってしまう現象（担保割れ）も起きており、特に住宅ローンの借換えをする場合などは注意が必要です。

遅延損害金

定められた予定日に支払わなかったことにより、相手方に対し損害賠償として支払わなくてはならない金額のことです。

当事者間で定めなかった場合には商事法定利率の年６％で計算し、定めていた場合でも14.6％を超える部分は消費者契約法で無効とされています。ただし、金銭消費貸借契約（ローン契約）の場合は、利息制限法が適用になり、遅延損害金の制限利率は次のとおりとなっています。
１０万円未満の場合　29.2％
１０万円以上１００万円未満の場合　26.28％
１００万円以上の場合　21.9％

提携ローン

住宅の売主または販売業者が、予め金融機関と融資条件や融資限度額などを決めているローンです。物件の審査が予め終了しているケースが多いため、審査までの時間が短い、業者が手続きの一部を代行してくれるので煩雑さがないというメリットがあります。

通常のローンより金利が優遇されているといったケースもありますし、不動産会社やハウスメーカー経由ではないと申込めないローンもあります。また、物件価額の90％程度まで融資可能という場合が多くなっています。ただし、頭金が少なくとも購入できるというのは決してメリットではありません。

また、ローンの種類（金利の種類など）は限られていますので、自分にとってより良いローンが他にはないかを検討した上で、有利であれば利用するようにしましょう。

適用金利

住宅ローンでは一般に表示されている金利から一定の率をキャンペーン期間中のみ割引したり、取引状況や勤務先によっての割引が行われる場合があります。

預金についても一定期間のみ一般に表示されている金利に上乗せされるということもあります。このように、一般に表示されている金利に優遇幅などを割り引いたり上乗せしたりし、実際の利子や利息、返済額の計算に用いられる金利のことを適用金利といいます。

登録免許税

不動産を取得した場合や、ローンを借りて抵当権が付される場合には不動産登記を行いますが、その際に課されるのが登録免許税です。

現在（平成15年10月）、所有権の保存登記は不動産の価額（固定資産課税台帳に登録されている価額）の0.2％、売買等による所有権の移転は1.0％、抵当権の設定登記は債権額（借入額）の0.4％ですが、一定条件を満たした住宅の場合には、所有権の保存登記は0.15％に、所有権の移転登記は0.3％に、抵当権の設定登記は0.1％になる特例があります。

なお、公庫融資の場合には抵当権設定登記の登録免許税はかかりません。通常は司法書士に登記手続きを依頼するため、登記の際は登録免許税以外に司法書士への報酬も必要になります。


【は】

表面金利

預金やローンにおいて、契約の際に預金者もしくは債務者と金融機関が合意した金利そのもののことを言います。例えば100万円を半年複利3%の定期預金に預けた場合、1年後には103万225円になり約3.02%の利息がついたことになります。この場合、表面金利3%、年利回り3.02%というように使い分けをします。

変動金利型ローン

適用金利がその時点での市場金利に合わせて見直しされるローンです。住宅ローンの場合は半年毎に見直しが行われ、金利は短期プライムレートに連動するものと長期プライムレートに連動するものがあります。

金利の見直しが行われても、一般的には返済額は5年間固定されます。6年目に返済額が見なおされた際でも、増幅額は25%以内とされていますので、返済額については比較的家計の見通しも立てやすいのですが、金利が大幅に上昇している場合には、返済額の殆どが金利にまわってしまい、元本がなかなか減らない、という状況も起こり得ます。

他の金利タイプのローンと比べると一般的にその時点での金利は最も低くなりますが、最終的に総支払額がいくらになるかわからない、という点で将来の貯蓄額などの予想が難しいというデメリットがあります。

保証会社手数料

ローンを借りる際に、保証人を立てることを求められることがあります。実際には保証人をお願いするのは難しいので、保証人に代わって連帯保証人の役割を果たす信用保証会社に保証を委託することもできます。

金融機関の指定する信用保証会社の保証を得られることが住宅ローン借入要件になっている場合もあります。信用保証会社に保証を委託するには保証料が必要になりますが、委託契約の手続きの際、これとは別に保証会社手数料（事務取扱手数料）として、３～５万円程度がかかる場合があります。

また、繰上返済や条件変更を行う場合にも金融機関への手数料の他に、保証会社への手数料（数千円～１万円程度）が必要な場合もあります。

保証人

借入金が約束どおり返済されなかった等、債務者が債務の履行をしない場合に、その債務を主たる債務者に代わって履行する義務を負う人を保証人と言います。

銀行等の債権者は債務者が債務の履行をしない時は保証人に対して、債務者に対するものと同一内容の履行を求めることができるので、人的担保と言えます。このように大きな義務を負うことになりますので、保証人になる場合には十分な注意が必要です。特に連帯保証人の場合は、自分が契約したのと同等の義務を負います。

保証料

信用保証会社に保証を委託した場合に必要になる費用です。保証料は借入額が多いほど、借入期間が長いほど高くなりますが、保証会社によっても料金が異なります。

借入金額3,000万円、返済期間30年の場合50万円～70万円程度とまとまった金額になるので、ローン諸費用として予め予算に組み入れておく必要があります。返済途中で繰上返済した場合には、その分が精算され返還されます（住宅金融公庫は完済時のみ）。

また、借入時に一括して支払う方法（外枠方式）の他、金利に保証料分を上乗せした形で支払う方法（内枠方式）を選べる場合もあります。この場合は、通常より0.2％程度金利が高くなります。保証会社に保証を委託し、債務が滞った場合は保証会社が金融機関に債務を一括返済します。

ただし、その後は保証会社宛ての債務が残ることになり、決して債務を免れるわけではありません。このため、最近では保証料なしというローンが登場してきており、金利のみならず保証料等諸費用も考慮した上でのローン選択をしましょう。


【ま】

無担保

借入に際し、金融機関等の債権者に、債務の保証（担保）として自分の財産（土地や建物など）を提供していないことを無担保といいます。

また、借入条件として担保提供が必要ないローンを無担保ローンといいます。代表的な無担保ローンには、自動車ローン、教育ローン、カードローンなどがあります。また一般的に有担保ローンと比較すると、無担保ローンの方が金利は高く、融資限度額は小さく、最長返済期間は短くなっています。


【や】

有担保

借入に際し、金融機関等の債権者に債務の保証（担保）として自分の財産（土地や建物など）を提供することを有担保といいます。

また、借入条件として担保の提供が必要なローンを有担保ローンといいます。代表的なものとしては住宅ローンが挙げられ、教育ローンには無担保ローンと有担保ローンがあります。

有担保ローンを利用する場合には、年収や年齢等の審査の他に、担保についても担保価値や第一順位の抵当権を設定することなどの基準も満たす必要があります。


【ら】

リボルビング返済

クレジットの返済方法のうち分割払いの一つです。3回払い、5回払いというような分割払いは、利用金額と手数料（利息）を当初決めた分割回数に分けて支払うもので、毎回ほぼ一定の金額を返済します。

これに対しリボルビング払いは毎回の返済額を決め、その金額に応じて支払い回数が決定されます。途中利用残高が変動しても毎回の返済額は変わらない定額払い方式と、残高に応じて返済額が変動する残高スライド方式があります。利用金額が増えても、毎回の返済額にあまり影響を与えないため、返済しやすいというメリットはあるものの、分割払いより手数料率は高く、返済が長引けばそれだけ利息の負担も大きくなるため、十分な計画性を持って利用するべきでしょう。

連帯保証人

保証人には「普通の（通常の）保証人」と「連帯保証人」があります。このうち、住宅ローンなどの保証人としては連帯保証人とされている場合が殆どです。

普通の保証人は「催告の抗弁権」と「検索の抗弁権」という二つの権利を有します。債権者から返済を要求されても「先に債務者に請求せよ」「先に債務者の財産の差し押さえをせよ」と言うことができます。つまり債務者が返済できないときに支払えばいいことになります。

ところが、連帯保証人の場合には、このどちらの権利もありません。債権者は債務者に請求せず、先に連帯保証人に請求することもできるのです。このように連帯保証人は、事実上は債務者とほぼ同等の義務を負うことになります。

ローン借り換え

新たなローンを借入れて得た資金で、従前のローンを一括返済することをローン借換えと言います。従前の金利より低い金利のものに借換えることにより、支払い利息を軽減する効果が得られます。なお、公的融資は借換えには利用できないので、民間融資を利用します。

また、同じ金融機関内では借換えできない場合もあります。借換えとはいえ、新規融資と同じ手続きとなりますので、ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等の諸費用がかかりますので、諸費用も含めて支払額の軽減効果があるかどうかを検討しましょう。

担保評価もその時点で行われますので、担保割れしている場合には借換えできない場合があります。なお、一部金融機関では、担保割れでも対応できるような借換えローンを取扱っています。

また、金利が低くなるからと固定金利から変動金利または固定金利選択型に借換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけではなく、最終的に利息軽減効果があるのかどうかを十分考慮の上、借換えを行う必要があります。